Investimenti immobiliari intelligenti: comprendere gli ETF e i fondi quotati per diversificare il proprio patrimonio

Investimento immobiliare è giustamente considerato un pilastro della creazione di ricchezza. Oggi gli ETF immobiliari e i fondi quotati offrono un’alternativa moderna e accessibile per l’esposizione a questo settore tradizionale. Questo articolo esplora in dettaglio come questi strumenti finanziari possono semplificare la tua strategia di investimento immobiliare.

Introduzione agli ETF immobiliari e ai fondi negoziati: nozioni di base

IL ETF i fondi immobiliari quotati offrono un'esposizione diretta all'andamento di indici immobiliari, portafogli di società immobiliari quotate o gruppi di asset immobiliari quotati. Questi strumenti finanziari consentono agli investitori di partecipare al mercato immobiliare senza richiedere l'acquisizione diretta di tali proprietà. Commerciano in tempo reale sui mercati azionari, come le azioni. Il loro valore oscilla a seconda dell'evoluzione degli attivi sottostanti che rappresentano. Questi possono essere ampiamente diversificati o concentrati geograficamente e settorialmente.

I vantaggi di investire tramite ETF immobiliari e fondi quotati

L’accessibilità è uno dei principali vantaggi degli ETF e dei fondi immobiliari, poiché consente agli investitori di iniziare con importi relativamente modesti rispetto agli investimenti immobiliari diretti. Un unico strumento può fornire accesso a un’ampia gamma di beni immobili distribuiti in diverse aree geografiche e settori. Questo rappresenta un enorme vantaggio in termini di diversificazione rispetto all’investimento immobiliare diretto, che generalmente si concentra su un unico immobile.

Il patrimonio immobiliare, per definizione, è un bene che non può essere spostato. A differenza dei titoli, è difficile, se non impossibile, venderli velocemente e facilmente. È qui che entrano in gioco gli ETF immobiliari e i fondi quotati, che alleviano questo vincolo offrendo uno dei loro principali vantaggi: la liquidità.

Tipi di ETF immobiliari e fondi negoziati in borsa disponibili sul mercato

È importante comprendere le differenze tra i fondi immobiliari quotati e gli ETF che comprendono società immobiliari. Dobbiamo anche distinguere tra ETF e fondi specializzati in segmenti specifici, come gli immobili residenziali o commerciali, nonché quelli che si rivolgono a mercati immobiliari specifici, siano essi nazionali, regionali o internazionali. Diamo un'occhiata a queste diverse categorie, prima di fornire alcuni esempi concreti.

Fondi immobiliari quotati

I fondi immobiliari quotati possiedono, gestiscono o finanziano immobili che producono reddito. Consentono l'accesso a portafogli immobiliari diversificati senza dover acquistare direttamente gli immobili. Sono generalmente meno volatili del mercato azionario nel suo complesso.

ETF costituiti da società immobiliari

Da parte loro, gli ETF composti da società immobiliari riflettono un paniere di titoli che comprende azioni di società operanti nel settore immobiliare. Questi ETF sono direttamente influenzati dai risultati delle società che li compongono. Questo spiega perché generalmente presentano a volatilità superiore a quello dei fondi immobiliari quotati.

ETF immobiliari residenziali e commerciali e fondi quotati

Gli ETFS ed i fondi immobiliari quotati sono caratterizzati da una ripartizione variabile tra immobili residenziali e commerciali. Sebbene molti combinino queste due categorie, alcuni si concentrano sugli asset residenziali, mentre una minoranza si concentra sul settore commerciale.

Immobili residenziali

In generale, gli ETF e i fondi residenziali offrono rendimenti più stabili e prevedibili. In effetti, la domanda di alloggi rimane relativamente costante, anche durante i periodi di rallentamento economico, a causa della necessità di alloggi. Questo segmento del mercato ha quindi meno probabilità di subire fluttuazioni significative. Nell'ambito di un portafoglio diversificato, gli immobili residenziali si rivelano un'opzione particolarmente interessante. Infatti, la sua bassa correlazione con l'attività economica, e di conseguenza con i mercati azionari, gli conferisce una notevole stabilità.

