Payer moins d'impôts est bien sûr un moyen d'arriver plus vite à ses fins lorsqu'on est en quête d'indépendance financière. Il faut se méfier néanmoins de certains conseils qui, bien qu'ils puissent être très efficaces lorsqu'on est un salarié lambda, peuvent être contre-productifs lorsque l'on veut devenir rentier.
Très souvent le rentier en herbe cherche à optimiser sa fiscalité pour pouvoir augmenter sa capacité d'épargne. Investir dans la prévoyance professionnelle est un moyen extrêmement efficace pour faire baisser sa fiscalité en tant que salarié. En effet, les transactions dans le but d'améliorer la prévoyance vieillesse (2e et 3e pilier) sont déductibles du revenu imposable.
Néanmoins, quand on est en quête d'indépendance financière, il faut se méfier de tout ce qui touche à la prévoyance vieillesse. C'est paradoxal alors même qu'on recherche justement à prendre sa retraite, même si c'est de façon anticipée.
Le problème des différents systèmes de retraite, c'est qu'ils sont très fortement réglementés par l'Etat. Ce dernier essaie par plusieurs moyens de capter votre argent pour assurer non seulement vos vieux jours, mais aussi ceux des autres. Pour ce faire, le moyen le plus évident pour l'Etat c'est bien entendu les cotisations obligatoires aux différents systèmes de retraite, comme l'AVS et la LPP en Suisse. Mais il y a aussi des moyens plus subtils, où l'on vous encourage, par différentes incitations fiscales, à mettre de côté de l'argent pour vos vieux jours. C'est par exemple le cas du 3e pilier, toujours en Suisse.
Tout cela est certes louable et part a priori d'une bonne intention : vous assurer de quoi vivre lorsque vous aurez cessé votre activité lucrative... à 65 ans. L'ennui, c'est que votre argent va venir se noyer parmi les milliards déjà investis collectivement par l'ensemble de la communauté des travailleurs. Dans le meilleur des cas, cela se traduira par des avoirs que vous retrouverez plus tard, avec une très modeste plus-value (taux d'intérêt minimal LPP 1.25% en 2016... no comment !). Pour le reste ce sera de l'argent qui ira directement payer la retraite des baby-boomers. Même si ça vous apporte la satisfaction de contribuer à la cohésion sociale, cela ne vous fait guère avancer sur le chemin de l'indépendance financière.
En plaçant votre argent sur les systèmes de retraite réglementés par l'Etat, vous privez une partie de votre épargne d'être placée directement sur des actifs qui vous apportent immédiatement des revenus performants, tels que les actions payeuses de dividendes croissants. Racheter des années d'assurance de son 2e pilier, ou investir dans un 3e pilier, signifie que votre capital sera indisponible jusqu'à l'âge de votre retraite. Vous ne pourrez donc pas utiliser cet argent en vue de devenir financièrement indépendant bien avant cette échéance (il est possible d'anticiper sa retraite de seulement 2 ans pour le 1er pilier, 5 ans pour les 2e et 3e piliers).
En procédant de la sorte, vous faites tout le contraire de ce qui est nécessaire pour devenir rentier. Vous bloquez un capital jusqu'à l'âge de votre retraite. Le taux d'intérêt qui sera appliqué à ce capital à toutes les chances d'être insignifiant. Vous aurez payé moins d'impôts certes, mais il aurait mieux valu économiser pour directement investir cet argent sur des placements rentables (comme des actions payeuses de dividendes croissants).
La seule possibilité pour échapper aux systèmes de retraite étatiques, c'est d'utiliser son 2e et 3e pilier pour amortir son propre bien immobilier. Vous faites d'une pierre, trois coups. Vous devenez propriétaire d'un actif, vous récupérez une partie des sous que vous avez durement gagné et qui vous ont été arbitrairement perquisitionnés pour êtres placés sur un compte à faible rentabilité et vous optimisez votre fiscalité. C'est la seule voie possible pour un futur rentier.
Encore mieux : si vous déménagez et que vous louez votre ancienne résidence principale pour laquelle vous avez fait usage de votre prévoyance professionnelle, vous n'avez pas à reverser l'argent que vous avez sorti de votre caisse de pension (ça aurait été le cas si vous aviez vendu).
