Zug Estates Holding SA est une petite société immobilière suisse, née de la scission des activités immobilières du groupe industriel Metall Zug en 2012.
Elle se focalise sur la région zougoise et dispose d’un portefeuille immobilier évalué à un peu plus de 1.2 mia, pour une capitalisation boursière de 920 mio.
Le portefeuille de Zug Estates est très diversifié, avec notamment des immeubles d'habitation, des commerces de détail, des bureaux, des parkings ainsi que le domaine hôtels & gastronomie.
Le taux de vacance est tout simplement... le meilleur parmi toutes les sociétés immobilières cotées en Suisse! Il se montait à 1,4% en septembre 2017, contre 4.2% en été 2016 et 1.8% fin 2016!
Le grand projet actuel de Zug Estates est le développement du domaine « Suurstoffi » (« oxygène » en français) à Rotkreuz dans le canton de Zoug. Il sera terminé en 2020, mais les premières rentrées financières vont déjà débuter en 2018... Grâce à ce projet, la valeur du parc immobilier de Zug Estates va passer de 1.3 à 1.7 mia, soit 30% de plus qu’aujourd’hui!
Le rendement du dividende (1.3%) est très modeste, mais s’explique par le fait que Zug Estates investit actuellement massivement dans son expansion plutôt que de distribuer tous ses bénéfices aux actionnaires. C’est pourquoi le payout ratio est très faible (23%).
Le dividende présente l’avantage d’être pour l’instant non imposable, car versé à partir des réserves de capital. Enfin, le dividende a jusqu’à présent été augmenté d’environ 10% chaque année depuis la cotation en bourse en 2012.
Le % de fonds propres de 57% est tout bonnement exceptionnel pour une société immobilière! La rentabilité des fonds propres (ROE) est de 6.5%, une valeur convenable, mais qui devrait continuer de s’améliorer ces prochaines années avec l’aboutissement de son projet phare.
Ni le ratio cours-bénéfice (PER) ni le ratio cours-valeur comptable (PBR) ne sont vraiment appropriés pour valoriser les actions immobilières. La meilleure mesure est donnée par la VNI (valeur nette d’inventaire), en anglais NAV (net asset value).
A un cours actuel de 1835, la prime par rapport à la VNI (qui se situe à environ 1700 fr. par action) est de 8%, ce qui est très raisonnable en comparaison des autres valeurs immobilières suisses, et surtout en fonction des excellentes perspectives d’expansion.
Zug Estates croît très rapidement mais tout en maîtrisant parfaitement les risques. Lors de la cotation en bourse en 2012 (actions émises à 1180 fr.), le portefeuille immobilier se montait à 720 mio. Il a crû à plus de 1.2 mia fin 2017 et devrait atteindre 1.7 mia en 2020!
Étant donné la qualité de l’entreprise, son bilan de haut vol ainsi que l’expansion du parc immobilier en cours, une notation dépassant les 2600 fr. d’ici 2020 semble réaliste, voire inéluctable.
En résumé: un achat clair pour l’investisseur orienté valeur et croissance et qui sait porter son attention au-delà du dividende.
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Ah, nous y voilà ! 🙂
Merci pour cette belle analyse, de cette belle société.
Cela m’a l’air intéressant effectivement. Mais je vais quand même attendre tes autres analyses 🙂
You’re welcome! C’est vraiment l’action immobilière suisse qui dispose à mon avis actuellement du meilleur potentiel. Dommage que le dividende soit si faible.
Pour les investisseurs qui mettent l’accent sur le rendement du dividende, je suis en train de préparer deux autres analyses de sociétés immobilières, mais comme expliqué ci-dessus elles ne disposent pas du même potentiel d’appréciation que Zug Estates.
Bon le dividende est certes pas énorme mais comme tu le dis il a un bon potentiel d’appréciation. Moi ça me dérange pas, bien au contraire.
Merci pour cette analyse. J’ai regardé cette société de plus près. Elle m’apparaît effectivement très intéressante et entre dans le cadre de ce que je recherche, à un prix qui me semble aujourd’hui acceptable (rare d’ailleurs au vu de la valorisation des marchés, qui plus est des titres des sociétés qui m’intéressent). Je vais acheter des actions Zug Estates, avec une perspective de conservation à moyen/long terme.
Merci Laurent Martin pour ton commentaire.
Je trouve que tu as une très bonne approche: t’inspirer de cette analyse mais ensuite examiner toi-même de plus près la société / l’action, te faire ton propre avis avant de passer à l’achat.
Bienvenue à bord de Zug Estates, je pense que sur le long terme il ne peut t’arriver que des bonnes choses avec cet investissement solide.