Qui l’eût cru? Votre serviteur, fervent adepte des actions et de leurs dividendes juteux, a fini par céder aux sirènes de la pierre!
D’ici quelques mois, je vais échanger mon 5 pièces qui me coûtait 2’400 fr. par mois contre un 5.5 pièces qui devrait me revenir à environ 1’100 à 1’200 fr. par mois (selon mes premières estimations). Je pourrais même passer sous la barre des 1’000 fr. d’ici quelques années si je décidais de rembourser une partie de mon hypothèque.
Je vais choisir mon mix d’hypothèques ces prochains jours, mais je pense placer une partie à 10 ans et l’autre en Libor (bientôt remplacé par le Saron). Des suggestions sur les proportions? Plutôt moitié-moitié? Un tiers - deux tiers?
Cela faisait plusieurs années que je m’interrogeais sur l’idée de devenir propriétaire, mais sans jamais vraiment réussir à être convaincu à 100%. Je dois avouer que les explications de Jérôme sur son site et dans son e-book ont joué un rôle important pour finalement me décider à franchir ce pas. Merci Jérôme pour tes conseils avisés!
Madame Dividinde avait également envie d’un changement et s’est laissée convaincre par mes arguments financiers ainsi que par les atouts de cet appartement, notamment: possibilité pour les enfants d’aller à l’école à pied sans devoir traverser de route, vue dégagée, luminosité, 2e salle de bains, garage souterrain,...
Ai-je pour autant liquidé tout mon portefeuille d’actions afin d’acquérir ce bien immobilier? Non, je vous rassure, j’ai puisé dans de l’argent dormant (mes 2e et 3e piliers) pour l’immense majorité des fonds propres.
Nous avons choisi un appartement plutôt simple et modeste mais très fonctionnel et parfaitement adapté aux goûts peu luxueux de la famille Dividinde. Le prix d’achat correct nous a permis de financer ce bien à hauteur d’environ 45% de fonds propres, réduisant ainsi les charges hypothécaires à un niveau très raisonnable (bien qu’augmentant ainsi nos impôts) et évitant de me retrouver avec une hypothèque de 2e rang (plus coûteuse et obligatoire à amortir).
J’économiserai donc bientôt plus de 1’000 fr. par mois sur mon loyer. Me connaissant, vous imaginez bien dans quoi cet argent sera investi!
Elle est pas belle la vie? 🙂
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Excellent dividinde, quelle bonne nouvelle !!! Je suis content pour toi, pour vous.
Cela faisait quelques jours que je me disais, tiens, dividinde n’a plus rien « pondu » (désolé pour le mauvais jeu de mot), depuis un certain temps, il doit être en train de couver quelque chose (ok j’arrête).
C’est un grand pas vers l’indépendance financière et je suis très fier si j’ai pu ne serait-ce qu’un tout petit peu y contribuer. En plus tu en as profité pour utiliser ton 2e et 3e pilier donc, c’est jackpot.
Non seulement tu réduis tes coûts mensuels de loyer, mais en plus si, comme il le semble, tu as acheté à bon prix. c’est tout bénéfice pour le futur car non seulement ton argent n’est plus investi à fonds perdus, mais ton investissement va prendre de la valeur.
Pourquoi parles-tu d’augmentation d’impôt ? tu veux dire concernant les taxes pour avoir sorti ton 2e/3e pilier ? Ou tu veux dire que si tu avais plus emprunté tu payerais encore moins d’impôt ?
Parce que normalement tu devrais faire baisser ta facture fiscale grâce à ton emprunt. Et les taxes pour prélèvement de 2e/3e pilier sont « one shot » et auraient de toute façon été prélevées lors de ta retraite officielle.
Bref, encore bravo pour ce grand pas en avant 😉
Comme tu l’évoques en fin d’article, tu viens de créer une planche à billets, pour acheter des actions 😉
Merci Jérôme, je suis très heureux de cette décision qui devrait effectivement encore accélérer mon cheminement vers l’indépendance financière! Je suis aussi fier d’avoir changé d’avis, puisqu’il y a encore quelques années je pensais ne jamais devenir propriétaire (il n’y a que les dindes qui ne changent pas d’avis!).