Immobili commerciali

Gli ETF e i fondi commerciali includono immobili come uffici, negozi e magazzini. La loro performance è spesso correlata alla salute economica generale. Durante i periodi di espansione, possono beneficiare dell’aumento degli affitti e dell’elevata domanda di spazi, con conseguenti rendimenti più elevati. Al contrario, durante le recessioni, questi asset possono subire significative diminuzioni di valore, il che aumenta la volatilità e il rischio associati a questo tipo di investimento.

ETF immobiliari “geografici” e fondi quotati

Gli ETF e i fondi immobiliari svizzeri, europei e americani hanno caratteristiche di rendimento e di rischio distinte, influenzate dalle dinamiche di mercato, dalle normative e dalle condizioni economiche specifiche di ciascuna regione.

Immobiliare svizzero

Il settore immobiliare svizzero si basa su una situazione politica stabile, un quadro giuridico solido, una gestione efficiente del territorio e una forte domanda di immobili di qualità. Le città svizzere, come Zurigo, Ginevra e Basilea, sono corteggiate da investitori sia locali che internazionali. Questa attrattiva è in gran parte dovuta alla solida economia svizzera, sostenuta da settori diversificati come la finanza, l’alta tecnologia e l’industria farmaceutica.

Inoltre, la forza del franco svizzero garantisce stabilità che attrae molti investitori stranieri, rafforzando così l’attrattiva del mercato. I bassi tassi di interesse favoriscono inoltre l’accesso al credito e sostengono la continua crescita del settore immobiliare residenziale e commerciale. Di conseguenza, la domanda rimane robusta, alimentata dalla crescita economica e da una significativa immigrazione, che contribuisce all’aumento della popolazione e, quindi, del fabbisogno abitativo.

Integrando l’esposizione al settore immobiliare svizzero, gli investitori beneficiano di un settore dinamico e resiliente, in un quadro economico stabile. Ciò si riflette direttamente nei risultati degli ETF e dei fondi immobiliari svizzeri, che presentano rendimenti relativamente costanti, associati a una volatilità misurata.

Il settore immobiliare europeo

Il settore immobiliare europeo presenta caratteristiche molto diverse da quelle osservabili nel mercato immobiliare svizzero. Presenta grandi disparità a seconda del paese e anche all’interno dello stesso paese. Queste variazioni possono essere attribuite a molti fattori, tra cui il cambiamento delle politiche economiche e delle condizioni demografiche.

Un’altra importante distinzione rispetto alla Svizzera risiede nel fatto che gli strumenti negoziabili sulle borse europee sono costituiti principalmente da ETF, che fanno capo a società operanti nel settore immobiliare, anch’esse spesso quotate sui mercati. Di conseguenza, questi strumenti sono generalmente più volatili rispetto ai loro omologhi svizzeri. Sebbene esistano fondi immobiliari, come gli SCPI in Francia, questi non sono quotati in borsa.

Immobiliare americano

Gli ETF immobiliari americani sono caratterizzati da un rendimento elevato, accompagnato però da una volatilità piuttosto elevata. Allo Zio Sam, il mercato fondiario è ampio e diversificato e offre numerose opportunità a livello residenziale, commerciale e industriale. Tuttavia, la sensibilità ai cicli economici è marcata. Gli ETF immobiliari statunitensi possono quindi subire forti variazioni al variare delle condizioni economiche.

Un esempio particolarmente evidente di questa volatilità si è verificato durante la crisi dei mutui subprime nel 2008. All’epoca, il calo dei prezzi immobiliari ebbe ripercussioni drammatiche sull’intero settore. Gli ETF immobiliari, che erano in gran parte esposti ad asset garantiti da mutui ipotecari, hanno subito perdite significative. Il crollo del mercato ha portato ad un aumento delle insolvenze sui mutui, che hanno fatto precipitare il valore dei titoli immobiliari. Alcuni investitori si sono fatti prendere dal panico, provocando vendite massicce e quindi un ulteriore calo dei prezzi.

