REITs e MLPs

Os REIT e as MLP são instrumentos financeiros que se encontram principalmente nos Estados Unidos e que são particularmente generosos em termos de distribuição. Pode dizer-se que são primos, semelhantes no seu mecanismo de funcionamento e diferentes na sua estrutura. A estabilidade do seu modelo de negócio, a sua relativa independência do mercado de acções e, evidentemente, o rendimento atrativo que geram podem representar uma oportunidade atractiva para os (futuros) beneficiários de anuidades. Além disso, estes instrumentos têm uma caraterística especial que raramente é mencionada: a proteção que oferecem contra o risco cambial, nomeadamente o da sua moeda de referência, o dólar.

Primeiro, vamos ver o que está por detrás destes dois termos pouco lisonjeiros.

REITs

Um REIT é uma empresa que obtém a maior parte dos seus activos e rendimentos de imóveis. Todos os anos, deve distribuir pelo menos 90% do seu rendimento líquido sob a forma de dividendos. O que é interessante neste caso é que a empresa pode deduzir os dividendos pagos dos seus rendimentos para efeitos fiscais, antes de pagar impostos. Por conseguinte, a empresa é obviamente encorajada a distribuir todos os seus lucros...

As actividades imobiliárias não geram um rendimento tão elevado como as empresas cotadas na bolsa. Por conseguinte, o governo favorece-as, evitando a dupla tributação: sobre os lucros da empresa e sobre os dividendos recebidos pelos acionistas. No entanto, embora os rendimentos sejam inferiores aos de outros sectores, são também mais estáveis e, sobretudo, mais sustentáveis. A rendibilidade das REITs de acções (locação de activos imobiliários) atinge 12% por ano (em rendimento total) quando o horizonte de investimento ultrapassa a duração de um ciclo imobiliário (cerca de dez anos).

O REITs hipotecários (investimentos hipotecários) podem pagar dividendos particularmente generosos. Por vezes, também apresentam rendimentos extremos, como em 2001, com 77%. Mas isto tem o preço de uma volatilidade dissuasiva, com algumas quedas muito acentuadas (-42% em 2007). Os Mortgage REITs baseiam-se exclusivamente na dívida, com activos em segundo plano que podem derreter-se como a neve ao sol. Ao contrário dos REITs de acções, não beneficiam da valorização dos imóveis. A sua rendibilidade anual é de uns modestos 4% num horizonte de investimento de 10 anos (rendibilidade total).

Os REIT têm a vantagem de oferecer uma vasta gama de opções no sector imobiliário, com especializações por sector e/ou região. Em geral, quanto mais concentrados estiverem num determinado mercado, melhor, pois podem beneficiar de uma vantagem competitiva e/ou de um nicho de mercado. Cada sector tem as suas próprias caraterísticas. Os hotéis, por exemplo, são muito sensíveis à conjuntura económica. Os escritórios são um pouco menos dependentes do crescimento, embora tenham geralmente taxas de ocupação entre 90 e 95%. Os imóveis residenciais são ainda menos sensíveis aos altos e baixos da economia. A propriedade comercial é certamente o sector menos rentável, mas é também o mais estável, graças a normas muito rigorosas em matéria de duração e de reavaliação das rendas. Por fim, os centros médicos são também muito pouco afectados pela conjuntura económica, podendo mesmo dar-se ao luxo de apresentar uma taxa de ocupação geralmente compreendida entre 95 e 100%.

Em suma, se quiser investir em REITs a longo prazo, para gerar um rendimento sólido, é melhor concentrar-se nos REITs de acções, que geram o seu rendimento a partir do arrendamento de uma carteira de imóveis, em vez dos REITs hipotecários, que geram o seu rendimento a partir da dívida hipotecária. Além disso, é preferível concentrar-se nos sectores do retalho, da saúde e residencial, que estão menos sujeitos aos caprichos da economia.

Apesar destas precauções, qualquer investimento comporta riscos. Naturalmente, o que mais ameaça o sector imobiliário é o aumento da taxa de juro. Um aumento súbito e acentuado da inflação, por exemplo, poderia levar a Fed a rever a sua política monetária particularmente acomodatícia, pondo assim em risco os REIT. Por outro lado, esta sensibilidade às taxas de juro constitui, paradoxalmente, uma forma interessante de proteção contra o risco cambial. Um endurecimento da política monetária da Fed é negativo para a cotação das acções de um REIT, mas também reforça a sua moeda de referência, o dólar. E vice-versa.

Outro risco de um REIT é o facto de o dinheiro simplesmente não entrar nos cofres da empresa. Isto pode acontecer se não houver compradores para os imóveis arrendados ou se um inquilino deixar de poder pagar a renda. Para atenuar estes riscos, é do interesse da empresa diversificar tanto os seus inquilinos como os seus imóveis. Quanto maior for o número e a diversidade dos imóveis e dos inquilinos, menor será o risco. No sector comercial, por exemplo, uma dispersão por vários sectores de atividade diferentes evitará que um grande número de inquilinos não pague simultaneamente as suas rendas devido a uma crise estrutural ou conjuntural que afecte um determinado sector.

Por último, importa ainda referir que Os REIT são geralmente muito voláteisO desvio padrão relativo pode facilmente ser o dobro do de uma ação cotada. O desvio padrão relativo pode facilmente ser o dobro do de uma ação cotada. Por isso, é preciso estar atento a este facto antes de investir neste tipo de ativo. Por outro lado, esta volatilidade não tem estado historicamente muito ligada à das acções, o que significa que o risco de mercado é de certa forma eliminado. Mas desde a crise do subprime, esta vantagem desvaneceu-se consideravelmente.

