Investimento imobiliário inteligente: entendendo ETFs e fundos listados para diversificar seus ativos

Investimento imobiliária é justamente considerado um pilar da criação de riqueza. Hoje, os ETFs imobiliários e os fundos cotados oferecem uma alternativa moderna e acessível de exposição a este setor tradicional. Este artigo explora detalhadamente como estes instrumentos financeiros podem simplificar a sua estratégia de investimento imobiliário.

Introdução aos ETFs imobiliários e fundos negociados: noções básicas

O ETFs e os fundos imobiliários listados oferecem exposição direta ao desempenho de índices imobiliários, carteiras de empresas imobiliárias listadas ou grupos de ativos imobiliários. Estes instrumentos financeiros permitem aos investidores participar no mercado imobiliário sem exigir a aquisição direta destes imóveis. Eles negociam em tempo real nos mercados de ações, como ações. O seu valor flutua dependendo da evolução dos ativos subjacentes que representam. Estes podem ser amplamente diversificados ou concentrados geográfica e sectorialmente.

As vantagens de investir através de ETFs imobiliários e fundos cotados

A acessibilidade é uma das principais vantagens dos ETFs e fundos imobiliários, permitindo aos investidores começar com montantes relativamente modestos em comparação com o investimento imobiliário direto. Um único instrumento pode proporcionar acesso a uma ampla gama de imóveis espalhados por diferentes geografias e setores. Esta é uma enorme vantagem em termos de diversificação face ao investimento imobiliário direto, que geralmente se concentra num único imóvel.

Os imóveis, por definição, são um ativo que não pode ser movimentado. Ao contrário dos títulos, é difícil, senão impossível, vendê-los de forma rápida e fácil. É aqui que entram os ETFs imobiliários e os fundos cotados, que aliviam este constrangimento ao oferecerem uma das suas principais vantagens: a liquidez.

Tipos de ETFs imobiliários e fundos negociados em bolsa disponíveis no mercado

É importante compreender as diferenças entre fundos imobiliários cotados e ETFs compostos por empresas imobiliárias. Devemos também distinguir entre ETFs e fundos especializados em segmentos específicos, como imobiliário residencial ou comercial, bem como aqueles que visam mercados imobiliários específicos, sejam eles nacionais, regionais ou internacionais. Vejamos essas diferentes categorias antes de fornecer alguns exemplos concretos.

Fundos imobiliários listados

Os fundos imobiliários listados possuem, operam ou financiam imóveis geradores de renda. Eles fornecem acesso a portfólios imobiliários diversificados sem a necessidade de adquirir propriedades diretamente. Geralmente são menos voláteis do que o mercado de ações como um todo.

ETFs formados por empresas imobiliárias

Por seu lado, os ETF compostos por empresas imobiliárias refletem um cabaz de títulos que inclui ações de empresas que operam no setor imobiliário. Esses ETFs são diretamente impactados pelos resultados das empresas que os compõem. Isso explica por que geralmente apresentam uma volatilidade superior aos fundos imobiliários cotados.

ETFs imobiliários residenciais e comerciais e fundos listados

Os ETFS e os fundos imobiliários cotados caracterizam-se por uma alocação variável entre imóveis residenciais e comerciais. Embora muitos combinem estas duas categorias, alguns centram-se em activos residenciais, enquanto uma minoria centra-se no sector comercial.

Imóveis residenciais

Em geral, os ETFs e fundos residenciais oferecem retornos mais estáveis e previsíveis. Na verdade, a procura de habitação permanece relativamente constante, mesmo durante períodos de abrandamento económico, devido à necessidade de habitação. Este segmento do mercado é, portanto, menos propenso a sofrer flutuações significativas. Fazendo parte de um portfólio diversificado, o imobiliário residencial revela-se uma opção particularmente atractiva. Com efeito, a sua baixa correlação com a actividade económica e, consequentemente, com os mercados bolsistas, confere-lhe uma estabilidade apreciável.