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Hola jerome,
C’est tout à fait le raisonnement que j’ai effectué lors de l’achat de mon appartement. Pour cet achat, j’ai retiré l’intégralité de mon 2eme pilier. Je n’ai pas l’intention de faire des rachats pour renflouer mon 2eme pilier, bien que ceci me permettrait de recuperer les impôts payés lors du retrait. Je vais acheter plus d’actions à dividendes croissants à titre de placement et de rente en vue de la retraite (dans trois décennies). C’est une stratégie plus peu risquée que de s’appuyer sur les systèmes de retraite étatiques, mais les rendements attendus sont bien supérieurs.
Mon raisonnement est similaire pour le 3eme pilier: l’economie d’impôts est « immediate », mais elle n’a lieu qu’a une seule reprise soit l’année du versement. Les dividendes croissants sont versés, si la société est solide, chaque année ou trimestre.
Je me demande quelle est l’optimisation fiscale à laquelle tu fais référence en lien avec l’acquisition d’un bien immobilier: avec l’imposition de la valeur locative il me semble que les avantages fiscaux ne sont pas terribles. Merci de m’éclairer sur ce point.
Jean-Louis
Salut Jean-Louis,
content de te relire !
Content aussi de voir que d’autres pensent comme moi sur ce thème, car on ne fait que nous répéter partout, que ce soit au niveau des médias, des banques, des assurances et de l’Etat que les 3 piliers de la retraite sont la panacée. C’est bien normal qu’ils en fassent un sacerdoce… ils sont directement intéressés, sauf pour les médias (là je pense que c’est plutôt de l’ignorance). En fait tout ce système est un gigantesque vol organisé.
Concernant l’immobilier je le trouve intéressant d’un point de vue fiscal pour plusieurs points :
– la valeur locative dont tu parles est modeste, bien plus que la valeur réelle de location
– on peut déduire les intérêts de la dette du revenu imposable
– on peut déduire les travaux sur le bien immobilier du revenu imposable
– on peut amortir la dette sur un 3e pilier, qui peut alors être déduit du revenu imposable et de la fortune. Comme c’est de toute façon de l’argent qui nous appartient pas on s’en fout…
– last but not least : on peut sortir l’argent qui est sur notre 2e pilier pour acquérir un bien immobilier. C’est un des très rares moyens de récupérer l’argent qu’on nous a volé. Là c’est vrai ce n’est pas de l’optimisation fiscale, puisque tu seras taxé sur le montant que tu touches (mais tu le seras de toute façon aussi plus tard). C’est juste de l’optimisation du point de vue de l’indépendance financière 😉
Article très intéressant, merci.
Quelle serait alors la stratégie à adopter concernant le 3e pilier ? Par exemple, cotiser au maximum en vue de l’acquisition d’un logement puis ensuite ne plus cotiser du tout ?
Dans quelle mesure est-il possible de louer un logement que l’on a acquis à l’aide du 2e et 3e pilier alors que c’est normalement réservé à l’acquisition du domicile principal ?
D’avance merci.
Le mieux c’est d’acheter via un emprunt bancaire qu’on amortit sur un pilier 3a.
On peut finaliser d’amortir son logement principal en sortant son 2e pilier ou un 3e pilier préexistant, puis lorsque c’est fait, déménager et le louer. En cas de vente il faut retroceder l’argent sorti mais pas en cas de location
Toucher une rente ou louer un appartement? Article intéressant dans Le Temps:
https://www.letemps.ch/economie/2017/05/21/fautil-opter-une-rente-preferer-rendement-dun-appartement
De toute façon c’est bientôt fini tout ça, en tout cas pour les retraités, la tendance va clairement vers une interdiction du retrait en capital. Donc il faut sortir ce montant de la LPP avant la retraite.
Oui, je vois ça malheureusement comme toi. Mon rêve de retirer 100% de mon capital et de le placer dans des actions à dividendes solides et croissants ne sera bientôt plus possible, et je deviendrai « contre mon gré » un propriétaire immobilier…
Moi j’ai déjà sorti une partie pour l’investir dans la pierre. Cela me génère des revenus que je réinvestis en bourse. Voilà comment on fait la quadrature du cercle!
Hola Jerónimo,
je lis avec intérêts tous les articles de ton site dividendes.ch car j’en suis au niveau de mes réflexions là tu devais en être il y a qq années en arrière.
Je rebondis à vos échanges avec Dividinde sur ce post lié au 2è et 3è piliers…
car j’ai acheté en 2020 ma RP avec ma femme en débloquant 3a pilier + un peu d’épargne (soit 10% de la valeur du bien). On a donc pris une hypothèque sur 90% du bien en nantissant le 2ème pilier (possible car on a acheté sous notre capacité max d’achat).