MLPs

Com as taxas de juro dos investimentos tradicionais de rendimento fixo a caírem acentuadamente nos últimos anos, os investidores têm vindo a recorrer cada vez mais a veículos de investimento especializados para obterem o rendimento de que necessitam. MLPs têm crescido consideravelmente em popularidade precisamente porque podem oferecer rendimentos muito elevados, graças às vantagens fiscais de que beneficiam, tal como os seus primos REIT. As MLP não pagam impostos antes de distribuir os seus lucros, o que lhes permite ser mais generosas com os seus acionistas. Para beneficiar desta vantagem fiscal, 90% do rendimento de uma MLP deve provir de actividades imobiliárias, de mercadorias ou de recursos naturais (minas, madeira ou energia).

As MLP são controladas por um parceiro geral, que, em princípio, detém uma participação de 2%. A maior parte destas empresas são privadas, mas algumas estão também cotadas na bolsa. Nestes casos, o sócio geral paga a maior parte do seu fluxo de caixa aos seus acionistas. Tomemos o exemplo da Kinder Morgan (NYSE:KMI), que é um sócio geral da MLP Kinder Morgan Energy Partners (NYSE:KMP). Enquanto a Kinder Morgan oferece um rendimento de 4,5%, a Kinder Morgan Energy Partners paga distribuições de 6,5%. Isto dá uma ideia dos benefícios fiscais disponíveis para as MLP...

As MLPs parecem ter um Particularmente atrativo para os grandes produtores de gás natural e petróleo. Muitos deles transferiram os seus activos e oleodutos para MLPs, que controlam como sócios gerais. Os honorários dos operadores petrolíferos são regulados e baseiam-se no volume de produtos transportados e não no preço do petróleo. Deste modo, o crescimento dos lucros a longo prazo segue o da economia no seu conjunto e não depende do preço do petróleo. Para os operadores de gás natural, por outro lado, as margens podem variar com o preço da mercadoria. Alguns operadores utilizam estratégias de cobertura para reduzir a sua vulnerabilidade às flutuações de preços. Mas nem todos o fazem porque isso limita o seu potencial de crescimento.

Tal como os REIT, As MLP são altamente voláteisPodem não se adequar ao perfil de risco de todos os investidores. Por outro lado, são também menos sensíveis às flutuações do mercado de acções, o que é sempre uma vantagem quando se trata de diversificar uma carteira. Por último, mas não menos importante, tal como os seus primos, oferecem uma excelente proteção contra o risco cambial o dólar, com a sua perene fraqueza estrutural.

Por último, há um pequeno pormenor técnico que pode ser importante, dependendo do tratamento fiscal do investidor individual que opte por este tipo de investimento. As MLP não pagam dividendos, mas distribuições, que compreendem um pequeno montante de rendimentos e um grande montante de mais-valias. Em teoria, isso poderia significar que uma grande parte dessa distribuição não é tributável na Suíça. Resta saber como é que isto será tratado na prática, tendo em conta a retenção na fonte adicional dos EUA. Infelizmente, existe uma boa probabilidade de que seja tratada de acordo com a regra habitual aplicada aos dividendos americanos (15% de imposto americano não recuperável e 15% de imposto CH recuperável).

Em conclusão

Os REIT e as MLP, embora operem em sectores diferentes e com estruturas diferentes, são, em última análise, muito semelhantes. O tratamento fiscal a que estão sujeitos permite-lhes pagar distribuições generosas. Normalmente, sou muito cético em relação a rendibilidades elevadas. Na maior parte das vezes, são um sinal de gestão irresponsável das empresas e/ou de dificuldades económicas ou estruturais. No entanto, no caso destes dois instrumentos, estas distribuições generosas são, pelo contrário, o resultado de um mecanismo fiscal que permite e até incentiva o pagamento de mais dividendos aos seus proprietários.

Muitas vezes, os rendimentos elevados são também sinónimo de um crescimento lento dos dividendos. Todos nós conhecemos este fenómeno das empresas do tipo "Utilities", como a Consolidated Edison (NYSE:ED). É claro que isto também se aplica aos REIT e às MLP, mas não necessariamente. Muitos deles não têm nada a invejar nem mesmo aos famosos aristocratas dos dividendos, mesmo que o seu historial de aumento das distribuições seja muito mais modesto.

Claro que também nem tudo são rosas. Mesmo que estejam relativamente protegidos das flutuações do mercado de acções, a volatilidade dos REIT e das MLP é, de facto, muito elevada. Muitos investidores não se importam com isso. Outros, no entanto, habituados a investimentos defensivos que pagam dividendos estáveis e crescentes, podem rapidamente ficar assustados.

No entanto, como referi na minha introdução, estes dois tipos de instrumentos têm uma caraterística que é muitas vezes ignorada pelos investidores europeus, e suíços em particular, que compram títulos americanos. Os REIT e as MLP adoram um dólar fraco... E não preciso de vos dizer que, historicamente, esta maldita moeda tem uma tendência irritante para perder valor.

Tendo em conta todas estas considerações, decidi acrescentar um nova estratégia de crescimento dos dividendos para a minha carteira, baseada em MLPs e REITs. Para começar, inclui mais de 30 títulos e está disponível na secção dos membros.