Imóveis comerciais

ETFs e fundos comerciais incluem propriedades como escritórios, lojas e armazéns. O seu desempenho está frequentemente correlacionado com a saúde económica global. Durante os períodos de expansão, podem beneficiar do aumento das rendas e da elevada procura de espaço, conduzindo a retornos mais elevados. Por outro lado, durante períodos de recessão, estes activos podem sofrer quedas significativas de valor, o que aumenta a volatilidade e o risco associados a este tipo de investimento.

ETFs imobiliários “geográficos” e fundos listados

Os ETFs e fundos imobiliários suíços, europeus e americanos têm características distintas de retorno e risco, influenciadas pela dinâmica do mercado, regulamentações e condições económicas específicas de cada região.

Imobiliário suíço

O setor imobiliário suíço baseia-se numa situação política estável, num quadro jurídico sólido, numa gestão fundiária eficiente e numa forte procura de imóveis de qualidade. Cidades suíças, como Zurique, Genebra e Basileia, são cortejadas por investidores locais e internacionais. Esta atratividade deve-se em grande parte a uma economia suíça robusta, apoiada por setores diversificados, como o financeiro, a alta tecnologia e a indústria farmacêutica.

Além disso, a força do franco suíço proporciona uma estabilidade que atrai muitos investidores estrangeiros, fortalecendo assim a atratividade do mercado. As taxas de juro baixas também promovem o acesso ao crédito e apoiam o crescimento contínuo do imobiliário residencial e comercial. Como resultado, a procura permanece robusta, alimentada pelo crescimento económico e pela imigração significativa, o que contribui para o aumento da população e, portanto, das necessidades de habitação.

Ao integrar a exposição ao imobiliário suíço, os investidores beneficiam de um setor que é simultaneamente dinâmico e resiliente, num quadro económico estável. Isto reflete-se diretamente nos resultados dos ETFs e fundos imobiliários suíços, que apresentam retornos relativamente constantes, associados a uma volatilidade medida.

Imobiliário europeu

O imobiliário europeu apresenta características muito distintas daquelas que se podem observar no mercado imobiliário suíço. Tem grandes disparidades dependendo do país e até dentro do mesmo país. Estas variações podem ser atribuídas a muitos factores, incluindo mudanças nas políticas económicas e nas condições demográficas.

Outra grande distinção em comparação com a Suíça reside no facto de os instrumentos negociáveis nas bolsas de valores europeias serem compostos maioritariamente por ETFs, que dependem de empresas que trabalham no sector imobiliário, muitas vezes cotadas nos mercados. Como resultado, estes instrumentos são geralmente mais voláteis do que os seus homólogos suíços. Embora existam fundos imobiliários, como os SCPI em França, estes não estão cotados em bolsa.

Imobiliário americano

Os ETF imobiliários americanos caracterizam-se por um elevado retorno, acompanhado, no entanto, por uma volatilidade bastante elevada. No Tio Sam, o mercado de terrenos é amplo e diversificado, oferecendo inúmeras oportunidades a nível residencial, comercial e industrial. Contudo, a sensibilidade aos ciclos económicos é acentuada. Os ETF imobiliários dos EUA podem, portanto, sofrer fortes variações quando as condições económicas mudam.

Um exemplo particularmente proeminente desta volatilidade ocorreu durante a crise das hipotecas subprime em 2008. Nessa altura, a queda dos preços imobiliários teve repercussões dramáticas em todo o sector. Os ETFs imobiliários, que estavam largamente expostos a activos garantidos por hipotecas, sofreram perdas significativas. O colapso do mercado levou a um aumento dos incumprimentos hipotecários, o que precipitou uma queda no valor dos títulos imobiliários. Alguns investidores entraram em pânico, o que levou a vendas massivas e, portanto, a uma queda ainda maior dos preços.