Nonostante questo shock brutale, il mercato ha mostrato segni di resilienza a lungo termine. Dopo un prolungato periodo di declino, gli ETF immobiliari statunitensi hanno gradualmente iniziato a riprendersi, sostenuti dalla ripresa economica e dal miglioramento delle condizioni creditizie.

Esempi di ETF e fondi immobiliari quotati

Esistono numerosi ETF e fondi immobiliari quotati, che possono rapidamente creare confusione nella scelta. Citerò alcuni esempi che, a mio avviso, illustrano chiaramente la diversità del mercato. Parleremo brevemente del loro andamento e dei rischi associati, prima di analizzarli più approfonditamente nella sezione dedicata al backtesting.

In Svizzera

Sulla borsa svizzera ci sono due ETF relativamente noti che mostrano risultati abbastanza simili, sebbene abbiano progetti distinti. Ciascuno rappresenta un indice immobiliare svizzero: SXI Real Estate (SRECHA) e SXI Real Estate Funds (SRFCHA).

SRECHA è costituito principalmente da azioni di società immobiliari come Swiss Prime Site, PSP Swiss Property, Allreal, Mobimo, Intershop, Zug Estates, Warteck e SF Urban Properties. SRECHA rappresenta quindi una scelta abbastanza classica in termini di ETF. Nonostante questa esposizione ai titoli del settore immobiliare, SRECHA si distingue per la sua volatilità relativamente bassa rispetto al mercato.

SRFCHA è composto principalmente da fondi immobiliari negoziati in borsa, il che lo rende un fondo di fondi. Logicamente, questo tipo di struttura implica una volatilità inferiore rispetto a quella di SRECHA. Tuttavia, ciò che potrebbe sorprendere è che anche SRFCHA funziona leggermente meglio. In effetti, si sarebbe potuto presumere che le commissioni di gestione associate all’ETF e ai fondi sottostanti ne avrebbero danneggiato la redditività.

Tra i fondi che costituiscono la SRFCHA troviamo il SIMA di UBS, che è investito per quasi 50% in edifici residenziali e per 50% in edifici commerciali (uffici ed edifici commerciali) situati principalmente nella Svizzera tedesca. È il più grande fondo immobiliare della Svizzera. Anche questo è quotato alla borsa svizzera. Tra gli altri fondi SRFCHA c'è anche un altro fondo quotato di UBS, ANFO, che investe principalmente in immobili residenziali nella Svizzera tedesca.

Il grafico seguente illustra che SRECHA (giallo), SRFCHA (verde), ANFO (rosso) e SIMA (blu) hanno traiettorie sostanzialmente simili. Dal 2023, SIMA ha preso il comando, mentre in precedenza era SRFCHA a dominare. L'ANFO, dal canto suo, si posiziona appena dietro, mentre SRECHA è attualmente in ultima posizione.

Va notato che la performance sopra menzionata tiene conto solo del valore aggiunto legato alle variazioni dei prezzi (rendimento del prezzo). I dividendi non sono inclusi in questo calcolo. Discuteremo questo punto più dettagliatamente in seguito.

Esiste anche un ETF, sempre presso UBS, dedicato esclusivamente agli immobili commerciali svizzeri: “Swissreal” (SREA). Tuttavia, la sua performance lascia a desiderare perché è nettamente inferiore al suo indice di riferimento (SRCHA).

Ho presentato qui solo una selezione limitata di strumenti disponibili in Svizzera. Quando si tratta di ETF, il paese offre generalmente meno varietà rispetto a destinazioni come l’Irlanda o gli Stati Uniti. Tuttavia, quando si tratta di fondi immobiliari quotati, la Svizzera dispone di un’ampia scelta di strumenti di qualità.

Abbiamo la possibilità di optare per un approccio incentrato sull'investimento in titoli di società immobiliari, esemplificato dall'ETF SRECHA, o concentrandoci sui fondi di investimento immobiliari. Personalmente sono favorevole alla seconda opzione, che presenta un rapporto rendimento/rischio leggermente più favorevole. Scegliendo questo approccio, possiamo scegliere tra una moltitudine di fondi, come ANFO o SIMA, oppure investire direttamente nell’ETF SRFCHA, che riunisce tutti questi strumenti. Il portafoglio determinante, che puoi consultare nell'area membri, include diversi altri fondi elencati che non ho trattato in questa sede.

