Dividinde compra apartamento!!!

¿Quién lo hubiera creído? ¡Tu servidor, ferviente admirador de las acciones y de sus jugosos dividendos, acabó cediendo ante las sirenas de piedra!

Dentro de unos meses cambiaré mi apartamento de cinco habitaciones que me costó 2.400 francos. al mes frente a un apartamento de 5,5 habitaciones, lo que debería costarme entre 1.100 y 1.200 fr. por mes (según mis primeras estimaciones). Incluso podría bajar de los 1.000 francos. dentro de unos años si decidiera liquidar parte de mi hipoteca.

Elegiré mi mix de hipotecas en los próximos días, pero estoy pensando en colocar una parte a 10 años y la otra a Libor (que próximamente será reemplazada por Saron). ¿Alguna sugerencia sobre proporciones? ¿Más bien mitad y mitad? ¿Un tercio, dos tercios?

Llevaba varios años pensando en la idea de convertirme en propietario, pero nunca logré convencerme del 100%. Debo admitir que las explicaciones de Jérôme en su sitio y en su libro electrónico jugaron un papel importante para decidirse finalmente a dar este paso. ¡Gracias Jérôme por tu sabio consejo!

Madame Dividinde también quería un cambio y quedó convencida de mis argumentos financieros y de las ventajas de este apartamento, en particular: posibilidad de que los niños vayan a la escuela a pie sin tener que cruzar la calle, vista despejada, luz, segundo baño. , garaje subterráneo,...

¿Liquidé entonces toda mi cartera de acciones para adquirir este inmueble? No, les aseguro que recurrí a dinero inactivo (mi segundo y tercer pilar) para obtener la gran mayoría del capital.

LEER  En el camino hacia la abundancia financiera

Elegimos un apartamento bastante sencillo y modesto pero muy funcional y que se adaptaba perfectamente a los gustos no tan lujosos de la familia Dividinde. El precio de compra correcto nos permitió financiar esta propiedad con aproximadamente 45% de patrimonio, reduciendo así las cargas hipotecarias a un nivel muy razonable (aunque aumentando así nuestros impuestos) y evitando terminar con una hipoteca de 2º rango (más cara y obligatoria de amortizar). .

Así que pronto ahorraré más de 1.000 francos. por mes en mi alquiler. Conociéndome, ¡puedes imaginar en qué se invertirá este dinero!

¿No es hermosa la vida? 🙂


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26 comentarios en “Dividinde achète un appartement!!!”

  1. Excelente dividinde, que buena noticia!!! Estoy feliz por ti, por ti.
    Hace unos días que me dije, bueno, dividinde ya no ha “puesto” nada (perdón por el mal juego de palabras), desde hace algún tiempo algo debe estar incubando (vale, ya me detendré).
    Este es un gran paso hacia la independencia financiera y estoy muy orgulloso si pudiera contribuir aunque sea un poquito. Además, aprovechaste la oportunidad para usar tu segundo y tercer pilar, por lo que es un premio mayor.
    No sólo reduces tus gastos de alquiler mensual, sino también si, como parece, compraste a buen precio. Este es un beneficio para el futuro porque no sólo su dinero ya no se invierte con pérdidas, sino que su inversión aumentará de valor.
    ¿Por qué hablas de aumentos de impuestos? ¿Te refieres a los impuestos por haber eliminado tu 2º/3er pilar? ¿O quiere decir que si hubiera pedido más prestado pagaría incluso menos impuestos?
    Porque normalmente deberías reducir tu factura de impuestos gracias a tu préstamo. Y los impuestos para los retiros del segundo y tercer pilar son “de una sola vez” y, en cualquier caso, se habrían recaudado durante su jubilación oficial.
    En definitiva, felicidades nuevamente por este gran paso adelante 😉
    Como mencionas al final del artículo, acabas de crear una imprenta para comprar acciones 😉

    1. Gracias Jérôme, estoy muy contento con esta decisión que debería acelerar aún más mi camino hacia la independencia financiera. También estoy orgulloso de haber cambiado de opinión, ya que hace unos años pensé que nunca sería propietario (¡sólo los pavos no cambian de opinión!).