Apesar deste choque brutal, o mercado mostrou sinais de resiliência a longo prazo. Após um período prolongado de declínio, os ETF imobiliários dos EUA começaram gradualmente a recuperar, apoiados pela recuperação económica e pela melhoria das condições de crédito.

Exemplos de ETFs e fundos imobiliários cotados

Há uma infinidade de ETFs e fundos imobiliários listados, o que pode rapidamente tornar a escolha confusa. Citarei alguns exemplos que, na minha opinião, ilustram claramente a diversidade do mercado. Discutiremos brevemente o seu desempenho e os riscos associados, antes de os analisarmos mais profundamente na secção dedicada ao backtesting.

Na Suíça

Na bolsa de valores suíça, existem dois ETFs relativamente conhecidos que apresentam resultados bastante semelhantes, embora tenham designs distintos. Cada um representa um índice imobiliário suíço: SXI Real Estate (SRECHA) e SXI Real Estate Funds (SRFCHA).

A SRECHA consiste principalmente em ações de empresas imobiliárias como Swiss Prime Site, PSP Swiss Property, Allreal, Mobimo, Intershop, Zug Estates, Warteck e SF Urban Properties. SRECHA representa, portanto, uma escolha bastante clássica em termos de ETF. Apesar desta exposição a ações do setor imobiliário, a SRECHA destaca-se pela sua volatilidade relativamente baixa face ao mercado.

O SRFCHA é composto principalmente por fundos imobiliários negociados em bolsa, o que o torna um fundo de fundos. Logicamente, este tipo de estrutura implica menor volatilidade do que a do SRECHA. No entanto, o que pode surpreender é que o SRFCHA também tem um desempenho um pouco melhor. Na verdade, poder-se-ia presumir que as taxas de gestão associadas ao ETF, bem como aos seus fundos subjacentes, prejudicariam a sua rentabilidade.

Entre os fundos que constituem o SRFCHA, encontramos o SIMA do UBS, que é investido por quase 50% em edifícios residenciais e por 50% em edifícios comerciais (escritórios e edifícios comerciais) localizados principalmente na Suíça de língua alemã. É o maior fundo imobiliário da Suíça. Também está listado na bolsa de valores suíça. Entre os outros fundos SRFCHA está outro fundo cotado do UBS, o ANFO, investido principalmente em imóveis residenciais na Suíça de língua alemã.

O gráfico abaixo ilustra que SRECHA (amarelo), SRFCHA (verde), ANFO (vermelho) e SIMA (azul) têm trajetórias amplamente semelhantes. Desde 2023, o SIMA assumiu a liderança, enquanto anteriormente era o SRFCHA quem dominava. A ANFO, por sua vez, está posicionada logo atrás, enquanto a SRECHA está atualmente na última posição.

De referir que o desempenho acima referido apenas tem em conta o valor acrescentado associado às variações de preços (retorno de preço). Os dividendos não estão incluídos neste cálculo. Discutiremos esse ponto com mais detalhes posteriormente.

Existe também um ETF, ainda no UBS, dedicado exclusivamente ao imobiliário comercial suíço: “Swissreal” (SREA). Porém, seu desempenho deixa a desejar porque está claramente atrás de seu índice de referência (SRCHA).

Apresentei aqui apenas uma seleção limitada de instrumentos disponíveis na Suíça. Quando se trata de ETFs, o país geralmente oferece menos variedade em comparação com destinos como Irlanda ou Estados Unidos. No entanto, quando se trata de fundos imobiliários cotados, a Suíça dispõe de uma escolha considerável de ferramentas de qualidade.

Temos a opção de optar por uma abordagem focada no investimento em ações de empresas imobiliárias, exemplificada pelo ETF SRECHA, ou com foco em fundos de investimento imobiliário. Pessoalmente, sou a favor da segunda opção, que apresenta uma relação rentabilidade/risco um pouco mais favorável. Ao escolher esta abordagem, podemos escolher entre uma infinidade de fundos, como ANFO ou SIMA, ou investir diretamente no ETF SRFCHA, que reúne todos estes instrumentos. A carteira determinante, que pode consultar na área de membros, inclui vários outros fundos listados que não abordei aqui.