Actuellement, pour l’amortissement « obligatoire » exigée par la banque, on doit verser sur deux 3a bancaire sur 15 ans pour ramener notre dette à 65% de la valeur du bien.
J’ai 2 questions par rapport à ton expérience sur ta RP ou tes RP:
1) on a la possibilité de faire des rachats d’années de LPP comme on a des lacunes de prévoyances, est-ce judicieux de le faire en // de nos versements sur nos comptes 3a bancaire pour accélérer notre amortissement de notre hypothèque de 2ème rang et ne plus avoir d’obligation d’amortissement de la banque au prochain renouvellement de notre hypothèque (dans 8,.. ans) ?
2) Comme tu le suggères, on pourrait partir sur un schéma de louer cette 1ère RP (pour qu’elle dégage des revenus immobiliers) puis racheter en suivant une 2ème RP en utilisant nos avoirs de LPP (max 10% valeur du nouveau bien si la loi ne change pas…) + utiliser 3a/épargne.
Se faisant, on récupère au fur et à mesure nos avoirs 2ème pilier et 3ème pilier en les mettant dans ces 2 biens immobiliers… et en // on rachète des années de LPP qui viendront servir d’apport pour la 2ème RP ou l’amortissement du 1er bien dans ~10ans…
Bien sûr tout cela en // de se constituer un portefeuille boursier sur la période d’amortissement pour vivre partiellement de nos dividendes à terme + profiter d’une rente immobilière avec les loyers de notre 1ere RP.
Dans le scénario où on reste dans notre 1ère RP, on pourrait de toute façon sortir notre 2ème pilier pour amortir de manière bcp + importante notre 1ère RP pour réduire notre hypothèque…
Qu’en penses-tu?
Merci de ton partage d’expérience
Salutations
Sébastien
Salut Sébastien,
Perso, comme tu le sais, je ne suis pas du tout copain avec la LPP. C’est du vol institutionnalisé, rien d’autre. On te pique tous les mois une partie de ton salaire, pour payer grassement des fonctionnaires qui sont incapables de te rémunérer à plus de 1% tes avoirs, alors même que la bourse flambe. Donc, de mon point de vue, il faut en sortir tout ce qui est possible, pour ne jamais le remettre. Raisonne par coût d’opportunité : tout argent placé sur un compte 2e pilier est de l’argent qui n’est pas placé de manière optimale.
Bien entendu, les institutionnels te feront les beaux yeux en t’aveuglant avec le mirage fiscal, grâce aux déductions possibles lors des rachats. N’oublie pas toutefois que lorsque tu retires à nouveau tes avoirs, tu es à nouveau taxé, sans compter que tu devras payer des frais assez importants à ta caisse à chaque rachat/retrait. Par-dessus tout, les gains fiscaux à court-terme mis en avant ne pèsent pas lourd en regard aux coûts d’opportunité mentionnés plus haut.
Le terme « lacune de prévoyance », inventé par les caisses de pension, me fait rire. La LPP est en soi une lacune de prévoyance….
Je sais que je pense hors du système et que la plupart des conseillers financiers te conseilleront bien au contraire de racheter ces fameuses lacunes.
Dis-toi bien que si les gens devenaient riches avec leur LPP, ça se saurait. C’est même plutôt le contraire…
Merci Jérôme, entièrement d’accord avec toi concernant la LPP comme rente de retraite… mais concernant l’utilisation de la LPP dans l’amortissement de la RP, comment vois tu la chose par rapport à mes questions ? Est ce que tu restes in fine endetté sur ta RP ou justement tu te dis qu’il vaut mieux que l’argent cotisé dans la LPP soit mis comme amortissement de la RP à l’achat mais aussi chaque 5 ou 10 ans pour réduire la dette ?
Oui justement, tu utilises ta LPP quand tu en as la possibilité, soit à l’achat, soit par la suite, ou les deux. Si tu tiens à tout prix à conserver de la dette c’est de toute façon possible en achetant une nouvelle RP et en relouant l’ancienne.
Donc la règle est simple : chaque occasion de sortir de l’argent de sa LPP est bonne à prendre ET ne jamais racheter les « lacunes de prévoyance ».
Hola Jerónimo,
Je complète ton post sur la problématique de la LPP vs. la voie vers l’indépendance financière.
J’envisage dans mon cas personnel de ne pas toucher à mes avoirs LPP tant que ma RP n’a pas été réévalué (cela sera le cas à la fin de mon hypothèque fixe dans 5/6 ans).