Par rapport aux impôts, je vais en effet payer un montant important une seule fois sur le retrait du 2e et 3e pilier. C’est normal et ça ne me pose pas de problème, puisque comme tu le dis j’aurais de toute façon payé ces impôts et même beaucoup plus (je casse la progressivité de l’impôt).
Je parlais des impôts que je vais payer chaque année et qui devraient à mon avis augmenter, puisque la valeur locative va s’ajouter à mes revenus (salaire et dividendes), les faisant exploser.
Par contre, comme j’ai volontairement choisi de prendre une hypothèque plutôt faible (j’apporte env. 45% de fonds propres), je pense que la déduction des intérêts hypothécaires et des coûts d’entretien ne va pas compenser cette augmentation des impôts.
Felicitations! Content pour toi 🙂
Quelques petites remarques/réflexions :
1. Pas sûr que le libor soit encore vraiment avantageux sur un long terme. La dernière fois que j’ai regardé, avec la Raiffeisen c’etait Au minimum 1% d’interet. Mais là cette semaine encore je discutais avec ma sœur qui vient de s’acheter un appart aussi et elle a pu bloquer son taux d’interet à 0.9% sur 10 ans avec fribenk.ch, une banque en ligne. A ta place je regarderai bien tout ça et je bloquerai le plus longtemps possible à un taux très bas.
2. Pourquoi vouloir mettre 45% de fonds propres quand seulement 20 sont nécessaires? Tu ferais mieux d’investir le minimum dans ta résidence et investir le reste dans l’immobilier ou les actions à dividendes (à mon avis), ça te ferait diminuer encore plus tes mensualités.
Bonnes réflexions 😉
A+!
Merci Sebastien pour ton commentaire!
Point 1:
Concernant les hypothèques, je ne me suis pas encore décidé quant au mix souhaité. Ce qui est certain, c’est que je n’aimerais pas tout bloquer à 10 ans. Je souhaite avoir au moins une partie en Libor ou à max 5 ans afin de pouvoir rembourser une tranche via le 2e pilier à ce moment et réduire ainsi encore ma dette hypothécaire.
Point 2:
Dans ma situation personnelle, j’ai vu plusieurs avantages à dépasser largement les 20% de fonds propres:
– Réduire au maximum mes charges mensuelles de logement, d’autant plus que je le fais avec des fonds de toute façon bloqués (respectivement pas disponibles pour investir à la bourse).
– Je veux retirer à tout prix mon 2e pilier sous forme de capital et crains que ce ne sera plus forcément possible dans 10 ou 20 ans. Un achat immobilier est une façon détournée de percevoir cet argent sous forme de capital.
– Je veux être libre d’arrêter de travailler 10 à 15 ans avant l’âge officiel de la retraite, sans pour autant que la banque ne m’oblige à vendre mon appart parce que l’hypothèque est trop élevée à ce moment par rapport à mes revenus (passifs).
– J’ai déjà beaucoup d’argent investi à la bourse. Investir une belle somme directement dans l’immobilier me permet de mieux diversifier mes placements.
1) C’est la bonne approche, mixer les taux avec différentes échéances, une plus longue que l’autre.Cela te donne de la flexibilité et diminue le risque de mauvais timing (tu me diras qu’avec les taux actuels ce risque n’est pas très élevé, mais ça fait quand même mal au sac de voir les taux baisser juste après les avoir bloqués).
2) Sebastien et toi avez tous les deux raisons. Avec les taux actuels mieux vaut mettre le minimum de fonds propres pour garder son argent investi ailleurs. Mais d’un autre côté, grâce à l’immobilier on peut comme le mentionne dividinde, récupérer ses avoirs confisqués par la LPP, qui ne rapportent actuellement qu’un misérable 1% (alors que l’immobilier est à 5%). Donc pas besoin de réfléchir à deux fois…
1) perso j’ai 2 hypothèques pour ma RP bloqués à 10 avec 5 ans de décalage, ça me permet de connaître exactement mes mensualités pendant 5 ans, j’aime bien cette « sécurité ».