Sempre afirmei que o SRFCHA representa uma escolha convincente para qualquer novo investidor, mesmo antes de explorar ações. Este ETF permite que você se familiarize com o funcionamento do mercado de ações, por apresentar uma volatilidade adequada para iniciantes. Além disso, permite adquirir uma carteira diversificada, embora focada numa única classe de ativos, mantendo-se relativamente acessível em termos de investimento financeiro. Na minha opinião, esta é uma das carteiras mais simples e acessíveis, embora apresente risco moderado e rentabilidade atrativa.

Num portfólio mais complexo, é possível ir além da escolha única do SRFCHA, selecionando alguns dos seus componentes para otimizar os resultados globais. Discutiremos algumas análises retrospectivas sobre esse assunto posteriormente.

Na Europa

Uma maneira fácil de entrar no mercado imobiliário europeu é investir no ETF IPRP oferecido pela iShares. Embora a rentabilidade a longo prazo seja satisfatória, deve notar-se que a sua volatilidade é particularmente elevada. Isto explica-se pelo facto de este ETF contar principalmente com empresas imobiliárias cotadas como Vonovia, Covivio, Klepierre, Castellum, Icade e Argan, entre outras.

O IPRP também inclui empresas suíças, como as presentes no SRECHA. Isto significa que é possível obter exposição a todos estes mercados com um único instrumento, o que é conveniente. Portanto, combinar estes dois ETFs numa carteira não proporciona realmente valor acrescentado em termos de diversificação. Por outro lado, esta combinação pode revelar-se relevante para a sobreponderação no imobiliário suíço, o que ajuda a reduzir a volatilidade e a optimizar a relação retorno/risco.

O imobiliário europeu sofreu com o aumento dos preços causado pelo vírus Wuhan e com os aumentos das taxas que se seguiram. Na Suíça, graças ao franco forte, este fenómeno foi muito menos acentuado. Podemos ver claramente no gráfico abaixo a diferença na volatilidade e o impacto do aumento das taxas no IPRP (em azul) em comparação com o seu homólogo suíço, SRECHA (em laranja). Nos últimos catorze anos, este último superou o IPRP tanto do ponto de vista da rentabilidade como do risco. Isto é ainda mais verdadeiro porque o euro (em preto abaixo) derreteu em relação ao franco suíço durante o mesmo período.

Nos EUA

Nos Estados Unidos, existe, como seria de esperar, uma vasta gama de ETFs imobiliários. O VNQ, oferecido pela Vanguard, é sem dúvida o mais conceituado e líquido desta categoria. Este ETF abrange empresas imobiliárias de capital aberto nos setores residencial e comercial. No longo prazo, o VNQ apresenta rentabilidade atraente, mas sua volatilidade permanece elevada. Esta última foi particularmente acentuada durante a crise do subprime em 2008.

Olhando para as últimas duas décadas, apesar de uma recuperação significativa desde este evento, o desempenho do VNQ (mostrado em azul abaixo) não consegue competir com o do setor imobiliário suíço (mostrado pelo SIMA em laranja abaixo), que apresenta significativamente menos volatilidade . Isto é ainda mais verdadeiro porque o dólar (em amarelo abaixo) derreteu em relação ao CHF durante o mesmo período.

Entre os componentes do VNQ está a empresa “Realty Income” (ticker: O), que merece uma pequena discussão. A empresa é um dos poucos fundos de investimento imobiliário que paga dividendos mensais, como aluguel. Também registrou marca para a expressão “The Monthly Dividend Company”. A Realty Income foi fundada em 1969 e atua no setor imobiliário comercial, principalmente em cadeias de lojas, farmácias e restaurantes de fast food, nos EUA, Reino Unido, França, Espanha, Portugal, Itália, Irlanda e Alemanha.

