Investir em empresas imobiliárias suíças: uma boa ideia para o investidor orientado a dividendos?

Entre as empresas suíças com os maiores rendimentos de dividendos, as empresas imobiliárias - ativas na gestão (compra/venda, aluguer) de propriedades comerciais, residenciais e/ou industriais - ocupam uma boa posição. Na verdade, o rendimento médio das seis empresas imobiliárias mais capitalizadas é atualmente de 4,80%, o que está bem acima do rendimento dos líderes SMI como a Nestlé (3,14%), a Novartis (3,21%) ou a Roche (2,95%). Além disso, embora os preços do SMI tenham subido em média 20% durante 2013, assistimos a uma queda média de 9% para as seis empresas em questão. Embora inferior ao rendimento apresentado por alguns Fundos de Investimento Imobiliário (REITs) nos EUA, como a Omega Healthcare Investors Inc. (OHI) e o seu atual 6.4%, o rendimento das empresas imobiliárias suíças é suficiente para dar água à boca . Este artigo tentará avaliar o interesse dessas empresas para o investidor baseando sua abordagem nos dividendos e no seu crescimento.

As seis empresas imobiliárias em questão, a sua capitalização, bem como os valores dos dividendos pagos relativos aos exercícios de 2002 a 2012 (retirados de finanzen.ch), constam do quadro seguinte:      

Observe que a maioria das empresas tem um histórico limitado de dividendos e algumas tendem a pagar dividendos de valor constante ano após ano. No restante do artigo, as empresas são comparadas em termos de alguns de seus fundamentos financeiros, bem como de índices de dividendos.

Volatilidade de preços (beta), rentabilidade e dívida

Todos os títulos apresentam volatilidade inferior à do mercado (figura 1), constituindo títulos do tipo defensivo. Em média, o beta é 0,33.

Figura 1. Volatilidade de preços (índice beta).

Por outro lado, surgem disparidades na capacidade das empresas criarem valor, conforme indicado pelo seu rácio de rendibilidade dos capitais próprios (ROE) (figura 2). Especificamente, PSP, SPS e IS apresentam quase o dobro dos retornos de MOB, ALL e WAR.

Figura 2. Retorno sobre o patrimônio líquido (ROE).

As seis empresas contraíram empréstimos para financiar as suas atividades (figura 3). No entanto, a PSP apresenta um rácio de alavancagem (dívida/capital próprio) muito inferior ao das outras cinco empresas. Note-se que nenhuma das empresas parece excessivamente endividada.

Figura 3. Rrelação dívida/capital próprio (dívida total/capital total).

Dividendos

O rendimento de dividendos (Figura 4) está aproximadamente entre 4% e 6%, com o rendimento mais alto oferecido atualmente pelo IS.

Figura 4. Rendimento de dividendos.

Os rácios de distribuição, que constituem uma condição para a sustentabilidade dos dividendos, variam muito (figura 5). Com efeito, se a PSP pagar apenas 40% dos seus lucros, a ALL pagou o equivalente a 188% no exercício de 2012. Escusado será dizer que esse dividendo corre o risco de ser reduzido. A outra empresa com um alto índice de pagamento, a WAR, pode não conseguir aumentar o valor dos dividendos futuros. O crescimento dos lucros poderia, no entanto, permitir um aumento nos dividendos futuros.

Figura 5. Taxa de pagamento.

A avaliação

Para avaliar a avaliação das seis empresas, foram utilizados dois índices. Por um lado, o rácio preço-lucro (PE) (figura 6) e, por outro lado, a comparação do valor contabilístico (valor contabilístico) com o preço das ações (figura 7). A GUERRA está, em ambos os indicadores, sobrevalorizada. Pelo contrário, a PSP estaria subvalorizada em cerca de 8% se mantivermos o seu valor contabilístico e a empresa for comparativamente a mais barata de acordo com a relação preço-lucro. O IS tem uma relação preço-lucro abaixo da média, mas uma sobrevalorização de quase 29% de acordo com o seu valor contabilístico.

  Figura 6. Relação preço/lucro (PE).

Figura 7. Diferença (expressa em %) entre o valor patrimonial por ação e o preço da ação.

 Conclusão

Globalmente, os resultados são bastante decepcionantes para o investidor orientado para os dividendos: apesar de um rendimento relativamente elevado, parece que estas empresas não são capazes ou não pretendem pagar dividendos crescentes. Os dividendos são (na melhor das hipóteses) constantes, caso contrário o seu montante é bastante flutuante, o seu pagamento é interrompido ou o seu histórico é curto. Por exemplo, embora a IS tenha pago dividendos sem falhas desde 2003, o seu montante aumentou inicialmente, depois foi reduzido e finalmente manteve-se constante desde 2007. Apesar disso, o rendimento de 5,97% e o modesto rácio preço-lucro fazem com que É a empresa que constitui, na minha opinião, a melhor opção atual. Tenha cuidado, porém, com a supervalorização baseada no valor contábil.

A PSP pode revelar-se uma ação interessante para o investidor orientado para o valor. Com efeito, a empresa apresenta bons fundamentos (retorno sobre capital próprio e dívida) e a avaliação mais atrativa entre as seis empresas analisadas. Se o pagamento de dividendos continuasse (primeiro pagamento relativo ao exercício de 2011), então este seria um ponto positivo adicional. Na página relações com investidores, está escrito sobre este assunto: "A PSP Swiss Property SA planeia uma distribuição anual de pelo menos 70% do lucro consolidado do exercício excluindo os resultados dos edifícios. A PSP Swiss Property visa garantir um desenvolvimento sustentável de dividendos (.. .) ."

Os lucros destas empresas dependem, obviamente, das flutuações das taxas de juro. Poderá, portanto, ser sensato posicionar-se nestes títulos durante um período de subida das taxas, uma vez que isso reduzirá os preços. Por fim, existem muitos fundos imobiliários que oferecem retornos consistentes e alternativas possivelmente preferíveis aos títulos de empresas imobiliárias analisados neste artigo.