Ho sempre sostenuto che la SRFCHA rappresenta una scelta convincente per ogni nuovo investitore, ancor prima di esplorare le azioni. Questo ETF ti consente di familiarizzare con il funzionamento del mercato azionario, presentando una volatilità adatta ai principianti. Inoltre, consente di acquisire un portafoglio diversificato, anche se focalizzato su un’unica classe di asset, pur rimanendo relativamente conveniente in termini di investimento finanziario. A mio parere, questo è uno dei portafogli più semplici e accessibili, pur presentando un rischio moderato e una redditività interessante.

In un portafoglio più complesso è possibile andare oltre la singola scelta della SRFCHA selezionando alcuni dei suoi componenti per ottimizzare i risultati complessivi. Discuteremo più avanti alcune analisi retrospettive su questo argomento.

In Europa

Un modo semplice per entrare nel mercato immobiliare europeo è investire nell’ETF IPRP offerto da iShares. Sebbene la redditività a lungo termine sia soddisfacente, va notato che la sua volatilità è particolarmente elevata. Ciò si spiega con il fatto che questo ETF si basa principalmente su società immobiliari quotate come Vonovia, Covivio, Klepierre, Castellum, Icade e Argan, tra gli altri.

L'IPRP comprende anche aziende svizzere, come quelle presenti nella SRECHA. Ciò significa che è possibile ottenere esposizione a tutti questi mercati con un unico strumento, il che è conveniente. Pertanto, combinare questi due ETF all’interno di un portafoglio non fornisce realmente un valore aggiunto in termini di diversificazione. D’altro canto questo mix può risultare utile per sovraponderare gli immobili svizzeri, contribuendo così a ridurre la volatilità e a ottimizzare il rapporto rendimento/rischio.

Il settore immobiliare europeo ha sofferto dell’aumento dei prezzi causato dal virus Wuhan e dei successivi aumenti dei tassi. In Svizzera, grazie al franco forte, questo fenomeno è stato molto meno marcato. Possiamo vedere chiaramente nel grafico sottostante la differenza di volatilità e l'impatto dell'aumento dei tassi sull'IPRP (in blu) rispetto alla sua controparte svizzera, SRECHA (in arancione). Quest'ultima negli ultimi quattordici anni ha battuto l'IPRP sia dal punto di vista della redditività che del rischio. Ciò è tanto più vero in quanto, nello stesso periodo, l’euro (in nero sotto) si è sciolto rispetto al franco svizzero.

Negli Stati Uniti

Negli Stati Uniti esiste, come ci si aspetterebbe, un’ampia gamma di ETF immobiliari. VNQ, offerto da Vanguard, è senza dubbio il più rinomato e liquido di questa categoria. Questo ETF comprende società immobiliari quotate in borsa sia nel settore residenziale che in quello commerciale. Nel lungo termine, VNQ mostra una redditività interessante, ma la sua volatilità rimane elevata. Quest’ultimo è stato particolarmente accentuato durante la crisi dei subprime nel 2008.

Guardando agli ultimi due decenni, nonostante un significativo recupero da questo evento, la performance di VNQ (mostrata in blu sotto) non riesce a competere con quella del settore immobiliare svizzero (mostrato da SIMA in arancione sotto), che mostra una volatilità significativamente inferiore. . Ciò è tanto più vero in quanto il dollaro (in giallo sotto) si è sciolto rispetto al CHF durante lo stesso periodo.

Tra i componenti di VNQ c'è la società "Realty Income" (ticker: O), che merita una piccola discussione. La società è uno dei pochi fondi comuni di investimento immobiliare che paga dividendi mensili, come l'affitto. Ha inoltre registrato un marchio per l'espressione “The Monthly Dividend Company”. Realty Income è stata fondata nel 1969 ed è attiva nel settore immobiliare commerciale, in particolare in catene di negozi, farmacie e ristoranti fast food, negli Stati Uniti, nel Regno Unito, in Francia, Spagna, Portogallo, Italia, Irlanda e Germania.