O foco nos sectores defensivos permitiu que “O” (em vermelho abaixo) resistisse à crise de 2008 com muito mais calma do que os seus homólogos americanos (ver VNQ em azul). O Realty Income também supera o SIMA, mesmo levando em conta a queda do dólar. Cuidado, porém, com atalhos: “O” é uma imobiliária listada em bolsa, enquanto SIMA é uma fundos de investimento imóveis listados. Os riscos não são comparáveis.

Outros ETFs imobiliários americanos também incluem REZ oferecido pela iShares. Embora a sua cotação sugira que é residencial, menos de metade da sua capitalização é dedicada a ela. O ETF visa acompanhar um índice composto por ações imobiliárias dos EUA nos setores residencial, de saúde e de autoarmazenamento. Estamos assim orientados para a vertente defensiva deste setor. Entre 2010 e 2024, o REZ (em azul abaixo) apresenta um desempenho muito mais sustentado do que o VNQ.

Geral

Para quem pretende ganhar exposição ao mercado imobiliário à escala global, o ETF REET oferecido pela iShares é uma opção a considerar. No entanto, a diversificação oferecida por este instrumento não é a ideal. Com efeito, a componente americana do ETF representa uma parte preponderante (75%) e centra-se quase exclusivamente no setor comercial (80%). Entre 2014 e 2024, o REET (mostrado em azul abaixo) teve um desempenho significativamente pior do que o VNQ (mostrado em laranja).

Imóveis industriais

As empresas do setor industrial e logístico mostram uma tendência crescente para externalizar os seus custos imobiliários. Isso inclui instalações de fabricação leve, armazéns e centros de distribuição. Essa dinâmica beneficia empresas especializadas em imóveis industriais, que disponibilizam seus imóveis para locação por meio de contratos de longo prazo. Em certos países, como os EUA ou o Reino Unido, estes são do tipo triple net: o inquilino compromete-se a pagar não só a renda básica, mas também os custos de manutenção, bem como outros custos ligados ao aluguer das instalações.

Vantagens dos imóveis industriais

O aumento das vendas online está levando a uma maior necessidade de espaço de armazenamento. Ao mesmo tempo, as perturbações na cadeia de abastecimento estão a obrigar muitas empresas industriais a arrendar mais espaço para gerir inventários adicionais. Além disso, muitas empresas estão a optar por deslocalizar a sua produção em resposta aos desafios de abastecimento e ao número crescente de obstáculos que afetam o comércio internacional.

Esses vários fenômenos foram amplificados pela vírus chinês, o que fortaleceu consideravelmente o rendimento das empresas que atuam no setor imobiliário industrial. Estas empresas também tendem a gerar fluxos de caixa mais estáveis do que outros players do setor imobiliário comercial, devido aos arrendamentos triple-net de longo prazo e ao seu baixo nível de custos operacionais.

Riscos ligados ao imobiliário industrial

O principal risco no setor imobiliário industrial reside no excesso de capacidade. Para poderem responder rapidamente à procura, as empresas que operam neste domínio estão a antecipar a construção e aquisição de novas capacidades, sem terem assinado contrato de arrendamento, o que pode, em caso de nível de ocupação insuficiente, ter um impacto significativo na receitas.

Tal como acontece com outros negócios imobiliários, os que operam no setor industrial também são sensíveis às variações das taxas de juro. O seu aumento pode aumentar as despesas e dificultar o financiamento de desenvolvimentos futuros.

Prólogo

A Prologis (PLD) é um rolo compressor imobiliário industrial global. A empresa californiana também constitui a maior capitalização do ETF VNQ. Possui mais de 6.700 clientes, espalhados por 19 países, em uma estonteante área total de 111,5 quilômetros quadrados, ou quase 16.000 estádios de futebol.

