Inversión inmobiliaria inteligente: comprenda los ETF y los fondos cotizados para diversificar sus activos

inversión bienes raíces se considera, con razón, un pilar de la creación de riqueza. Hoy en día, los ETF inmobiliarios y los fondos cotizados ofrecen una alternativa moderna y accesible para la exposición a este sector tradicional. Este artículo explora en detalle cómo estos instrumentos financieros pueden simplificar su estrategia de inversión inmobiliaria.

Introducción a los ETF inmobiliarios y los fondos negociados: conceptos básicos

EL ETFs y los fondos inmobiliarios cotizados ofrecen exposición directa a la evolución de índices inmobiliarios, carteras de empresas inmobiliarias cotizadas o grupos de activos inmobiliarios. Estos instrumentos financieros permiten a los inversores participar en el mercado inmobiliario sin requerir la adquisición directa de estas propiedades. Negocian en tiempo real en los mercados de valores, como las acciones. Su valor fluctúa en función de la evolución de los activos subyacentes que representan. Estos pueden estar ampliamente diversificados o concentrados geográfica y sectorialmente.

Las ventajas de invertir a través de ETF inmobiliarios y fondos cotizados

La accesibilidad es una de las principales ventajas de los ETF y fondos inmobiliarios, ya que permite a los inversores comenzar con cantidades relativamente modestas en comparación con la inversión inmobiliaria directa. Un único instrumento puede proporcionar acceso a una amplia gama de bienes inmuebles repartidos en diferentes geografías y sectores. Esto supone una gran ventaja en términos de diversificación frente a la inversión inmobiliaria directa, que generalmente se centra en una única propiedad.

Los bienes inmuebles, por definición, son activos que no se pueden mover. A diferencia de los valores, es difícil, si no imposible, venderlos rápida y fácilmente. Aquí es donde entran los ETF inmobiliarios y los fondos cotizados, que alivian esta limitación ofreciendo una de sus principales ventajas: la liquidez.

Tipos de ETF inmobiliarios y fondos cotizados en bolsa disponibles en el mercado

Es importante comprender las diferencias entre los fondos inmobiliarios cotizados y los ETF que están compuestos por empresas inmobiliarias. También debemos distinguir entre ETF y fondos que se especializan en segmentos específicos, como el inmobiliario residencial o comercial, así como aquellos que se dirigen a mercados inmobiliarios específicos, ya sean nacionales, regionales o internacionales. Echemos un vistazo a estas diferentes categorías, antes de proporcionar algunos ejemplos concretos.

Fondos inmobiliarios cotizados

Los fondos inmobiliarios cotizados poseen, explotan o financian bienes inmuebles que generan ingresos. Proporcionan acceso a carteras inmobiliarias diversificadas sin tener que comprar propiedades directamente. Generalmente son menos volátiles que el mercado de valores en su conjunto.

ETF formados por empresas inmobiliarias

Por su parte, los ETF compuestos por empresas inmobiliarias reflejan una cesta de valores que incluye acciones de empresas que operan en el sector inmobiliario. Estos ETF se ven directamente impactados por los resultados de las empresas que los componen. Esto explica por qué generalmente presentan una volatilidad superiores a los fondos inmobiliarios cotizados.

ETF de bienes raíces residenciales y comerciales y fondos cotizados

Los ETFS y los fondos inmobiliarios cotizados se caracterizan por una asignación variable entre propiedades residenciales y comerciales. Aunque muchos combinan estas dos categorías, algunos se centran en activos residenciales, mientras que una minoría se centra en el sector comercial.

bienes raíces residenciales

En general, los fondos y ETF residenciales ofrecen rentabilidades más estables y predecibles. De hecho, la demanda de vivienda se mantiene relativamente constante, incluso durante períodos de desaceleración económica, debido a la necesidad de vivienda. Por lo tanto, es menos probable que este segmento del mercado experimente fluctuaciones significativas. Como parte de una cartera diversificada, los inmuebles residenciales resultan ser una opción especialmente atractiva. De hecho, su baja correlación con la actividad económica y, en consecuencia, con los mercados bursátiles, le confiere una estabilidad apreciable.

bienes raíces comerciales

Los ETF y fondos comerciales incluyen propiedades como oficinas, tiendas y almacenes. Su desempeño a menudo está correlacionado con la salud económica general. Durante los períodos de expansión, pueden beneficiarse del aumento de los alquileres y de la alta demanda de espacio, lo que genera mayores retornos. Por el contrario, durante los períodos de recesión, estos activos pueden experimentar caídas significativas de valor, lo que aumenta la volatilidad y el riesgo asociado con este tipo de inversión.