L’attenzione ai settori difensivi ha consentito a “O” (in rosso sotto) di superare la crisi del 2008 con molta più calma rispetto ai suoi omologhi americani (vedi VNQ in blu). Anche Realty Income batte il SIMA, anche tenendo conto del calo del dollaro. Attenzione però alle scorciatoie: “O” è una società immobiliare quotata in Borsa, mentre SIMA è una fondi di investimento immobile quotato. I rischi non sono paragonabili.

Altri ETF immobiliari americani includono anche REZ offerto da iShares. Anche se la sua quotazione suggerisce che sia residenziale, meno della metà della sua capitalizzazione è dedicata ad esso. L’ETF mira a replicare un indice composto da titoli immobiliari statunitensi nei settori residenziale, sanitario e self-storage. Siamo quindi orientati verso il lato difensivo di questo settore. Tra il 2010 e il 2024, REZ (in blu sotto) mostra prestazioni molto più sostenute rispetto a VNQ.

Complessivamente

Per coloro che desiderano ottenere un’esposizione al mercato immobiliare su scala globale, l’ETF REET offerto da iShares è un’opzione da considerare. Tuttavia, la diversificazione offerta da questo strumento non è ottimale. La componente americana dell’ETF, infatti, rappresenta una parte preponderante (75%) e si concentra quasi esclusivamente sul settore commerciale (80%). Tra il 2014 e il 2024, il REET (mostrato in blu sotto) ha ottenuto risultati significativamente peggiori del VNQ (mostrato in arancione).

Immobiliare industriale

Le aziende del settore manifatturiero e della logistica mostrano una tendenza crescente a esternalizzare i costi immobiliari. Ciò include impianti di produzione leggera, magazzini e centri di distribuzione. Questa dinamica avvantaggia le aziende specializzate nel settore immobiliare industriale, che offrono i loro immobili in affitto attraverso contratti a lungo termine. In alcuni paesi, come gli USA o il Regno Unito, questi sono del tipo triple net: l'inquilino si impegna a pagare non solo l'affitto base, ma anche le spese di manutenzione e altri costi legati all'affitto dei locali.

Vantaggi degli immobili industriali

L’aumento delle vendite online sta portando ad una maggiore necessità di spazio di magazzino. Allo stesso tempo, le interruzioni della catena di approvvigionamento stanno spingendo molte aziende industriali ad affittare più spazio per gestire ulteriori scorte. Inoltre, molte aziende stanno scegliendo di delocalizzare la propria produzione in risposta alle sfide di approvvigionamento e al crescente numero di ostacoli che colpiscono il commercio internazionale.

Questi vari fenomeni furono amplificati dal virus cinese, che ha notevolmente rafforzato i ricavi delle imprese che operano nel settore immobiliare industriale. Queste società tendono inoltre a generare flussi di cassa più stabili rispetto ad altri operatori immobiliari commerciali, grazie ai contratti di locazione a lungo termine a tripla rete e al basso livello di costi operativi.

Rischi legati agli immobili industriali

Il rischio principale degli immobili industriali risiede nell'eccesso di capacità. Per poter rispondere rapidamente alla domanda, le aziende attive in questo settore anticipano la costruzione e l’acquisizione di nuove capacità, senza aver firmato un contratto di locazione, che può, in caso di livello di occupazione insufficiente, avere un impatto significativo sulla ricavi.

Come le altre imprese immobiliari, anche quelle attive nel settore industriale sono sensibili alle variazioni dei tassi di interesse. Il loro aumento può aumentare le spese e rendere più difficile il finanziamento di sviluppi futuri.

Prologis

Prologis (PLD) è un colosso immobiliare industriale globale. La società californiana costituisce anche la maggiore capitalizzazione dell'ETF VNQ. Conta più di 6.700 clienti, distribuiti in 19 Paesi, su una vertiginosa superficie totale di 111,5 chilometri quadrati, ovvero quasi 16.000 stadi di calcio.