STAG Industrial

A STAG Industrial (STAG), outra empresa americana, possui um portfólio diversificado de imóveis industriais (armazéns, indústria leve, flex space e escritórios). Seus inquilinos estão espalhados por diversos mercados e indústrias. O STAG possui quase 600 edifícios, espalhados por mais de 10,6 quilômetros quadrados, ou quase 1.500 estádios de futebol. Assim como a Realty Income (O) que discutimos acima, a STAG é uma das poucas imobiliárias que paga dividendos mensais.

ARGAN

A Argan (ARG) é uma imobiliária francesa especializada no desenvolvimento e aluguer de plataformas logísticas. Possui cerca de uma centena, espalhados por 3,6 quilômetros quadrados, ou mais de 500 estádios de futebol.

As três empresas acima mencionadas registaram desempenhos notáveis entre 2011 e 2024, impulsionados principalmente pela ascensão do comércio eletrónico, desafios de sourcing e tendências de rehoring. Como vemos abaixo, a pandemia de Wuhan serviu de catalisador para uma dinâmica que já estava bem encaminhada. No entanto, a inflação que se seguiu, bem como as reações dos bancos centrais através do aumento das taxas de juro, abrandaram significativamente esta evolução. Apesar desses obstáculos, no período analisado, o PLD (em azul escuro), o STAG (em roxo) e o ARG (em azul claro) superaram significativamente o VNQ. Argan registou o melhor desempenho, apesar de uma desvalorização de quase 30% do euro durante este mesmo período.

Análise de desempenho e risco

O desempenho dos investimentos imobiliários é influenciado por diversos fatores, incluindo taxas de juros, inflação e ciclos econômicos. A correlação com o mercado de ações constitui uma das maiores desvantagens do setor imobiliário, porque limita os benefícios da diversificação durante grandes crises financeiras. A volatilidade desta classe de ativos pode até ser significativa durante estes períodos. Entre todos os instrumentos que analisámos, apenas os fundos imobiliários cotados na Suíça parecem parcialmente poupados destes fenómenos.

Para avaliar um ETF, um fundo ou uma empresa cotada em bolsa, é fundamental focar não só no seu desempenho, mas também nos seus riscos, nomeadamente na sua volatilidade e na sua correlação com o mercado bolsista. Na tabela a seguir listamos os instrumentos que examinamos, especificando seus indicadores de rentabilidade e risco, o que facilitará nossa escolha para a criação de carteiras diversificadas. O desempenho é dado em francos suíços, incluindo dividendos (Retorno Total). Para simplificar, concentrei-me nos ETFs, fundos e ações mais representativos:

• Para a Suíça, mantive apenas os dois ETFs que cobrem outros fundos cotados (SRFCHA) e ações imobiliárias (SRECHA). Os rácios de outros fundos são bastante semelhantes aos do SRFCHA. Alguns são um pouco melhores (veja meu carteira), outros um pouco menos bons, mas a tendência geral permanece a mesma.
• Removi o IPRP (Europa), que apresenta desempenho catastrófico combinado com alta volatilidade.
• Também removi o REET (imobiliário global) cujos resultados foram decepcionantes e que tem um histórico um pouco mais curto que os demais.

Descobertas:

• SRFCHA e SRECHA, como já havíamos observado acima, são guardados em um lenço de bolso. O SRFCHA tem uma vantagem muito ligeira em rentabilidade, índice de Sharpe e perda máxima, mas permanece bastante marginal. Os dois ETFs são perfeitamente intercambiáveis.
• O imobiliário suíço é claramente o menos arriscado, tanto do ponto de vista da perda máxima, da volatilidade, da correlação com o mercado accionista (S&P 500) e do beta. Apesar de um CAGR ligeiramente inferior ao de outros instrumentos, apresenta um índice de Sharpe muito bom.
• Nos EUA, o REZ geralmente tem um desempenho melhor que o VNQ, com um CAGR e um índice de Sharpe mais elevados, associados a uma menor correlação com o mercado, bem como a um beta mais baixo.
• As ações das empresas imobiliárias comerciais que cobrimos são, sem surpresa, muito voláteis, com picos de perdas que podem ser significativos. Eles compensam isso com uma correlação bastante baixa com o mercado, o que pode torná-los ações interessantes para construir um portfólio.