La raison est de profiter d’abord de la réévaluation de mon bien pour pouvoir ressortir mes 10% de fonds propres que j’avais à l’achat (en cash) car dès à présent il y a une plus-value latente, à voir dans 5/6 ans…
Car, il me semble qu’une fois qu’on utilise ses avoirs LPP en amortissement de sa RP, on ne peut plus « revaloriser son bien » et « ressortir du cash » pour le placer p.ex. dans un bien de rendement ou autre…
Les fonds propres ressortis de la RP me serviraient alors en amortissement d’un 2ème bien de rendement que je prévois d’acheter cette année (mais qui nécessite toutefois 20% de fonds propres en cash aujourd’hui) pour diminuer ma dette.
Que penses-tu de ce schéma/stratégie ?
Dans mon cas, je ne prévois pas de déménager de ma RP dans les 10 ans qui viennent comme elle est adaptée à mes besoins familiaux ces 10 prochaines années… je ne peux donc pas faire le montage que tu suggères i.e. « mettre en location la 1ère RP et racheter une 2ème RP). D’où le schéma ci-dessus.
La question qui se pose pour moi est juste de savoir si je mets des fonds propres en cash dans un bien de rendement aujourd’hui (20-25% du bien) vs. attendre 5/6 ans et la réévaluation de la RP qui sortira un montant similaire mais lié à la valorisation du bien… et en // utiliser ces fonds propres dans d’autres placements qu’un bien de rendement en suisse.
Salut
je ne suis pas sûr de tout comprendre ton montage financier, mais peu importe. De toute façon pour l’instant la question ne se poste pas vu que tu es bloqué par ton taux fixe jusque dans 5/6 ans.
En suite, à ce moment-là, tu sors ton deuxième pilier et tu amortis ta dette. Prends contact avec ta banque et ta fondation de prévoyance suffisamment tôt (au moins 6 mois), pour leur signaler tes intentions.
S’il reste de la dette, tu repars avec un nouveau prêt, avec par exemple un mix de taux à 5 ans et de saron (ou que du saron). Pourquoi pas plus long ? Parce qu’un versement anticipé LPP peut être demandé au minimum tous les 5 ans, donc autant profiter dès que c’est possible.
Le but, c’est de sortir sa LPP au fur et à mesure, chaque 5 ans, parce que :
– le rendement LPP est minable
– ça permet de diminuer la charge imposable (sortir plus de capital moins souvent fait monter drastiquement l’imposition)
Dans 5/6 ans, ta dette aura ainsi nettement diminué et tu paieras également bien moins de mensualités pour la rembourser. Tu gagnes plus sur les mensualités à ne plus payer que sur le rendement de la LPP !
Avant que ne soit venu le moment d’acheter une nouvelle RP, si c’est dans plus de dix ans, comme tu le dis, tu auras encore pu effectuer un nouvel amortissement de ta RP via un retrait anticipé LPP.
Si tu as un troisième pilier tu peux aussi le faire soit dit en passant (mais fais-le évidemment à un autre moment que pour la LPP, histoire de ne pas être trop taxé).
Durant toutes ces années, aidé par la diminution notable des mensualités hypothécaires, tu devrais pouvoir accumuler un joli capital, qui te permette de financer les fonds propres de ta future RP, sans devoir « ressortir du cash » de ton premier prêt comme tu le dis. Le cas échéant, même s’il t’en manque un peu, vu le faible endettement que tu auras alors, tu trouveras sans problème une solution avec ton banquier, d’autant que ta 1ère RP financera les mensualités de ta 2e RP.
Voilà comme je ferais les choses. C’est d’ailleurs ce que j’ai fait 🙂
Hello Jérôme,
merci pour ton retour.
En fait, j’ai bien une hypothèque SARON en + d’une hypothèque fixe sur ma RP donc je peux dès cette année retirer ma LPP pour amortir une partie du saron, même chose dans 5 ans. Et j’ai aussi mon plan d’amortissement de ma RP par amortissement chaque 5 ans en décalé de la LPP de nos 3a. Comme tu le dis, ca permet de lisser la « charge fiscale » du retrait des avoirs LPP et 3a. Donc je suis aligné avec ta stratégie 😉
Là où je voulais en arriver dans mon 1er commentaire, c’était sur la meilleure stratégie à adopter si on ne vend pas sa 1ère RP, si on veut acheter un 2ème bien immobilier (pour faire un peu de bien de rendement) mais qui nécessite a minima 20-25% de fonds propres sur la valeur du bien.