      En comparación con los impuestos, de hecho pagaré una cantidad significativa sólo una vez por la retirada del segundo y tercer pilar. Esto es normal y no me supone ningún problema, ya que como dices yo igual habría pagado estos impuestos e incluso mucho más (estoy rompiendo la progresividad del impuesto).

      Me refería a los impuestos que pagaré cada año y que en mi opinión deberían aumentar, ya que el valor del alquiler se sumará a mis ingresos (salario y dividendos), provocando que se disparen.

      Por otro lado, como elegí voluntariamente contratar una hipoteca bastante débil (aporto alrededor de 45% de capital), creo que la deducción de los intereses de la hipoteca y los gastos de mantenimiento no compensará este aumento de impuestos.

  2. ¡Felicidades! Feliz por ti 🙂
    Algunos pequeños comentarios/pensamientos:
    1. No estoy seguro de que la tasa Libor siga siendo realmente ventajosa a largo plazo. La última vez que miré, con Raiffeisen había al menos 1% de interés. Pero esta semana estuve hablando con mi hermana, que también acaba de comprar un apartamento y pudo fijar su tipo de interés en 0,9% durante 10 años con fribenk.ch, un banco en línea. Yo en tu lugar miraría bien todo esto y lo bloquearía el mayor tiempo posible a un precio muy bajo.
    2. ¿Por qué querer poner 45% de capital cuando sólo se necesitan 20? Sería mejor que invirtiera el mínimo en su casa e invirtiera el resto en bienes raíces o acciones que paguen dividendos (en mi opinión), eso reduciría aún más sus pagos mensuales.
    Buenos pensamientos 😉
    ¡Un+!

    1. ¡Gracias Sebastián por tu comentario!

      Punto 1:
      En cuanto a las hipotecas, todavía no he decidido la combinación deseada. Lo cierto es que no me gustaría bloquearlo todo dentro de 10 años. Me gustaría tener al menos una parte en Libor o un máximo de 5 años para poder pagar un tramo a través del segundo pilar en ese momento y así reducir aún más mi deuda hipotecaria.

      Punto 2:
      En mi situación personal, he visto varias ventajas al superar significativamente el 20% de patrimonio:
      – Reducir mis costos mensuales de vivienda tanto como sea posible, especialmente porque lo hago con fondos que de todos modos están bloqueados (respectivamente, no disponibles para invertir en el mercado de valores).
      – Quiero retirar a toda costa mi segundo pilar en forma de capital y temo que esto ya no sea necesariamente posible dentro de 10 o 20 años. La compra de un inmueble es una forma indirecta de recibir este dinero en forma de capital.
      – Quiero tener la libertad de dejar de trabajar entre 10 y 15 años antes de la edad oficial de jubilación, sin que el banco me obligue a vender mi apartamento porque la hipoteca es demasiado alta en ese momento en comparación con mis ingresos (pasivos).
      – Ya tengo mucho dinero invertido en la bolsa. Invertir una gran suma directamente en bienes raíces me permite diversificar mejor mis inversiones.

      1. 1) Este es el enfoque correcto, mezclar tipos con diferentes vencimientos, uno más largo que el otro. Esto te da flexibilidad y reduce el riesgo de un mal momento (me dirás que con los tipos actuales este riesgo no es muy alto, pero. todavía duele ver bajar las tarifas justo después de haberlas bloqueado).
        2) Tú y Sebastien tenéis razón. Con las tasas actuales, es mejor aportar la cantidad mínima de capital para mantener su dinero invertido en otra parte. Pero, por otro lado, gracias a los bienes inmuebles, como menciona dividinde, podemos recuperar nuestros bienes confiscados por la LPP, que actualmente sólo aportan unos míseros 1% (mientras que los bienes raíces ascienden a 5%). Así que no hay necesidad de pensarlo dos veces...