ETF inmobiliarios “geográficos” y fondos cotizados

Los ETF y fondos inmobiliarios suizos, europeos y estadounidenses tienen características distintas de rendimiento y riesgo, influenciadas por la dinámica del mercado, las regulaciones y las condiciones económicas específicas de cada región.

bienes raíces suizas

El sector inmobiliario suizo se basa en una situación política estable, un marco jurídico sólido, una gestión eficiente del territorio y una fuerte demanda de inmuebles de calidad. Las ciudades suizas, como Zurich, Ginebra y Basilea, son cortejadas por inversores tanto locales como internacionales. Este atractivo se debe en gran medida a una economía suiza sólida, respaldada por sectores diversificados como las finanzas, la alta tecnología y la industria farmacéutica.

Además, la fortaleza del franco suizo proporciona una estabilidad que atrae a muchos inversores extranjeros, reforzando así el atractivo del mercado. Las bajas tasas de interés también promueven el acceso al endeudamiento y respaldan el crecimiento continuo de los bienes raíces residenciales y comerciales. Como resultado, la demanda sigue siendo sólida, impulsada por el crecimiento económico y una inmigración significativa, lo que contribuye al aumento de la población y, por tanto, de las necesidades de vivienda.

Al integrar la exposición al sector inmobiliario suizo, los inversores se benefician de un sector que es a la vez dinámico y resistente, dentro de un marco económico estable. Esto se refleja directamente en los resultados de los ETF y fondos inmobiliarios suizos, que muestran rendimientos relativamente constantes, asociados con una volatilidad medida.

bienes raíces europeos

El sector inmobiliario europeo presenta características muy distintas de las que se pueden observar en el mercado inmobiliario suizo. Tiene grandes disparidades según el país e incluso dentro de un mismo país. Estas variaciones pueden atribuirse a muchos factores, incluidos los cambios en las políticas económicas y las condiciones demográficas.

Otra diferencia importante con respecto a Suiza reside en el hecho de que los instrumentos negociables en las bolsas europeas se componen principalmente de ETF, que dependen de empresas que trabajan en el sector inmobiliario, que a menudo cotizan en los mercados. Como resultado, estos instrumentos son generalmente más volátiles que sus homólogos suizos. Aunque existen fondos inmobiliarios, como los SCPI en Francia, estos no cotizan en bolsa.

bienes raíces americanos

Los ETF inmobiliarios estadounidenses se caracterizan por una elevada rentabilidad, aunque acompañada de una volatilidad bastante elevada. En Uncle Sam, el mercado de terrenos es amplio y diverso y ofrece numerosas oportunidades a nivel residencial, comercial e industrial. Sin embargo, la sensibilidad a los ciclos económicos es marcada. Por lo tanto, los ETF inmobiliarios estadounidenses pueden experimentar fuertes variaciones cuando cambian las condiciones económicas.

Un ejemplo particularmente destacado de esta volatilidad se produjo durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo en 2008. En ese momento, la caída de los precios inmobiliarios tuvo repercusiones dramáticas en todo el sector. Los ETF inmobiliarios, que estaban en gran medida expuestos a activos respaldados por hipotecas, sufrieron pérdidas significativas. El colapso del mercado provocó un aumento de los impagos de hipotecas, lo que precipitó una caída en el valor de los títulos relacionados con la propiedad. Algunos inversores entraron en pánico, lo que provocó ventas masivas y, por tanto, una mayor caída de los precios.