STAG Industriale

STAG Industrial (STAG), un'altra società americana, ha un portafoglio diversificato di immobili industriali (magazzini, industria leggera, spazi flessibili e uffici). I suoi inquilini sono distribuiti in diversi mercati e settori. Lo STAG conta quasi 600 edifici, distribuiti su più di 10,6 chilometri quadrati, ovvero quasi 1.500 stadi di calcio. Proprio come Realty Income (O) di cui abbiamo discusso in precedenza, STAG è una delle poche società immobiliari che paga un dividendo mensile.

ARGANTE

Argan (ARG) è una società immobiliare francese specializzata nello sviluppo e nel noleggio di piattaforme logistiche. Ne conta un centinaio, distribuiti su 3,6 chilometri quadrati, ovvero più di 500 stadi di calcio.

Le tre società sopra menzionate hanno registrato performance notevoli tra il 2011 e il 2024, spinte principalmente dalla crescita dell’e-commerce, dalle sfide di sourcing e dalle tendenze di reshoring. Come vedremo di seguito, la pandemia di Wuhan è servita da catalizzatore per una dinamica che era già ben avviata. L’inflazione che ne è seguita e la reazione delle banche centrali attraverso l’aumento dei tassi d’interesse hanno tuttavia rallentato notevolmente questo sviluppo. Nonostante questi ostacoli, nel periodo analizzato, PLD (in blu scuro), STAG (in viola) e ARG (in azzurro) hanno sovraperformato significativamente VNQ. Argan ha registrato la performance migliore, nonostante un deprezzamento di quasi 30% dell'euro nello stesso periodo.

Analisi delle prestazioni e dei rischi

La performance degli investimenti immobiliari è influenzata da diversi fattori, tra cui i tassi di interesse, l’inflazione e i cicli economici. La correlazione con il mercato azionario costituisce uno dei maggiori inconvenienti del settore immobiliare, perché limita i benefici della diversificazione durante le grandi crisi finanziarie. La volatilità di questa classe di asset può essere anche significativa durante questi periodi. Tra tutti gli strumenti esaminati, solo i fondi immobiliari quotati svizzeri sembrano parzialmente risparmiati da questi fenomeni.

Per valutare un ETF, un fondo o una società quotata in borsa, è fondamentale concentrarsi non solo sulla sua performance, ma anche sui suoi rischi, in particolare sulla sua volatilità e sulla sua correlazione con il mercato azionario. Nella tabella seguente elenchiamo gli strumenti che abbiamo esaminato, specificandone gli indicatori di redditività e di rischio, che faciliteranno la nostra scelta per la creazione di portafogli diversificati. La performance è espressa in franchi svizzeri, dividendi inclusi (Total Return). Per ragioni di semplificazione, mi sono concentrato sugli ETF, fondi e azioni più rappresentativi:

• Per la Svizzera ho mantenuto solo i due ETF che coprono altri fondi quotati (SRFCHA) e azioni immobiliari (SRECHA). I rapporti degli altri fondi sono abbastanza simili a quelli della SRFCHA. Alcuni sono un po' migliori (vedi mio portafoglio), altri un po' meno buoni, ma la tendenza generale rimane la stessa.
• Ho rimosso IPRP (Europa), che mostra prestazioni catastrofiche combinate con un'elevata volatilità.
• Ho eliminato anche REET (global real estate) i cui risultati sono stati deludenti e che ha una storia leggermente più breve delle altre.

Risultati:

• SRFCHA e SRECHA, come abbiamo già notato sopra, si tengono in un fazzoletto da taschino. SRFCHA ha un leggero vantaggio in termini di redditività, indice di Sharpe e perdita massima, ma questo rimane piuttosto marginale. I due ETF sono perfettamente intercambiabili.
• Il settore immobiliare svizzero è chiaramente il meno rischioso, sia dal punto di vista della perdita massima, della volatilità, della correlazione con il mercato azionario (S&P 500) e del beta. Nonostante un CAGR leggermente inferiore rispetto ad altri strumenti, mostra un ottimo rapporto di Sharpe.
• Negli USA, REZ si comporta generalmente meglio di VNQ, con un CAGR e un indice di Sharpe più elevati, associati a una minore correlazione con il mercato, nonché un beta inferiore.
• Le azioni delle società immobiliari commerciali da noi esaminate sono, prevedibilmente, molto volatili, con picchi di perdite che possono essere significativi. Compensano questo con una correlazione piuttosto bassa con il mercato, che può renderli titoli interessanti per costruire un portafoglio.