2) t’as raison de vouloir retirer ton 2ème pilier. Mais je reste convaincu que c’est mieux de mettre 50% du 2ème pilier et 50% de liquidités en fonds propres et d’investir le reste dispo dans l’immobilier. L’immobilier rapporte AU MOINS 15% du capital investi en utilisant le levier d’une dette hypothécaire, ce qui reste largement mieux que les actions.
La question que je me suis posé : est-ce que je préfère économiser 200 ou 300.- par mois sur les mensualités de ma RP, ou est-ce que je préfère les investir à 15% de RCI dans un autre appart et en récupérer 500.- par mois, sachant que ce bien sera à moi jusqu’à ma mort et appartiendra à ma descendance ensuite… sans compter l’inflation. La réponse était évidente à mes yeux
Si le but est d’acheter un deuxième appart comme dans ton cas, alors je pense que c’est en effet la bonne stratégie de ne pas dépasser les 20% de fonds propres. Merci pour ces explications 🙂
Le but est l’atteinte de l’indépendance financière… dans mon cas 20 ans avant l’age de la retraite. Si mon plan se déroule sans accrocs ça sera bon d’ici 5 ans (j’espere moins ;))
Je me permets juste de rebondir par rapport au fait d’utiliser au max sa LPP pour l’achat de son propre logement ou plutôt de recourir à l’emprunt, vu les faibles taux, et mettre le moins de fonds propres possibles. La question n’est pas vraiment de savoir si l’une ou l’autre méthode est meilleure que l’autre, idéalement il faut les deux. Profiter d’utiliser sa LPP, au moins en partie, pour son propre appartement, puis contracter de la dette sur le reste (propre appartement ou autres appartements). Petit truc : les avoirs LPP qu’on a mis dans son appartement peuvent y rester si on déménage et qu’on reloue cet appart !
J’aimerais revenir sur la notion du retour sur capital investi, abordée par Sébastien. Il me semble que ce point mérite d’être approfondi afin de ne pas induire certains lecteurs en erreur.
J’apprécie aussi l’immobilier et je m’y connais un peu puisque je gère une PPE et trois appartements, dont deux dont je suis directement propriétaire (avec celui où je vis). Je possédais également un autre bien, que j’ai vendu. Je suis d’avis que l’immo est un must pour quiconque aspire à l’indépendance financière, d’autant qu’il permet, comme nous l’avons évoqué, 1) d’emprunter à faible coût, 2) de récupérer l’argent volé par la LPP.
Ceci étant dit, il ne faut pas non plus le mettre sur un piédestal. C’est un des actifs à disposition, un des tous bons même, mais certainement pas le plus performant sur le long terme. Le retour sur capital investi, surtout si on parle de 15%, peut donner une image faussée de la réalité. En effet, cette notion, comme l’a justement souligné Sébastien, implique un effet de levier lié à la dette qu’on contracte. On compare ainsi les bénéfices réalisés via les loyers encaissés, par rapport aux fonds propres investis dans le bien (et non la valeur du bien). C’est un peu l’équivalent du ROE en bourse, dont j’ai signalé les limites dans mon dernier article sur GM. Etant donné que les fonds propres ne sont que de 20%, il est évident que le rendement prenne l’ascenseur. Néanmoins, les risques font de même et ça il ne faut pas l’oublier, même si l’immobilier possède encore et toujours en Suisse cette image de solidité à toute épreuve. Il n’y pas si loin, dans les années ’90, c’était un autre son de cloche. Et je ne parle même pas des subprimes aux USA.
Si l’on veut comparer le rendement des actions à celui de l’immobilier, il faut le faire pour les deux sans levier (je ne suis pas assez cinglé pour utiliser un levier sur les actions, même si c’est aussi possible). Dans ce cas, le rendement de l’immobilier (revenus locatifs – sans plus value) tourne autour des 3.5% en ville (avec très peu risque d’avoir un logement vacant) et de 5% en périphérie (parce que les prix d’achat sont moins élevés, mais avec plus de risque de vacance). Le rendement des actions (dividendes -sans plus value) tourne historiquement autour de 4.3% (S&P 500), même si depuis les années ’90 ces rendements se sont un peu abaissés (les entreprises, surtout technos, préfèrent réinvestir dans leur croissance). De plus, actuellement le rendement sur le marché américain n’est que de 1.9% dû à une hausse inhabituelle du marché. On reste néanmoins pas très loin des rendements immobiliers, même si le marché est très élevé. Par ailleurs on peut investir dans des marchés moins prisés, comme au Japon, où les rendements en dividendes de 3 à 4% sont la norme.