A pesar de este brutal shock, el mercado ha mostrado signos de resiliencia a largo plazo. Después de un prolongado período de caída, los ETF inmobiliarios estadounidenses han comenzado a recuperarse gradualmente, respaldados por la recuperación económica y la mejora de las condiciones crediticias.

Ejemplos de ETF y fondos inmobiliarios cotizados

Existe una multitud de ETF y fondos inmobiliarios cotizados, lo que rápidamente puede hacer que la elección sea confusa. Citaré algunos ejemplos que, en mi opinión, ilustran claramente la diversidad del mercado. Comentaremos brevemente su rendimiento y los riesgos asociados, antes de analizarlos con más profundidad en el apartado dedicado al backtesting.

En Suiza

En la Bolsa suiza hay dos ETF relativamente conocidos que muestran resultados bastante similares, aunque con diseños distintos. Cada uno representa un índice inmobiliario suizo: SXI Real Estate (SRECHA) y SXI Real Estate Funds (SRFCHA).

SRECHA se compone principalmente de acciones de empresas inmobiliarias como Swiss Prime Site, PSP Swiss Property, Allreal, Mobimo, Intershop, Zug Estates, Warteck y SF Urban Properties. Por tanto, SRECHA representa una elección bastante clásica en términos de ETF. A pesar de esta exposición a acciones del sector inmobiliario, SRECHA destaca por su volatilidad relativamente baja en comparación con el mercado.

SRFCHA se compone principalmente de fondos inmobiliarios cotizados en bolsa, lo que lo convierte en un fondo de fondos. Lógicamente este tipo de estructura implica una menor volatilidad que la del SRECHA. Sin embargo, lo que puede sorprender es que SRFCHA también tiene un desempeño ligeramente mejor. De hecho, se podría haber supuesto que los honorarios de gestión asociados con el ETF, así como sus fondos subyacentes, perjudicarían su rentabilidad.

Entre los fondos que constituyen la SRFCHA se encuentra SIMA de la UBS, que invierte casi 50% en edificios residenciales y 50% en edificios comerciales (oficinas y edificios comerciales) ubicados principalmente en la Suiza alemana. Es el fondo inmobiliario más grande de Suiza. Esta también cotiza en la bolsa de valores suiza. Entre los otros fondos SRFCHA se encuentra otro fondo cotizado de la UBS, ANFO, que invierte principalmente en bienes raíces residenciales en la Suiza alemana.

El siguiente gráfico ilustra que SRECHA (amarillo), SRFCHA (verde), ANFO (rojo) y SIMA (azul) tienen trayectorias muy similares. Desde 2023, SIMA ha tomado la delantera, mientras que anteriormente era SRFCHA la que dominaba. ANFO, por su parte, se posiciona justo detrás, mientras que SRECHA se encuentra actualmente en la última posición.

Cabe señalar que el rendimiento mencionado anteriormente sólo tiene en cuenta el valor añadido vinculado a los cambios de precios (retorno de precios). Los dividendos no están incluidos en este cálculo. Discutiremos este punto con más detalle más adelante.

También existe un ETF, todavía en la UBS, dedicado exclusivamente al sector inmobiliario comercial suizo: “Swissreal” (SREA). Sin embargo, su desempeño deja mucho que desear porque está claramente por detrás de su índice de referencia (SRCHA).

He presentado aquí sólo una selección limitada de instrumentos disponibles en Suiza. Cuando se trata de ETF, el país generalmente ofrece menos variedad en comparación con destinos como Irlanda o Estados Unidos. Sin embargo, cuando se trata de fondos inmobiliarios cotizados, Suiza dispone de una considerable variedad de herramientas de calidad.

Tenemos la opción de optar por un enfoque centrado en invertir en acciones de empresas inmobiliarias, ejemplificado por el ETF SRECHA, o centrarnos en fondos de inversión inmobiliaria. Personalmente, prefiero la segunda opción, que presenta una relación rentabilidad/riesgo ligeramente más favorable. Al elegir este enfoque, podemos seleccionar entre multitud de fondos, como ANFO o SIMA, o invertir directamente en el ETF SRFCHA, que reúne todos estos instrumentos. La cartera determinante, que puedes consultar en el área de miembros, incluye varios otros fondos enumerados que no he cubierto aquí.