      2. 1) Personalmente tengo 2 hipotecas para mi RP bloqueadas al 10 con un intervalo de 5 años, esto me permite saber exactamente mis pagos mensuales durante 5 años, me gusta esta “seguridad”.
        2) tienes razón al querer eliminar tu segundo pilar. Pero sigo convencido de que es mejor invertir 50% del segundo pilar y 50% de liquidez en acciones e invertir el resto disponible en bienes raíces. Los bienes raíces devuelven AL MENOS 15% del capital invertido utilizando el apalancamiento de una deuda hipotecaria, que sigue siendo mucho mejor que las acciones.
        La pregunta que me hice: ¿prefiero ahorrar 200 o 300.- al mes en las cuotas mensuales de mi RP, o prefiero invertirlos a 15% de RCI en otro apartamento y recuperar 500.- al mes, sabiendo que esta propiedad será mía hasta mi muerte y pertenecerá a mis descendientes en adelante... sin contar la inflación. La respuesta fue obvia para mí.

      3. Si el objetivo es comprar un segundo departamento como en su caso, entonces creo que efectivamente es la estrategia correcta no exceder los 20% de capital. Gracias por estas explicaciones 🙂

      4. El objetivo es alcanzar la independencia financiera… en mi caso 20 años antes de la edad de jubilación. Si mi plan va bien, estará bien dentro de 5 años (espero menos;))

      5. Simplemente me estoy permitiendo recuperarme del uso de su LPP tanto como sea posible para comprar mi propia casa o, más bien, recurrir a préstamos, dadas las bajas tasas, y aportar la menor cantidad de capital posible. La pregunta no es realmente si un método u otro es mejor que el otro, lo ideal es que necesites ambos. Aproveche el uso de su LPP, al menos en parte, para su propio apartamento, luego endeude el resto (propio apartamento u otros apartamentos). Un pequeño consejo: ¡los activos LPP que coloques en tu apartamento pueden permanecer allí si te mudas y vuelves a alquilar este apartamento!

      6. Me gustaría volver al concepto de rentabilidad del capital invertido, abordado por Sébastien. Me parece que este punto merece ser profundizado para no inducir a error a algunos lectores.

        También aprecio el sector inmobiliario y lo conozco un poco ya que administro un EPI y tres apartamentos, dos de los cuales son de mi propiedad directa (junto con el que vivo). También tenía otra propiedad que vendí. Soy de la opinión que el sector inmobiliario es imprescindible para cualquiera que aspire a la independencia financiera, sobre todo porque permite, como hemos mencionado, 1) pedir prestado a bajo coste, 2) recuperar el dinero robado por la LPP.

        Dicho esto, tampoco hay que ponerlo en un pedestal. Es uno de los activos disponibles, uno de los muy buenos de hecho, pero ciertamente no el más eficiente a largo plazo. La rentabilidad del capital invertido, sobre todo si hablamos del 15%, puede dar una imagen distorsionada de la realidad. De hecho, esta noción, como bien señaló Sébastien, implica un efecto de palanca vinculado a la deuda que contraemos. De este modo, comparamos los beneficios obtenidos a través de las rentas cobradas, en relación con el capital invertido en la propiedad (y no con el valor de la propiedad). Es un poco como el ROE en el mercado de valores, cuyos límites señalé en mi último artículo sobre GM. Dado que el capital es sólo 201TP3Q, es obvio que el rendimiento está aumentando. Sin embargo, los riesgos hacen lo mismo y esto no hay que olvidarlo, aunque el sector inmobiliario en Suiza todavía tiene esa imagen de solidez inquebrantable. No hace mucho, en los años 90, la historia era diferente. Y ni siquiera me refiero a las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos.

        Si desea comparar el rendimiento de las acciones con el de los bienes raíces, debe hacerlo para ambos sin apalancamiento (no estoy tan loco como para usar el apalancamiento de las acciones, aunque también es posible). En este caso, el rendimiento de los inmuebles (ingresos por alquiler -sin valor añadido) ronda los 3,5% en la ciudad (con muy poco riesgo de tener viviendas desocupadas) y los 5% en la periferia (porque los precios de compra son más bajos, pero con más riesgo de desocupación). El rendimiento de las acciones (dividendos, sin plusvalías) se ha situado históricamente en torno a los 4,3% (S&P 500), aunque desde los años 90 estos rendimientos han disminuido un poco (las empresas, especialmente las tecnológicas, prefieren reinvertir en su crecimiento). Además, actualmente el rendimiento en el mercado americano es de sólo 1,9% debido a una subida inusual en el mercado. Sin embargo, no estamos muy lejos de las rentabilidades inmobiliarias, aunque el mercado esté muy alto. Además, puede invertir en mercados menos populares, como Japón, donde la norma son rendimientos por dividendo de 3 a 41 TP3T.