Notons encore, et peut-être surtout, que le rendement des actions est croissant (il progresse de 10% par an en moyenne), tandis que celui de l’immo est constant.Les actions sont donc beaucoup plus intéressantes sur le long terme, comme le confirment toutes les études. Un rendement de 3% aujourd’hui vaut ainsi presque 8% dans dix ans, et ainsi de suite. Ce phénomène est d’autant plus vrai si on ne parle pas que de rendement, mais de total return (plus-value de l’actif et rendement), surtout qu’en Suisse les plus-values boursières ne sont pas taxées au contraire de celles réalisées dans l’immobilier. Le total return en bourse est de l’ordre de 8-10% par an en nominal, 6-8% en réel.
Certes les actions ont des risques et inconvénients, mais l’immobilier aussi, peut-être même plus. Comme pour tout investissement, il faut en tenir compte. Citons par exemple :
– hausses des taux hypothécaires
– logements qui restent vacants durant une longue période (donc pas de revenus et des hypothèques à payer)
– turnover des locataires (si pas de gérance) : travail important pour l’état de sortie, éventuellement suivi des travaux de rénovation et recherche de nouveau locataire, contrat, etc.
– processus lent et complexe pour les transactions, impliquant de nombreux acteurs (acheteur, vendeur, banque, notaire, registre foncier, fisc)
– frais d’actes
– défauts de paiement du locataire, même souci qu’avec les logements vacants, avec en plus tout le suivi administratif (si pas de gérance) des rappels, poursuite et mise à la porte du locataire. Sans compter les frais.
– travail administratif, « bobologie » du locataire, téléphones, etc. (si pas de gérance)
– gérance : 5% de frais. Avoir une gérance ne veut pas dire pourtant aucun souci / travail. Toutes ne sont pas exceptionnelles. Il y a beaucoup trop de monde dans ce milieu….
– défauts du bien, gros travaux à entreprendre
– moins-value de l’appartement
– fiscalité (tout est taxé dans l’immobilier ! les loyers, les plus-values, les actes… du pain béni pour l’Etat)-
– les dangers naturels / tremblements de terre / catastrophes / incendie / dégât d’eau : sûr d’être bien assuré, pas en sous-couverture ? quid si le locataire ne peut plus y habiter ? contracté une assurance pour perte de revenus locatif?
La liste est longue et on pourrait encore l’allonger. Je ne veux pas faire peur, l’immobilier a des bons côtés aussi. Mais ce n’est pas la panacée.
J’ai fait moi-même ci-dessous un exemple pour estimer le retour sur capital investi dans l’immobilier. J’arrive à un rendement de 8%, ce qui est cohérent avec les chiffres avancés par Stéphane Defferrard, Administrateur directeur de DL Conseils en financement immobilier dans Bilan (voir lien ci-dessous).