Siempre he sostenido que SRFCHA representa una opción convincente para cualquier nuevo inversor, incluso antes de explorar acciones. Este ETF le permite familiarizarse con el funcionamiento del mercado de valores, presentando una volatilidad apta para principiantes. Además, permite adquirir una cartera diversificada, aunque centrada en una única clase de activo, sin dejar de ser relativamente asequible en términos de inversión financiera. En mi opinión, esta es una de las carteras más simples y accesibles, al tiempo que presenta un riesgo moderado y una rentabilidad atractiva.

En una cartera más compleja, es posible ir más allá de la elección única de la SRFCHA seleccionando algunos de sus componentes para optimizar los resultados generales. Más adelante discutiremos algunos análisis retrospectivos sobre este tema.

en europa

Una manera fácil de ingresar al mercado inmobiliario europeo es invertir en el ETF IPRP que ofrece iShares. Si bien la rentabilidad a largo plazo es satisfactoria, cabe señalar que su volatilidad es particularmente alta. Esto se explica por el hecho de que este ETF se apoya principalmente en empresas inmobiliarias cotizadas como Vonovia, Covivio, Klepierre, Castellum, Icade y Argan, entre otras.

IPRP también incluye empresas suizas, como las presentes en SRECHA. Esto significa que es posible exponerse a todos estos mercados con un único instrumento, lo cual resulta conveniente. Por tanto, combinar estos dos ETF dentro de una cartera no aporta realmente valor añadido en términos de diversificación. Por otro lado, esta combinación puede resultar relevante para sobreponderar el sector inmobiliario suizo, lo que ayuda a reducir la volatilidad y optimizar la relación rentabilidad/riesgo.

El sector inmobiliario europeo se vio afectado por el aumento de precios provocado por el virus de Wuhan y las subsiguientes subidas de tipos. En Suiza, gracias a la fortaleza del franco, este fenómeno fue mucho menos marcado. Podemos ver claramente en el gráfico siguiente la diferencia en volatilidad y el impacto del aumento de tipos en IPRP (en azul) en comparación con su homólogo suizo, SRECHA (en naranja). Durante los últimos catorce años, este último ha superado al IPRP tanto desde el punto de vista de la rentabilidad como del riesgo. Esto es tanto más cierto cuanto que el euro (abajo en negro) se derritió frente al franco suizo durante el mismo período.

en los estados unidos

En Estados Unidos existe, como era de esperar, una amplia gama de ETF inmobiliarios. VNQ, ofrecido por Vanguard, es sin duda el más reconocido y líquido en esta categoría. Este ETF engloba empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa tanto en el sector residencial como en el comercial. A largo plazo, VNQ muestra una rentabilidad atractiva, pero su volatilidad sigue siendo alta. Esto último se acentuó particularmente durante la crisis de las hipotecas de alto riesgo en 2008.

Si analizamos las últimas dos décadas, a pesar de una importante recuperación desde este evento, el desempeño de VNQ (que se muestra en azul a continuación) no logra competir con el del sector inmobiliario suizo (que se muestra en naranja a continuación por SIMA), que muestra una volatilidad significativamente menor. . Esto es tanto más cierto cuanto que el dólar (en amarillo a continuación) se derritió frente al CHF durante el mismo período.

Entre los componentes de VNQ se encuentra la empresa "Realty Income" (ticker: O), que merece un poco de discusión. La empresa es uno de los pocos fideicomisos de inversión inmobiliaria que paga dividendos mensuales, como el alquiler. También ha registrado una marca para la expresión “The Monthly Dividend Company”. Realty Income se fundó en 1969 y opera en el sector inmobiliario comercial, particularmente en cadenas de tiendas, farmacias y restaurantes de comida rápida, en EE. UU., Reino Unido, Francia, España, Portugal, Italia, Irlanda y Alemania.