Estratégias de integração de portfólio

Conforme mencionado acima, o setor imobiliário suíço, por meio de um ETF como o SRFCHA, pode ser uma escolha muito interessante para quem está dando os primeiros passos no mundo dos investimentos. É uma das carteiras mais básicas possíveis, mantendo um risco relativamente baixo e rentável. Poucos investimentos rendem mais de 5% em CHF por ano, em média, com uma volatilidade de apenas 8%.

Obviamente, o setor imobiliário também pode ser útil em um portfólio que inclua outros ativos. Vimos acima que os fundos imobiliários cotados na Suíça têm pouca correlação com o S&P 500. Este é mesmo o caso de certas ações americanas de empresas ativas no setor imobiliário comercial. Isto significa que é provável que proporcionem uma diversificação interessante dentro de uma carteira que inclua ações, otimizando a sua relação retorno/risco. Neste artigo nos limitaremos a esses dois ativos (imóveis e ações). Nas postagens a seguir estenderemos a escolha para outras classes de ativos.

Geralmente recomendamos uma alocação para ETFs imobiliários entre 5% e 15% de uma carteira. Na realidade, não é tão simples porque depende muito dos ativos que você utiliza. Testaremos o que isso dá a seguir, com diversas ponderações e diversos instrumentos, tanto para ações quanto para imóveis. As carteiras foram submetidas a backtesting através do seu rebalanceamento uma vez por ano para corresponder à alocação alvo.

Carteira suíça (ações + imóveis)

Uma alocação imobiliária de 100 % na Suíça tem um índice de Sharpe melhor em comparação com um investimento focado exclusivamente em ações. Com um risco equivalente, é portanto preferível investir em imóveis nas terras de Guilherme Tell do que em empresas cotadas na bolsa de valores. Isto confirma o SRFCHA como um instrumento preferido dentro de uma estratégia única de ETF. Contudo, a combinação das duas classes de ativos acaba por ser uma opção ainda mais vantajosa.

O “ponto ideal” em termos de retorno/risco está próximo da paridade, com uma distribuição de 45 % de ações e 55 % de imóveis. Esta abordagem difere, portanto, significativamente do aconselhamento habitual, que recomenda uma alocação entre 5 % e 15 % para valores de terrenos. Há, portanto, de facto, uma queda suíça em torno do imobiliário, o que pode ser explicado pelas razões já mencionadas ao longo deste artigo.

Carteira dos EUA (ações + imóveis)

As coisas parecem muito diferentes do outro lado do Atlântico. As ações têm um desempenho significativamente melhor do que o imobiliário, com um índice de Sharpe significativamente mais elevado. Além disso, a combinação destas duas classes de ativos não gera qualquer valor acrescentado, devido à sua correlação relativamente elevada. Este fenómeno também é observável no REZ, que está, no entanto, menos ligado ao mercado do que o VNQ.

Com alocação de 15 % em imóveis, o portfólio apresenta índice de Sharpe igual ao de uma estratégia baseada exclusivamente no SPY, mas com menor rentabilidade. Deve-se notar que o período estudado não inclui a crise do subprime; portanto, os resultados teriam sido ainda menos favoráveis.

Uma carteira composta apenas pelo ETF SPY revela-se, portanto, mais eficiente. Esta observação também se aplica às diversas dotações testadas para a Suíça, e de forma significativa.

Ações dos EUA e imóveis suíços

As coisas ficam particularmente interessantes quando combinamos as ações dos EUA com o setor imobiliário suíço. Certamente, temos de sacrificar alguma rentabilidade, mas por outro lado, isto permite-nos reduzir significativamente a volatilidade da carteira, o que se traduz num rácio de Sharpe muito melhor. A alocação ideal em termos de retorno e risco é, portanto, de cerca de 60 % de ações americanas e 40 % de imóveis suíços.