        Observemos de nuevo, y quizás sobre todo, que la rentabilidad de las acciones está aumentando (aumenta una media de 10% al año), mientras que la del sector inmobiliario se mantiene constante. Las acciones son, por tanto, mucho más interesantes a largo plazo, como indican todos los estudios. confirma esto. Por lo tanto, un rendimiento de 3% hoy vale casi 8% dentro de diez años, y así sucesivamente. Este fenómeno es tanto más cierto si no hablamos sólo de rentabilidad, sino de rentabilidad total (plusvalía sobre activos y rentabilidad), sobre todo porque en Suiza las plusvalías bursátiles no están gravadas, a diferencia de las realizadas en el sector inmobiliario. El rendimiento total en el mercado de valores es del orden de 8-10% por año en términos nominales, 6-8% en términos reales.

        Ciertamente, las acciones tienen riesgos y desventajas, pero también los tienen los bienes raíces, tal vez incluso más. Como ocurre con cualquier inversión, hay que tenerlo en cuenta. Citemos por ejemplo:
        – aumentos en las tasas hipotecarias
        – vivienda que permanece desocupada durante un largo período (por lo tanto, sin ingresos ni hipotecas que pagar)
        – rotación de inquilinos (si no hay gestión): trabajos importantes para el estado de salida, posiblemente seguimiento de los trabajos de renovación y búsqueda de un nuevo inquilino, contrato, etc.
        – proceso de transacciones lento y complejo, que involucra a muchos actores (comprador, vendedor, banco, notario, registro de la propiedad, autoridades fiscales)
        – costas de los actos
        – impago por parte del inquilino, misma preocupación que en el caso de una vivienda desocupada, con el añadido de todo el seguimiento administrativo (si no hay gestión) de recordatorios, procesamiento y despido del inquilino. Por no hablar de los costes.
        – trabajos administrativos, “boobología” de inquilinos, teléfonos, etc. (si no hay gestión)
        – gestión: tarifas 5%. Tener gestión no significa no tener preocupaciones/trabajo. No todos ellos son excepcionales. Hay demasiada gente en este entorno...
        – defectos en la propiedad, trabajos importantes a realizar
        – pérdida de valor del apartamento
        – fiscalidad (¡en el sector inmobiliario todo tributa! alquileres, plusvalías, escrituras… pan bendito para el Estado)-
        – peligros naturales / terremotos / catástrofes / incendios / daños por agua: ¿seguro de estar bien asegurado, no encubierto? ¿Qué pasa si el inquilino ya no puede vivir allí? ¿Ha contratado un seguro por pérdida de ingresos por alquiler?

        La lista es larga y podría ampliarse más. No quiero asustarte, el sector inmobiliario también tiene sus lados buenos. Pero no es una panacea.

        Yo mismo he hecho un ejemplo a continuación para estimar el rendimiento del capital invertido en bienes raíces. Llego a una rentabilidad de 8%, que concuerda con las cifras propuestas por Stéphane Defferrard, director general de DL Conseils en Financement agricole en Bilan (ver enlace más abajo).