El foco en los sectores defensivos permitió a “O” (en rojo abajo) capear la crisis de 2008 con mucha más calma que sus homólogos estadounidenses (ver VNQ en azul). Realty Income también supera a SIMA, incluso si se tiene en cuenta la caída del dólar. Pero tenga cuidado con los atajos: "O" es una empresa inmobiliaria que cotiza en bolsa, mientras que SIMA es una fondos de inversión inmuebles cotizados. Los riesgos no son comparables.

Otros ETF inmobiliarios estadounidenses también incluyen REZ ofrecido por iShares. Aunque su cotización sugiere que es residencial, menos de la mitad de su capitalización está dedicada a ello. El ETF tiene como objetivo replicar un índice compuesto por acciones inmobiliarias estadounidenses en los sectores residencial, sanitario y de almacenamiento. Por tanto, nos orientamos hacia el lado defensivo de este sector. Entre 2010 y 2024, REZ (en azul a continuación) muestra un desempeño mucho más sostenido que VNQ.

En general

Para aquellos que buscan ganar exposición al mercado inmobiliario a escala global, el REET ETF ofrecido por iShares es una opción a considerar. Sin embargo, la diversificación que ofrece este instrumento no es óptima. De hecho, el componente americano del ETF representa una parte preponderante (75%) y se centra casi exclusivamente en el sector comercial (80%). Entre 2014 y 2024, REET (que se muestra en azul a continuación) tuvo un desempeño significativamente peor que VNQ (que se muestra en naranja).

bienes raíces industriales

Las empresas del sector manufacturero y logístico están mostrando una tendencia creciente a subcontratar sus costes inmobiliarios. Esto incluye instalaciones de fabricación ligera, almacenes y centros de distribución. Esta dinámica beneficia a las empresas especializadas en bienes raíces industriales, que ofrecen sus propiedades en alquiler a través de contratos a largo plazo. En determinados países, como Estados Unidos o Reino Unido, son del tipo triple neto: el inquilino se compromete a pagar no sólo el alquiler básico, sino también los gastos de mantenimiento así como otros costes ligados al alquiler del local.

Ventajas del inmueble industrial

El aumento de las ventas online está provocando una mayor necesidad de espacio en el almacén. Al mismo tiempo, las interrupciones en la cadena de suministro están empujando a muchas empresas industriales a alquilar más espacio para manejar inventario adicional. Además, muchas empresas están optando por deslocalizar su producción en respuesta a los desafíos de suministro y al creciente número de obstáculos que afectan al comercio internacional.

Estos diversos fenómenos fueron amplificados por la virus chino, lo que ha reforzado considerablemente los ingresos de las empresas que trabajan en el sector inmobiliario industrial. Estas empresas también tienden a generar flujos de caja más estables que otros actores del sector inmobiliario comercial, debido a los arrendamientos triples netos a largo plazo y su bajo nivel de costos operativos.

Riesgos vinculados al sector inmobiliario industrial

El principal riesgo en el sector inmobiliario industrial reside en el exceso de capacidad. Para poder responder rápidamente a la demanda, las empresas activas en este ámbito prevén la construcción y adquisición de nuevas capacidades, sin haber firmado un contrato de arrendamiento, lo que, en caso de un nivel de ocupación insuficiente, puede tener un impacto significativo en ingresos.

Como ocurre con otros negocios inmobiliarios, los activos en el sector industrial también son sensibles a las variaciones de los tipos de interés. Su aumento puede incrementar los gastos y dificultar la financiación de futuros desarrollos.

Prólogo

Prologis (PLD) es un gigante inmobiliario industrial global. La empresa californiana constituye también la mayor capitalización del ETF VNQ. Tiene más de 6.700 clientes, repartidos en 19 países, en una vertiginosa superficie total de 111,5 kilómetros cuadrados, es decir, cerca de 16.000 estadios de fútbol.