Pour avoir une vue complète j’ai fait l’estimation sur un horizon de 20 ans, avec deux hypothèques successives de 10 ans. J’ai estimé que les taux allaient remonter, ce qui est probable (dans les années 50 on avait connu des taux similaires suivi d’une hausse de 20 ans. Les taux à 10 ans de 3 à 4% sont plutôt bon marché d’un point de vue historique. J’ai aussi diminué, dans la colonne « locations réelles » les locations d’un facteur de 1.1% correspondant au taux de vacance moyen sur Vaud + 0.5% de pertes/frais pour défaut de paiement. J’ai appliqué ce dernier taux (0.5%) de manière arbitraire et je pense qu’il est certainement sous-estimé. Pour le prix d’achat et le loyer je me suis inspiré de quelques biens trouvés sur le marché Lausannois. J’obtiens ainsi un rendement brut conforme de 3.8%, légèrement supérieur à la norme. J’ai augmenté les loyers futurs lorsque les taux de référence le permettaient. J’ai supposé que le taux négocié à la banque était de 0.25 points inférieurs au taux de référence. On se rend compte que le rendement net avant impôt (par rapport au capital investi) est intéressant au début, grâce au bon taux bloqué. Il grimpe même durant 10 ans, profitant de la hausse des loyers. Par contre, lors de la nouvelle négociation de taux, le rendement s’écroule de presque moitié. Notons que le propriétaire, après dix ans, pourrait attendre que la hausse des loyers fasse remonter un peu son rendement. Ou alors il pourrait être dégoûté par le rendement net de 5% et souhaiter vendre. Mais les prix pourraient avoir fortement chuté à cause de la hausse des taux des dernières années. Non seulement il vendrait à perte, mais surtout il perdrait plus que sa mise de départ ! Autrement dit il aurait perdu ses fonds propres et devrait encore rajouter de l’argent pour rembourser sa banque. Près de deux ans de loyers encaissés y passeraient dans cette simulation… C’est la magie (noire) de l’effet de levier.
Ok, c’est juste un exemple. Il est possible que la réalité soit meilleure. Mais elle peut aussi être pire…. Donc, comme toujours, un seul mot d’ordre : DIVERSIFIER.
A voir également l’article de Bilan cité ci-dessus :
https://www.bilan.ch/immobilier/investir_dans_la_pierre_conseils
Merci Jérôme pour toutes ces explications! Quand tu parles des rendements de l’immobilier (3.5 à 5% selon la localisation), fais-tu une distinction selon si l’on habite soi-même l’appart ou si on le loue? Ce n’est pas très clair pour moi, d’autant plus que les deux situations sont très différentes.
Certains risques et coûts sont en effet très différents dans ces deux cas de figure. Je pense notamment à: pas de risque de vacance si on occupe soi-même le bien, pas de risque de non paiement du loyer, de grosses détériorations de l’appart, pas besoin de payer une gérance pour s’occuper des locataires,…
En gros, il me semble que les risques et les rendements sont tellement différents dans les deux situations qu’ils sont difficilement comparables. C’est aussi pour ça que je me suis senti prêt à devenir proprio, mais que je ne m’imagine pas acheter des appartements pour les louer. Je veux devenir rentier et non gérant immobilier!
Evidemment la situation est fort différente entre l’achat de son propre logement et l’achat en vue de louer. Comme tu le dis, certains risques tombent d’eux-mêmes quand c’est toi qui y habite ! Les soucis sont bien moindres, Concernant le rendement quand c’est ton propre appartement c’est finalement un peu pareil que lorsque que tu le loues, même si tu n’as pas de loyer à payer (mais ton gain c’est justement le loyer que tu n’as plus à payer). Donc le rendement brut est de 3.5 à 5% selon la localisation . Le rendement net, tenant compte des charges, intérêts en fonction du capital investi peut monter jusqu’à 8%. Voire même 9% puisque tu n’as pas de frais de gérance.
Qui peut m’éclairer sur le point point suivant?
On peut rembourser une tranche d’hypothèque tous les 5 ans en ayant recours à un versement anticipé de son 3e pilier. Idem avec son 2e pilier.
Par exemple, on peut prendre 2 hypothèques fixes à 5 et 10 ans et les amortir à échéance avec son 3e pilier. Par contre, on ne peut pas le faire par exemple avec 2 hypothèques à 5 et 8 ans.
Ma question: Est-ce possible de contourner cette restriction des 5 ans en alternant entre 2e et 3e piliers? Par exemple de prendre 3 hypothèques fixes à 6, 8 et 10 ans et de les rembourser ainsi:
– après 6 ans: via son 3e pilier
– après 8 ans: via son 2e pilier
– après 10 ans: à nouveau via son 3e pilier.
Merci! 🙂
Correction: dans mon exemple ce serait 5, 8 et 10 ans (et non 6, 8 et 10).
