REIT e MLP

I REIT e le MLP sono strumenti finanziari che si trovano principalmente negli Stati Uniti e che sono particolarmente generosi in termini di distribuzioni. Possiamo dire che sono un po' cugini, vicini entrambi nel meccanismo di funzionamento, ma diversi anche nella struttura. La stabilità del loro modello economico, la loro relativa indipendenza dal mercato azionario, nonché ovviamente il reddito interessante che generano, possono rappresentare un'interessante opportunità per i (futuri) beneficiari di rendita. Inoltre, questi strumenti hanno una particolarità di cui parliamo molto raramente: la protezione che offrono contro il rischio valutario, in particolare quello della loro valuta di riferimento, il dollaro.

Vediamo innanzitutto cosa si nasconde dietro questi due termini poco attraenti.

REIT

Un “REIT” è una società che ricava la maggior parte del suo patrimonio e del suo reddito dal settore immobiliare. Deve distribuire ogni anno almeno 90% del suo utile netto sotto forma di dividendi. La cosa interessante è che può detrarre i dividendi pagati dai suoi risultati a fini fiscali, prima di pagare le tasse. È quindi ovviamente incoraggiata a distribuire il suo intero risultato...

Le attività immobiliari non generano rendimenti così elevati come quelli riscontrati nelle società quotate in borsa. Lo Stato li favorisce quindi evitando la doppia imposizione: quella sui risultati aziendali e quella sui dividendi percepiti dagli azionisti. Tuttavia, se la redditività è inferiore rispetto ad altri settori, è anche più stabile e, soprattutto, più sostenibile. Le prestazioni di REIT azionari (locazione di beni immobiliari) raggiunge così 12% all'anno (in total return) quando l'orizzonte di investimento supera la durata di un ciclo immobiliare (circa dieci anni).

IL REIT ipotecari (investimenti ipotecari) possono distribuire dividendi particolarmente generosi. A volte mostrano anche un'estrema redditività, come nel 2001, con 77%. Ma ciò avviene a costo di una volatilità dissuasiva, con cali molto forti (-421TP3Q nel 2007). I REIT ipotecari si basano esclusivamente sul debito, con attività sullo sfondo che possono sciogliersi come neve al sole. A differenza dei REIT azionari, non beneficiano della rivalutazione immobiliare. Il loro rendimento annuo raggiunge quindi un modesto 4% su un orizzonte di investimento di 10 anni (in rendimento totale).

I REIT hanno il vantaggio di offrire un'ampia gamma di scelte in campo immobiliare, con specializzazioni per settori e/o regioni. In generale, più sono focalizzati su un particolare mercato, meglio è, poiché possono beneficiare di un vantaggio competitivo e/o di un mercato di nicchia. Ogni settore ha le sue caratteristiche. Il settore alberghiero, ad esempio, è molto sensibile alla situazione economica. Gli uffici sono leggermente meno dipendenti dalla crescita, mentre registrano tassi di occupazione generalmente compresi tra 90 e 95%. Gli immobili residenziali sono ancora meno sensibili agli alti e bassi economici. Per quanto riguarda gli immobili commerciali, è sicuramente il settore meno redditizio, ma è anche il più stabile, grazie a standard molto severi riguardo alla durata e alla rivalutazione dei canoni. Infine, anche i centri medici sono poco influenzati dalla situazione economica e possono permettersi il lusso di mostrare un tasso di occupazione generalmente compreso tra 95 e 100%.

Insomma, se si vuole investire in REIT a lungo termine, per generare un reddito solido, è meglio puntare sugli Equity REIT, che traggono il loro reddito dall'affitto di immobili, piuttosto che sui Mortgage REIT, che traggono il loro reddito dal debito ipotecario. Inoltre, è meglio concentrarsi sui settori commerciale, sanitario e residenziale, che sono meno soggetti agli alti e bassi economici.

Nonostante queste precauzioni, qualsiasi investimento comporta dei rischi. Naturalmente, quello che minaccia maggiormente il settore immobiliare è l’aumento dei prezzi. tasso di interesse. Un aumento significativo e improvviso dell’inflazione potrebbe, ad esempio, indurre la Fed a rivedere la sua politica monetaria particolarmente accomodante, mettendo quindi in pericolo i REIT. Al contrario, questa sensibilità ai tassi è paradossalmente interessante per la copertura contro il rischio valutario. Un inasprimento della politica monetaria della Fed è dannoso per il prezzo di un REIT, ma ne rafforza anche la valuta di riferimento, il dollaro. E viceversa.

Un altro rischio di un REIT è che il denaro semplicemente non affluisce nelle casse della società. Ciò può accadere se gli immobili in affitto non trovano acquirenti o se un inquilino non può più pagare l'affitto. Per superare questi rischi, la società ha interesse a diversificare fortemente sia i propri locatari che il proprio patrimonio immobiliare. Maggiore è la quantità e la diversità delle proprietà e degli inquilini, minore è il rischio. Nel settore commerciale, ad esempio, la ripartizione in più settori di attività eviterà che un gran numero di locatari si trovino contemporaneamente in mora a causa di una crisi strutturale o economica che colpisce un determinato settore.

Infine, va anche sottolineato questo I REIT sono generalmente molto volatili, anche se ci concentriamo sugli affitti nei settori commerciale, residenziale e sanitario. La deviazione standard relativa può facilmente essere doppia rispetto a quella di un titolo quotato in borsa. Bisogna quindi esserne consapevoli prima di investire in questo tipo di asset. D’altro canto, questa volatilità non è storicamente troppo legata a quella delle azioni, il che ci permette di essere in qualche modo esenti dal rischio di mercato. Ma dopo la crisi dei mutui subprime questo vantaggio si è notevolmente attenuato.