CIERVO Industrial

STAG Industrial (STAG), otra empresa estadounidense, cuenta con una cartera diversificada de inmuebles industriales (almacenes, industria ligera, espacios flexibles y oficinas). Sus inquilinos se encuentran repartidos en varios mercados e industrias. STAG tiene cerca de 600 edificios, repartidos en más de 10,6 kilómetros cuadrados, o cerca de 1.500 estadios de fútbol. Al igual que Realty Income (O) que comentamos anteriormente, STAG es una de las pocas empresas inmobiliarias que paga un dividendo mensual.

ARGÁN

Argan (ARG) es una empresa inmobiliaria francesa especializada en el desarrollo y alquiler de plataformas logísticas. Tiene alrededor de un centenar, repartidos en 3,6 kilómetros cuadrados, o más de 500 estadios de fútbol.

Las tres empresas mencionadas anteriormente registraron desempeños notables entre 2011 y 2024, impulsados principalmente por el aumento del comercio electrónico, los desafíos de abastecimiento y las tendencias de relocalización. Como vemos a continuación, la pandemia de Wuhan sirvió como catalizador de una dinámica que ya estaba en marcha. Sin embargo, la inflación que siguió, así como las reacciones de los bancos centrales mediante el aumento de los tipos de interés, frenaron significativamente esta evolución. A pesar de estos obstáculos, durante el período analizado, PLD (en azul oscuro), STAG (en morado) y ARG (en azul claro) superaron significativamente a VNQ. El argán obtuvo el mejor rendimiento, a pesar de una depreciación de casi 30% del euro durante este mismo período.

Análisis de rendimiento y riesgos.

El rendimiento de las inversiones inmobiliarias está influenciado por varios factores, incluidos los tipos de interés, la inflación y los ciclos económicos. La correlación con el mercado de valores constituye uno de los mayores inconvenientes del sector inmobiliario, porque limita los beneficios de la diversificación durante las grandes crisis financieras. La volatilidad de esta clase de activos puede incluso ser significativa durante estos períodos. Entre todos los instrumentos que hemos analizado, sólo los fondos inmobiliarios cotizados en Suiza parecen parcialmente librados de estos fenómenos.

Para evaluar un ETF, un fondo o una empresa que cotiza en bolsa, es fundamental centrarse no sólo en su rentabilidad, sino también en sus riesgos, en particular su volatilidad y su correlación con el mercado de valores. En la siguiente tabla enumeramos los instrumentos que hemos examinado, especificando sus indicadores de rentabilidad y riesgo, lo que facilitará nuestra elección para la creación de carteras diversificadas. La rentabilidad se expresa en francos suizos, dividendos incluidos (rentabilidad total). En aras de la simplificación, me centré en los ETF, fondos y acciones más representativos:

• Para Suiza, solo conservé los dos ETF que cubren otros fondos cotizados (SRFCHA) y acciones inmobiliarias (SRECHA). Los ratios de otros fondos son bastante similares a los de SRFCHA. Algunos son un poco mejores (ver mi billetera), otros un poco menos buenos, pero la tendencia general sigue siendo la misma.
• Eliminé IPRP (Europa), que muestra un rendimiento catastrófico combinado con una alta volatilidad.
• También eliminé REET (global real estate) cuyos resultados fueron decepcionantes y que tiene una historia un poco más corta que los demás.

Recomendaciones:

• SRFCHA y SRECHA, como ya habíamos señalado anteriormente, se guardan en un pañuelo de bolsillo. SRFCHA tiene una ventaja muy leve en rentabilidad, índice de Sharpe y pérdida máxima, pero esto sigue siendo bastante marginal. Los dos ETF son perfectamente intercambiables.
• El sector inmobiliario suizo es claramente el menos riesgoso, tanto desde el punto de vista de pérdida máxima, volatilidad, correlación con el mercado de valores (S&P 500) como beta. A pesar de una CAGR ligeramente inferior a la de otros instrumentos, muestra un ratio de Sharpe muy bueno.
• En EE. UU., REZ generalmente tiene un mejor desempeño que VNQ, con una CAGR y un índice de Sharpe más altos, asociados con una menor correlación con el mercado, así como una beta más baja.
• Como era de esperar, las acciones de las empresas de bienes raíces comerciales que hemos cubierto son muy volátiles, con pérdidas máximas que pueden ser significativas. Lo compensan con una correlación bastante baja con el mercado, lo que puede convertirlos en valores interesantes para crear una cartera.