        Para tener una visión completa hice la estimación en un horizonte de 20 años, con dos hipotecas sucesivas a 10 años. Calculé que las tasas iban a subir, lo cual es probable (en la década de 1950 teníamos tasas similares seguidas de un aumento de 20 años. Las tasas a 10 años de 3 a 4% son bastante baratas desde un punto de vista histórico. También reduje, en en la columna "alquileres reales", los alquileres por un factor de 1,1% correspondiente a la tasa media de desocupación en Vaud + 0,5%. pérdidas/gastos por falta de pago Apliqué este último tipo (0,5%) de forma arbitraria y creo que ciertamente está subestimado. Para el precio de compra y el alquiler me inspiré en algunas propiedades encontradas en el mercado de Lausana. rendimiento bruto de 3.8%, ligeramente superior al estándar Aumenté las rentas futuras cuando las tarifas de referencia lo permitieron. en el banco era 0,25 puntos inferior al tipo de referencia. Nos damos cuenta de que el rendimiento neto antes de impuestos (en relación con el capital invertido) es interesante al principio, gracias al buen tipo bloqueado. Incluso subió durante 10 años, aprovechando el aumento de los alquileres. Por otro lado, durante la negociación de nuevos tipos, el rendimiento se desploma casi a la mitad. Tenga en cuenta que el propietario, después de diez años, podría esperar a que el aumento de los alquileres aumente un poco su rendimiento. O podría sentirse disgustado por el rendimiento neto de 5% y querer vender. Pero es posible que los precios hayan caído drásticamente debido al aumento de las tasas en los últimos años. ¡No sólo vendería con pérdidas, sino que, sobre todo, perdería más que su inversión inicial! En otras palabras, habría perdido sus propios fondos y tendría que añadir más dinero para pagarle al banco. En esta simulación se gastarían casi dos años de alquiler cobrado... Ésta es la magia (negra) del apalancamiento.

        Bien, eso es sólo un ejemplo. Es posible que la realidad sea mejor. Pero también puede ser peor... Así que, como siempre, sólo un lema: DIVERSIFICAR.

        Véase también el artículo de Bilan citado anteriormente:
        https://www.bilan.ch/immobilier/investir_dans_la_pierre_conseils

      7. ¡Gracias Jérôme por todas estas explicaciones! Cuando hablas de rentabilidades inmobiliarias (de 3,5 a 5% según la ubicación), ¿haces una distinción según si vives en el piso tú mismo o lo alquilas? No lo tengo muy claro, sobre todo porque las dos situaciones son muy diferentes.

        De hecho, ciertos riesgos y costos son muy diferentes en estos dos casos. Me refiero en particular a: no hay riesgo de desocupación si usted mismo ocupa la propiedad, no hay riesgo de impago del alquiler, de daños importantes al apartamento, de no tener que pagar a la administración para cuidar de los inquilinos, etc.

        Básicamente, me parece que los riesgos y los beneficios son tan diferentes en ambas situaciones que resulta difícil compararlos. Por eso también me sentí preparado para convertirme en propietario, pero no me imagino comprando apartamentos para alquilarlos. ¡Quiero convertirme en pensionista y no en administrador de propiedades!

      8. Evidentemente la situación es muy diferente entre comprar una vivienda propia y comprarla con vistas a alquilarla. Como dices, ¡ciertos riesgos desaparecen por sí solos cuando eres tú quien vive allí! Las preocupaciones son mucho menores en cuanto a la rentabilidad cuando se trata de tu propio apartamento, al final es un poco lo mismo que cuando lo alquilas, incluso si no tienes que pagar ningún alquiler (pero tu beneficio es precisamente el alquiler que ya no tienes). hay que pagar). Por lo tanto, el rendimiento bruto es de 3,5 a 51 TP3T dependiendo de la ubicación. El rendimiento neto, teniendo en cuenta cargos e intereses en función del capital invertido, puede alcanzar hasta 8%. Incluso 9% ya que no tienes gastos de gestión.

  3. ¿Quién puede iluminarme sobre el siguiente punto?

    Puedes reembolsar una parte de tu hipoteca cada 5 años realizando un pago anticipado de tu tercer pilar. Lo mismo con su segundo pilar.

    Por ejemplo, puedes coger 2 hipotecas fijas de 5 y 10 años y amortizarlas al vencimiento con tu 3er pilar. En cambio, esto no lo podemos hacer, por ejemplo, con 2 hipotecas a 5 y 8 años.