Strategie di integrazione del portafoglio

Come accennato in precedenza, il settore immobiliare svizzero, tramite un ETF come SRFCHA, può essere una scelta molto interessante per chi muove i primi passi nel mondo degli investimenti. È uno dei portafogli più semplici possibili, pur rimanendo relativamente a basso rischio e redditizio. Pochi investimenti rendono in media più di 5% in CHF all'anno, con una volatilità di soli 8%.

Ovviamente gli immobili possono essere utili anche in un portafoglio comprendente altri asset. Abbiamo visto sopra che i fondi immobiliari quotati svizzeri hanno una scarsa correlazione con l'indice S&P 500. Ciò vale anche per alcune azioni americane di società attive nel settore immobiliare commerciale. Ciò significa che è probabile che forniscano un’interessante diversificazione all’interno di un portafoglio che includa azioni, ottimizzandone il rapporto rendimento/rischio. In questo articolo ci limiteremo a questi due asset (immobili e azioni). Nei prossimi post estenderemo la scelta ad altre asset class.

In genere consigliamo un'allocazione agli ETF immobiliari compresa tra 5% e 15% di un portafoglio. In realtà non è così semplice perché dipende molto dagli asset che utilizzi. Testeremo ciò che fornisce di seguito, con varie ponderazioni e vari strumenti, sia per le azioni che per gli immobili. I portafogli sono stati sottoposti a backtest ribilanciandoli una volta all'anno per raggiungere l'allocazione target.

Portafoglio svizzero (azioni + immobili)

Un'allocazione immobiliare di 100 % in Svizzera ha un indice di Sharpe migliore rispetto a un investimento focalizzato esclusivamente sulle azioni. A parità di rischio è quindi preferibile investire in immobili nella terra di Guglielmo Tell piuttosto che in società quotate in borsa. Ciò conferma la SRFCHA come strumento preferito all’interno di un’unica strategia dell’ETF. Tuttavia, la combinazione delle due asset class si rivela un’opzione ancora più vantaggiosa.

Lo “sweet spot” in termini di rendimento/rischio è vicino alla parità, con una distribuzione di 45 % di azioni e 55 % di immobili. Questo approccio si differenzia quindi in modo significativo dal consiglio abituale, che raccomanda una ripartizione compresa tra 5 % e 15 % per i valori dei terreni. Esiste quindi effettivamente un sonderfall svizzero intorno al settore immobiliare, che può essere spiegato con le ragioni già menzionate in questo articolo.

Portafoglio statunitense (azioni + immobiliare)

Le cose sembrano molto diverse dall’altra parte dell’Atlantico. Le azioni hanno performance significativamente migliori rispetto al settore immobiliare, con un indice di Sharpe significativamente più alto. Inoltre, la combinazione di queste due classi di attivi non genera alcun valore aggiunto, a causa della loro correlazione relativamente elevata. Questo fenomeno è osservabile anche con REZ, che è però meno legata al mercato rispetto a VNQ.

Con una allocazione di 15 % nel settore immobiliare, il portafoglio presenta un indice di Sharpe pari a quello di una strategia basata esclusivamente sullo SPY, ma con una redditività inferiore. Da notare che il periodo studiato non comprende la crisi dei mutui subprime; pertanto, i risultati sarebbero stati ancora meno favorevoli.

Un portafoglio composto esclusivamente dall’ETF SPY risulta quindi essere più efficiente. Questa osservazione vale, e in modo significativo, anche per le diverse assegnazioni testate per la Svizzera.

Azioni americane e immobili svizzeri

Il punto in cui le cose diventano particolarmente interessanti è quando combiniamo le azioni statunitensi con il settore immobiliare svizzero. Certamente dobbiamo sacrificare una parte della redditività, ma d’altro canto questo ci consente di ridurre significativamente la volatilità del portafoglio, il che si traduce in un indice di Sharpe molto migliore. L'allocazione ottimale in termini di rendimento e rischio ammonta quindi a circa 60 % di azioni americane e 40 % di immobili svizzeri.