Estrategias de integración de cartera

Como se mencionó anteriormente, el sector inmobiliario suizo, a través de un ETF como SRFCHA, puede ser una opción muy interesante para una persona que está dando sus primeros pasos en el mundo de la inversión. Es una de las carteras más básicas posibles, sin dejar de tener un riesgo relativamente bajo y ser rentable. Pocas inversiones generan una media de más de 5% en CHF al año, con una volatilidad de sólo 8%.

Evidentemente, los bienes inmuebles también pueden resultar útiles en una cartera que incluya otros activos. Hemos visto anteriormente que los fondos inmobiliarios cotizados en Suiza tienen poca correlación con el S&P 500. Este es el caso incluso de determinadas acciones estadounidenses de empresas activas en el sector inmobiliario comercial. Esto significa que es probable que proporcionen una diversificación interesante dentro de una cartera que incluya acciones, al optimizar su relación rentabilidad/riesgo. En este artículo nos limitaremos a estos dos activos (bienes inmuebles y acciones). En las siguientes publicaciones, ampliaremos la elección a otras clases de activos.

Generalmente recomendamos una asignación a ETF inmobiliarios de entre 5% y 15% de una cartera. En realidad, no es tan sencillo porque depende en gran medida de los activos que utilices. Probaremos lo que esto ofrece a continuación, con diversas ponderaciones y diversos instrumentos, tanto para acciones como para bienes raíces. Las carteras fueron sometidas a pruebas retrospectivas reequilibrándolas una vez al año para que coincidieran con la asignación objetivo.

Cartera suiza (acciones + inmobiliario)

Una asignación inmobiliaria de 100 % en Suiza tiene un mejor ratio de Sharpe en comparación con una inversión centrada exclusivamente en acciones. Por lo tanto, con un riesgo equivalente, es preferible invertir en bienes inmuebles en la tierra de Guillermo Tell que en empresas que cotizan en bolsa. Esto confirma a SRFCHA como un instrumento preferido dentro de una estrategia única de ETF. Sin embargo, la combinación de las dos clases de activos resulta ser una opción aún más ventajosa.

El “punto óptimo” en términos de rentabilidad/riesgo está cerca de la paridad, con una distribución de 45 % de acciones y 55 % de inmuebles. Por lo tanto, este enfoque difiere significativamente del asesoramiento habitual, que recomienda una asignación entre 5 % y 15 % para el valor de la tierra. Por lo tanto, en Suiza existe una controversia en torno al sector inmobiliario, que puede explicarse por las razones ya mencionadas a lo largo de este artículo.

Cartera de EE. UU. (acciones + bienes raíces)

Las cosas se ven muy diferentes al otro lado del Atlántico. Las acciones tienen un rendimiento significativamente mejor que el sector inmobiliario, con un índice de Sharpe significativamente mayor. Además, la combinación de estas dos clases de activos no genera ningún valor añadido debido a su correlación relativamente alta. Este fenómeno también se observa en REZ, que, sin embargo, está menos vinculado al mercado que VNQ.

Con una asignación de 15 % en inmobiliario, la cartera presenta un ratio de Sharpe igual al de una estrategia basada únicamente en el SPY, pero con menor rentabilidad. Cabe señalar que el período estudiado no incluye la crisis de las hipotecas de alto riesgo; por lo tanto, los resultados habrían sido aún menos favorables.

Por lo tanto, una cartera compuesta únicamente por SPY ETF resulta más eficiente. Esta observación también se aplica a las diversas asignaciones analizadas para Suiza, y de manera significativa.

Las acciones estadounidenses y el sector inmobiliario suizo

Cuando las cosas se ponen especialmente interesantes es cuando combinamos acciones estadounidenses con bienes raíces suizos. Ciertamente, tenemos que sacrificar algo de rentabilidad, pero por otro lado, esto nos permite reducir significativamente la volatilidad de la cartera, lo que se traduce en un ratio de Sharpe mucho mejor. Por lo tanto, la asignación óptima en términos de rentabilidad y riesgo es de alrededor de 60 % de acciones estadounidenses y 40 % de bienes raíces suizos.