Ações suíças e imóveis americanos

Por curiosidade, decidi explorar os resultados de uma abordagem oposta, misturando ações suíças e imóveis americanos. À primeira vista, poder-se-ia esperar resultados decepcionantes devido à rentabilidade limitada do EWL e à volatilidade relativamente elevada do REZ. No entanto, a combinação dos dois ativos oferece um índice de Sharpe melhor do que cada um dos ETFs considerados individualmente (ver acima).

O ponto ideal é 60 % em ações suíças e 40 % em imóveis americanos. No entanto, vemos que o desempenho permanece significativamente inferior ao da estratégia anterior. Os resultados são certamente interessantes, mas não necessariamente úteis.

Portfólios mais complexos

Em vez de focar em todos os imóveis suíços, você pode se concentrar em alguns dos fundos que o compõem (na tabela abaixo: “immo CH”). Isto é o que faço agora com o determinação do portfólio. Isso permite que o CAGR e o índice de Sharpe aumentem um pouco. Na mesma linha, podemos distribuir o SPY em três ETFs (QQQ+VDC+XLV), de acordo com uma estratégia já mencionada em nosso última postagem. Também aqui ganhamos mais alguns décimos nos nossos indicadores. Acabamos com uma boa rentabilidade (11.23%/ano em média), acompanhada de um índice de Sharpe muito bom (1,15). Também vale a pena dar uma olhada no portfólio da penúltima linha, que apresenta excelentes resultados, com apenas quatro ETFs.

Podemos seguir a mesma abordagem focando em imóveis comerciais internacionais, via O, STAG, PLD e ARG, além de SPY. Os resultados são muito bons do ponto de vista do CAGR, mas nem tanto do ponto de vista do índice de Sharpe. Mesmo dividindo o SPY em três ETFs e adicionando uma parte do imobiliário suíço, não podemos obter um rácio de Sharpe tão bom como o 1,15 mencionado no parágrafo anterior. Além disso, como se costuma dizer, o desempenho passado não é garantia para o futuro. Isto é ainda mais verdadeiro quando olhamos para a escala das ações individuais, como aqui acontece com PLD, O, STAG e ARG.

Conclusão

Os ETFs imobiliários e os fundos cotados representam uma solução simples e eficaz para os investidores que desejam ganhar exposição a este setor. Eles trazem flexibilidade e liquidez a uma classe de ativos que está em falta. A sua integração numa carteira diversificada ajuda a otimizar a sua relação risco-retorno. Este é particularmente o caso do setor imobiliário suíço, através de um ETF como o SRFCHA, por exemplo. Combinado com o mercado accionista dos EUA, proporciona uma carteira que é simultaneamente rentável e de risco relativamente baixo.

Isto constitui um trunfo considerável para quem aspira à independência financeira ou que já a alcançou. Uma carteira que seja eficiente e com baixa volatilidade significa um elevado índice de Sharpe e uma maior taxa de retirada sem risco.

Outra vantagem inegável do imobiliário, decorrente diretamente desta observação, reside na duração do investimento, geralmente inferior à das ações. Enquanto para estes últimos se recomenda respeitar um horizonte de investimento de pelo menos dez anos, idealmente vinte anos, para o imobiliário, especialmente suíço, estes números são reduzidos para metade.

Em nosso próximo artigo, discutiremos outra classe de ativos amplamente conhecida: títulos. Examinaremos em que consistem e as várias formas que existem. Iremos focar-nos particularmente na sua interação com as ações, nomeadamente através de uma das carteiras mais famosas: o modelo 60/40. Questionaremos a sua reputação e avaliaremos se ele realmente justifica esta notoriedade. Para fazer isso, exploraremos diferentes ponderações usando vários índices de ações, bem como uma variedade de ETFs de títulos.