    Mi pregunta: ¿Es posible sortear esta restricción de 5 años alternando entre el segundo y el tercer pilar? Por ejemplo, tomamos 3 hipotecas fijas a 6, 8 y 10 años y las amortizamos de la siguiente manera:
    – después de 6 años: a través de su tercer pilar
    – después de 8 años: a través de su segundo pilar
    – después de 10 años: nuevamente a través de su tercer pilar.

    ¡GRACIAS! 🙂

      1. Lamentablemente no puedo responder a esta pregunta con certeza. Sin embargo, diría a priori que puedes hacerlo porque la regla de retiro limitado a 5 años se aplica a la organización (fondo de pensiones, banco o seguro) de la que retiras tu dinero para pagar una deuda. No tienen idea de lo que tienes en otros lados. Sólo el banco emisor de tu deuda podría bloquear la amortización pero dado que la duración de los contratos está escalonada en tu ejemplo, en mi opinión no tienen nada que decir.

        Sin duda, deberías preguntarle a tu banquero.

      2. Gracias Jérôme por tu respuesta. Volveré a pedir la opinión del banquero durante mi próxima cita para su confirmación.

      3. Después de obtener información de mi banco, confirmo la respuesta de Jérôme.

        Por ejemplo, es posible amortizar una parte de la hipoteca a través del 2.º pilar al cabo de 5 años y otra a través del 3.er pilar al cabo de 6 años.

        Además, está autorizado a amortizar un tramo a través de una cuenta del tercer pilar en el banco X y otro tramo, por ejemplo 1 o 2 años después, a través de una cuenta del tercer pilar en el banco Y.

        Por último, algo que no sabía (pero que probablemente ya sabéis), cuando un tramo de una hipoteca vence, puedes optar por reembolsar sólo una parte en ese momento (pensé que un tramo que había vencido tenía que ser reembolsado íntegramente o ampliada nuevamente).

  4. Hola a todos, Con vistas a convertirnos en propietarios de un inmueble, vi que podemos pignorar nuestra cartera de valores mediante un “préstamo lombardo”. ¿Alguien ha utilizado alguna vez este tipo de crédito? ¿Es esta una opción atractiva a los precios actuales? Me alegra leer tus experiencias y comentarios sobre este tema. GRACIAS

  5. Lo siento AGU, no tengo experiencia con créditos lombardos. Pero ¿por qué no simplemente aprovechar esta compra para construir sobre su segundo pilar sin tener que esperar hasta la edad de jubilación? En cualquier caso, me parece mil veces más interesante que empeñar tu cartera de acciones.

    1. Utilicé el crédito lombardo hace mucho tiempo, pero era para comprar otros títulos. Este sigue siendo un enfoque cuestionable porque está sujeto a ajustes de margen si los activos colocados como garantía se deprecian, lo que puede suceder fácilmente con las acciones.

      No sabía que podíamos hacerlo en el sector inmobiliario e incluso me parece un poco extraño como enfoque (poner activos bastante volátiles como garantía para comprar una propiedad menos volátil).

      Como división, la solución del segundo pilar me parece mucho más interesante, desde todos los puntos de vista. Ganas en todos los aspectos (aparte de los impuestos, pero de todos modos pasarás a eso más adelante).

  6. Por supuesto, está previsto utilizar el segundo pilar. Me dije a mí mismo que si podía tener un poco más manteniendo mi cartera y sus rendimientos y permitirme una propiedad un poco más grande, mejor ubicada o más reciente, podría valer la pena… Gracias de todos modos por sus rápidas respuestas: )

  7. ¡Claramente! Estoy realmente a favor de la eliminación de este valor del alquiler, que es una estúpida aberración suiza. Si esto se aprueba, ¡me apresuraré a bombear nuevamente mi segundo pilar para pagar mi hipoteca!

    1. De acuerdo contigo. Nunca entendí el punto de esta historia. Es una aberración económica que lleva a la gente a no pagar nunca sus deudas (no es de extrañar que esta particularidad exista en Suiza, con el lobby bancario). Lo único que tiene sentido es la posibilidad de deducir los trabajos de reparación, pero si el valor del alquiler baja, estoy dispuesto a aguantar).

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