Acciones suizas y bienes raíces estadounidenses

Por curiosidad, decidí explorar los resultados de un enfoque opuesto, mezclando acciones suizas y bienes raíces estadounidenses. A primera vista, se podrían esperar resultados decepcionantes debido a la rentabilidad limitada de EWL y la volatilidad relativamente alta de REZ. Sin embargo, la combinación de los dos activos ofrece un mejor índice de Sharpe que cada uno de los ETF tomados individualmente (ver arriba).

El punto ideal son 60 % de acciones suizas y 40 % de bienes raíces estadounidenses. Sin embargo, vemos que el rendimiento sigue siendo significativamente inferior al de la estrategia anterior. Los resultados son ciertamente interesantes, pero no necesariamente útiles.

Carteras más complejas

En lugar de centrarse en todo el sector inmobiliario suizo, puede centrarse en algunos de los fondos que lo componen (en la siguiente tabla: “immo CH”). Esto es lo que hago ahora con el determinando la cartera. Esto permite que la CAGR y el índice de Sharpe aumenten un poco. Del mismo modo, podemos distribuir SPY en tres ETF (QQQ+VDC+XLV), según una estrategia ya mencionada en nuestro última publicación. También aquí ganamos algunas décimas más en nuestros indicadores. Terminamos con una buena rentabilidad (11.23%/año de media), acompañada de un muy buen ratio de Sharpe (1,15). También merece la pena echarle un vistazo a la penúltima línea de cartera, que muestra excelentes resultados, con sólo cuatro ETF.

Podemos seguir el mismo enfoque centrándonos en el sector inmobiliario comercial internacional, a través de O, STAG, PLD y ARG, además de SPY. Los resultados son muy buenos desde el punto de vista de CAGR, pero no tanto desde el punto de vista del índice de Sharpe. Incluso descomponiendo SPY en tres ETF y añadiendo una parte del sector inmobiliario suizo, no podemos obtener un ratio de Sharpe tan bueno como el 1,15 mencionado en el párrafo anterior. Además, como suele decirse, el rendimiento pasado no es garantía para el futuro. Esto es aún más cierto cuando miramos la escala de las acciones individuales, como aquí con PLD, O, STAG y ARG.

Conclusión

Los ETF inmobiliarios y los fondos cotizados representan una solución sencilla y eficaz para los inversores que deseen ganar exposición a este sector. Aportan flexibilidad y liquidez a una clase de activos que tanto falta. Su integración en una cartera diversificada ayuda a optimizar su relación riesgo-rentabilidad. Este es especialmente el caso del sector inmobiliario suizo, a través de un ETF como SRFCHA, por ejemplo. Combinado con el mercado de valores estadounidense, proporciona una cartera que es rentable y de riesgo relativamente bajo.

Esto constituye un activo considerable para cualquiera que aspire a la independencia financiera o que ya la haya alcanzado. Una cartera que sea eficiente y con baja volatilidad significa un índice de Sharpe alto y una tasa de retiro libre de riesgo más alta.

Otra ventaja innegable del sector inmobiliario, que surge directamente de esta observación, reside en la duración de la inversión, que generalmente es más corta que la de las acciones. Mientras que para estos últimos se recomienda respetar un horizonte de inversión de al menos diez años, idealmente veinte años, para el sector inmobiliario, especialmente suizo, estas cifras se reducen a la mitad.

En nuestro próximo artículo, analizaremos otra clase de activos ampliamente conocida: los bonos. Examinaremos en qué consisten y las diversas formas que existen. Nos centraremos especialmente en su interacción con las acciones, en particular a través de una de las carteras más famosas: el modelo 60/40. Cuestionaremos su reputación y evaluaremos si realmente justifica esta notoriedad. Para ello, exploraremos diferentes ponderaciones utilizando varios índices bursátiles, así como una variedad de ETF de bonos.