Azioni svizzere e immobili americani

Spinto dalla curiosità, ho deciso di esplorare i risultati di un approccio opposto, mescolando azioni svizzere e immobili americani. A prima vista, ci si potrebbe aspettare risultati deludenti a causa della redditività limitata di EWL e della volatilità relativamente elevata di REZ. Tuttavia, la combinazione dei due asset offre un indice di Sharpe migliore rispetto a ciascuno degli ETF presi singolarmente (vedi sopra).

Il punto debole è 60 % di azioni svizzere e 40 % di immobili americani. Tuttavia, vediamo che la performance rimane significativamente inferiore a quella della strategia precedente. I risultati sono certamente interessanti, ma non necessariamente si rivelano utili.

Portafogli più complessi

Invece di concentrarvi su tutto il settore immobiliare svizzero, potete concentrarvi su alcuni dei fondi che lo compongono (nella tabella seguente: “immo CH”). Questo è quello che faccio ora con il determinazione del portafoglio. Ciò consente al CAGR e all’indice di Sharpe di aumentare leggermente. Allo stesso modo, possiamo distribuire SPY su tre ETF (QQQ+VDC+XLV), secondo una strategia già menzionata nel nostro ultimo post. Anche qui guadagniamo qualche decimo in più sui nostri indicatori. Alla fine abbiamo ottenuto una buona redditività (11.23%/anno in media), accompagnata da un ottimo indice di Sharpe (1,15). Vale la pena dare un'occhiata anche al portafoglio della penultima linea, che mostra ottimi risultati, con solo quattro ETF.

Possiamo seguire lo stesso approccio concentrandoci sugli immobili commerciali internazionali, tramite O, STAG, PLD e ARG, oltre a SPY. I risultati sono molto buoni dal punto di vista del CAGR, ma meno dal punto di vista dell’indice di Sharpe. Anche suddividendo SPY in tre ETF e aggiungendo una quota di immobili svizzeri, non possiamo ottenere un indice di Sharpe buono come quello di 1,15 menzionato nel paragrafo precedente. Inoltre, come spesso si dice, le performance passate non sono una garanzia per il futuro. Ciò è ancora più vero se guardiamo alla portata delle azioni individuali, come nel caso di PLD, O, STAG e ARG.

Conclusione

Gli ETF immobiliari e i fondi quotati rappresentano una soluzione semplice ed efficace per gli investitori che desiderano esporsi in questo settore. Apportano flessibilità e liquidità a una classe di asset che è gravemente carente. La loro integrazione in un portafoglio diversificato aiuta a ottimizzare il rapporto rischio-rendimento. Ciò è particolarmente vero nel caso del settore immobiliare svizzero, ad esempio attraverso un ETF come SRFCHA. In combinazione con il mercato azionario statunitense, fornisce un portafoglio che è allo stesso tempo redditizio e con un rischio relativamente basso.

Ciò costituisce un patrimonio non indifferente per chi aspira all'indipendenza finanziaria o per chi l'ha già raggiunta. Un portafoglio efficiente e con bassa volatilità significa un elevato indice di Sharpe e un tasso di prelievo privo di rischio più elevato.

Un altro innegabile vantaggio degli immobili, derivante direttamente da questa osservazione, risiede nella durata dell’investimento, che generalmente è più breve di quella delle azioni. Mentre per questi ultimi si consiglia di rispettare un orizzonte di investimento di almeno dieci anni, idealmente venti anni, per gli immobili, in particolare svizzeri, queste cifre si riducono della metà.

Nel nostro prossimo articolo parleremo di un’altra classe di asset ampiamente conosciuta: le obbligazioni. Esamineremo in cosa consistono e le varie forme che esistono. Ci concentreremo in particolare sulla loro interazione con le azioni, in particolare attraverso uno dei portafogli più famosi: il modello 60/40. Metteremo in discussione la sua reputazione e valuteremo se giustifica davvero questa notorietà. Per fare ciò, esploreremo diverse ponderazioni utilizzando diversi indici azionari e una varietà di ETF obbligazionari.