MLP

Con il forte calo dei tassi di interesse sugli investimenti tradizionali a reddito fisso negli ultimi anni, gli investitori si sono sempre più rivolti a veicoli di investimento specializzati per fornire loro il reddito di cui hanno bisogno. MLP hanno così guadagnato una notevole popolarità perché possono offrire rendimenti molto elevati, grazie ai vantaggi fiscali di cui beneficiano, un po’ come i loro cugini REIT. Le MLP non pagano le tasse prima di distribuire i propri profitti, il che consente loro di essere più generose con i propri azionisti. Per beneficiare di questo vantaggio fiscale, il reddito 90% di una MLP deve provenire da attività immobiliari, materie prime o risorse naturali (estrazione mineraria, legno o energia).

Le MLP sono controllate da un socio accomandatario, che in linea di principio detiene una partecipazione in 2%. Nella maggior parte dei casi si tratta di aziende private, ma alcune sono anche quotate in borsa. In questi casi, il socio accomandatario paga la maggior parte del suo flusso di cassa ai suoi azionisti. Prendiamo l’esempio di Kinder Morgan (NYSE:KMI), che è un socio accomandatario di Kinder Morgan Energy Partners (NYSE:KMP) MLP. Mentre Kinder Morgan offre un rendimento di 4,5%, Kinder Morgan Energy Partners paga distribuzioni di 6,5%. Questo dà una piccola idea dei vantaggi fiscali concessi alle MLP...

Gli MLP sembrano avere a particolare attrazione per i grandi produttori di gas naturale e petrolio. Molti di loro hanno infatti trasferito i propri asset e le proprie pipeline nelle MLP, che controllano in qualità di socio accomandatario. Le tariffe degli operatori petroliferi sono regolate e basate sul volume dei prodotti trasportati, non sul prezzo del petrolio. La crescita dei profitti a lungo termine segue quindi quella dell’economia nel suo insieme e non dipende dal prezzo del petrolio. Per quanto riguarda gli operatori del gas naturale, invece, i margini possono variare con il prezzo della commodity. Alcuni trader utilizzano strategie di copertura per ridurre la loro vulnerabilità alle fluttuazioni dei prezzi. Ma non tutti lo fanno perché ciò limita il loro potenziale di rialzo.

Proprio come i REIT, Le MLP sono molto volatilie potrebbe non essere adatto al profilo di rischio di tutti gli investitori. D’altro canto, sono anche poco sensibili alle variazioni del mercato azionario, il che è sempre interessante per diversificare un portafoglio. Ultimo ma non meno importante, come i loro cugini, offrono a eccellente protezione contro il rischio valutario rappresentato dal dollaro, con la sua perenne debolezza strutturale.

Segnaliamo infine un piccolo dettaglio tecnico che potrebbe risultare importante a seconda del trattamento fiscale a cui è soggetto il singolo investitore che sceglie questa tipologia di investimento. Le MLP non pagano dividendi, ma distribuzioni, che comportano una piccola quantità di reddito e una grande plusvalenza. In teoria ciò potrebbe significare che in Svizzera gran parte di questa distribuzione non è imponibile. Resta da vedere come verrà gestita nella pratica la situazione, tenendo conto anche della ritenuta aggiuntiva statunitense. Sfortunatamente, è una scommessa sicura che questo sarà gestito secondo la solita regola applicata ai dividendi americani (15% di imposta statunitense non recuperabile e 15% di imposta CH recuperabile).

Insomma

REIT e MLP, anche se operano in settori diversi e operano su una struttura diversa, sono in definitiva molto simili. Il trattamento fiscale a cui sono soggetti consente loro di pagare distribuzioni generose. Di solito sono molto scettico riguardo ai rendimenti elevati. Nella maggior parte dei casi sono il segno di una gestione irresponsabile dell'azienda e/o di difficoltà economiche o strutturali. Tuttavia, per quanto riguarda questi due strumenti, queste generose distribuzioni sono al contrario il frutto di un meccanismo fiscale che permette e addirittura incoraggia a pagare più dividendi ai loro proprietari.

Molto spesso rendimenti elevati sono anche sinonimo di una crescita lenta dei dividendi. Conosciamo bene questo fenomeno con le società di tipo “Utilities”, come Edison consolidata (NYSE: ED). Ciò esiste ovviamente anche tra REIT e MLP, ma non è necessariamente così. Molti di loro non hanno nulla da invidiare ai famosi aristocratici dei dividendi, anche se la loro storia di distribuzioni in crescita è molto più modesta.

Ovviamente non tutto è roseo. Anche se sono relativamente al riparo dalle fluttuazioni del mercato azionario, la volatilità dei REIT e delle MLP è davvero molto elevata. Molti investitori vivranno sicuramente con questo. Altri, abituati ad investimenti di tipo difensivo con dividendi stabili e crescenti, potrebbero invece spaventarsi rapidamente.

Tuttavia, e ne ho parlato nell’introduzione, queste due tipologie di strumenti hanno una caratteristica che molto spesso viene dimenticata dagli investitori europei e in particolare svizzeri che acquistano titoli statunitensi. REIT e MLP adorano un dollaro debole... ed è inutile dire che storicamente questa maledetta moneta ha la sfortunata tendenza a perdere valore.

Tenendo conto di tutte queste considerazioni, ho deciso di aggiungere a nuova strategia di dividendi in crescita al mio portafoglio, basato su MLP e REIT. Questo conta per iniziare più di 30 titoli ed è disponibile nella parte membro.