Je pensais pouvoir faire un effet de levier sur la revalorisation de la RP en augmentant l’hypothèque pour « ressortir » du cash qui serait mis en fonds propres pour un bien de rendement (si prise de valeur, lors de la réévaluation par la banque) mais cela bloque auprès de la banque car j’ai mis ou je vais mettre des fonds de prévoyance en amortissement de la RP donc elle n’entre pas en matière. En gros, la banque ne veut pas prendre en compte la plus-value latente de la RP même substantielle pour que je puisse ressortir du cash même si ma dette hypothécaire est < 65% de la valeur du bien…
Reste alors l'option "classique" que demande la banque à savoir apporter 20-25% de cash pour ce bien de rendement et si ca vaut le coup vs. investir ces 20% de cash dans d'autres supports (bourses ou autres).
J'espère que ce message est plus clair 🙂
Oui, plus clair;)
Alors effectivement, si on pouvait faire ce que tu dis, à savoir utiliser son 2e pilier pour amortir la dette de sa RP et réutiliser le cash pour acheter un bien de rendement, ce serait la fin des caisses de prévoyance !!! 🙂 lol
Donc, la seul entourloupe c’est de permuter les biens, en amortissant sa RP et en déménageant, ce qui fait que la RP devient le bien de rendement, comme je le mentionnais plus haut. Mais j’ai bien compris que tu ne souhaites pas déménager pour l’heure.
Enfin concernant choisir entre investir ces 20% de cash dans l’immo ou la bourse, je dirais cette dernière, car ce sera plus facile d’obtenir des liquidités dans une dizaine d’années si tu veux alors acquérir une nouvelle RP. De plus, sur une dizaine d’années, en principe, l’horizon de placement est suffisamment long pour investir en bourse. Je dis en principe, parce qu’il y a déjà eu des épisodes malheureux dans l’histoire où les rendements boursiers étaient médiocres sur un tel laps de temps. C’est le cas notamment quand les marchés sont hauts…. Donc, suivre les règles de base : acheter de la qualité, à prix raisonnable et diversifier les actifs (actions, or, obligations…). Cela peut même être un ETF immobilier comme SRFCHA si tu veux absolument rester dans la pierre.
Merci Jérôme pour ton explication,
Ton retour me fait penser à une autre « possibilité » si je ne peux pas « permuter » 2 RP à court terme et ressortir du cash (effectivement l’aubaine était trop facile!) tout en restant investi dans un bien de rendement et sur les stocks.
Une fois ma dette ramenée sous les 65% de la valeur de la RP d’ici 1 an (après sortie de mes avoirs LPP + 1ère amortissement 3a bancaire après 5 ans sur ma RP), ma banque devrait pouvoir me libérer « l’obligation » d’amortir mon hypothèque comme je serai plus qu’en 1er rang.
Se faisant, je pourrais dès ce moment, rembourser indirectement chaque année mon hypothèque de ma RP dans un 3a boursier cette fois-ci de type VIAC Global 100 pour être investie en bourse (approche ETF) et en // avoir ce bien de rendement à côté de chez moi avec mes 20% de cash. J’immobilise du cash mais en // le cash mis dans le remboursement de ma RP part en 3a boursier + chaque 5 ans, réduction de l’hypothèque via la LPP…
même si le 3a VIAC n’est pas aussi efficace qu’un portefeuille IBKR, ca me semble une bonne solution / 3a bancaire sur 15 ans. Ca permet de diversifier les supports et utiliser l’hypothèque comme solution d’investissement sur les stocks là où toi tu t’en sers finalement pour ta 1ère RP…
Dans les 2 cas, bien immobilier « de rendement » et 3a boursier, mon horizon de temps est de 15 ans.
Puis dans 15 ans, on verra si je change de RP si je loue la 1ère comme toi tout en ayant des revenus passifs via les autres placements (je serai alors dans la zone normalement de « l’indépendance/liberté financière » 😉
L’idée sur le papier semble aussi tenir la route. J’ai juste un petit doute concernant le 3a, car en ce qui me concerne j’avais dû le lier à une assurance vie, donc avec une part risque. À ma connaissance, ceci n’est guère compatible avec l’approche que tu mentionnes, mais bon c’est peut être lié à ma situation familiale. Une solution, le cas échéant serait peut-être de souscrire à une assurance risque pur, et en // d’amortir sur un compte 3a genre VIAC.
Oui c est bien ça. J’ai déjà une risque pur en // de mon 3a bancaire que j avais choisi a l achat de la RP pour éviter de me « lier » à un 3a assuranciel…
T’as bien fait, c’est une pure arnaque. Les assureurs sont des voleurs. Encore pire que les banquiers 🙂