Malheureusement je suis incapable de répondre de manière certaine à cette question. Néanmoins, je dirais a priori que tu peux le faire parce que la règle de retrait limité à 5 ans s’applique à l’organisme (caisse de pension, banque ou assurance) chez lequel tu retires ton argent pour amortir une dette. Ils n’ont aucune idée de ce que tu as ailleurs. Il n’y a que le banque émettrice de ta dette qui pourrait bloquer l’amortissement mais vu que la durée des contrats est échelonnée dans ton exemple, ils n’ont à mon avis rien à dire.
Pour être sûr il faudrait demander à ton banquier.
Merci Jérôme pour ta réponse. Je demanderai encore l’avis du banquier lors de mon prochain rendez-vous pour confirmation.
Après renseignements pris auprès de ma banque, je confirme la réponse de Jérôme.
Ainsi, il est par exemple possible d’amortir une tranche d’hypothèque via le 2e pilier après 5 ans et une autre via le 3e pilier après 6 ans.
De plus, il est autorisé d’amortir une tranche via un compte 3e pilier auprès de la banque X et une autre tranche par exemple 1 ou 2 ans plus tard via un compte 3e pilier auprès de la banque Y.
Enfin, chose que j’ignorais (mais probablement déjà connue pour vous), lorsqu’une tranche d’hypothèque arrive à échéance, on peut choisir d’en rembourser à ce moment seulement une partie (je pensais qu’une tranche arrivée à échéance devait soit être remboursée entièrement, soit à nouveau prolongée).
Bonjour à tous, dans une optique de devenir propriétaire d’un bien immobilier, j’ai vu que l’on peut mettre en gage notre portefeuille titres en contractant un « crédit lombard ». Quelqu’un a-t-il déjà eu recours à ce type de crédit? Est-ce une option intéressante par les taux actuels? Je lis volontiers vos expériences et commentaires à ce sujet. Merci
Désolé AGU, pas d’expérience avec les crédits Lombard. Mais pourquoi ne pas simplement profiter de cet achat pour pomper dans ton 2e pilier sans devoir attendre l’âge de la retraite? Cela me semble en tout cas mille fois plus intéressant que de mettre son portefeuille d’actions en gage.
J’ai eu recours il y a longtemps au crédit Lombard, mais c’était pour acheter d’autres titres. Cela reste une démarche discutable car soumise à des appels de marge si les actifs mis en garantie se déprécient, ce qui peut arriver facilement avec des actions.
Je ne savais pas qu’on pouvait le faire pour de l’immobilier et ça me paraît même un peu bizarre comme approche (en mettant en garantie des actifs assez volatils pour acheter un bien peu volatil).
Comme dividinde, la solution 2e pilier me semble nettement plus intéressante, à tous points de vue. Tu gagnes sur tous les tableaux (à part fiscal – mais tu y passerais de toute façon plus tard).
L’utilisation du 2e pilier est biensur prévue. Je me disais que si je pouvais avoir un peu plus tout en gardant mon portefeuille et ses rendements et me permettre un bien un peu plus grand, mieux placé ou plus récent, ça pourrait valoir la peine… Merci tout de même pour vos rapides réponses 🙂
Tu peux aussi utiliser ton 3e pilier si tu en as un.
Un article intéressant sur le projet de suppression de la valeur locative:
https://www.ubs.com/ch/fr/private/mortgages/information/magazine/2021/abolition-of-imputed-rental-value-what-happens-next.html
Si ça passe ça va nous pousser à amortir les dettes!
Clairement! Je suis vraiment pour la suppression de cette valeur locative qui est une stupide aberration helvétique. Si ça passe, je m’empresserai de pomper à nouveau dans mon 2e pilier pour amortir mon hypothèque!
D’accord avec toi. Je n’ai jamais compris l’intérêt de cette histoire. C’est une aberration économique, qui pousse à ne jamais rembourser les dettes (pas étonnant que cette particularité existe en Suisse – avec le lobby bancaire). La seule chose qui fait sens, c’est la possibilité de déduire les travaux de réparation, mais si la valeur locative tombe, je veux bien m’en accommoder).