¿Invertir en un estudio o en unidades SCPI?

Por una vez vamos a hablar de bienes raíces. El siguiente artículo es una propuesta de Yoann Haslé y está dirigido a inversores franceses.

Invertir en bienes raíces le permite desarrollar suavemente sus activos. Gracias al alquiler de la propiedad, un inversor se beneficiará de ingresos adicionales. Esto será tanto más valioso cuanto que será una anualidad en el momento de la jubilación. Sin embargo, ante una oferta variada en el sector inmobiliario, será aconsejable identificar el vehículo que mejor se adapte a la situación del inversor.

• Invierte en un estudio

Antes de seleccionar una propiedad, será necesario que el inversor identifique sus necesidades. Estos podrían ser la creación de ingresos adicionales, así como la reducción de su tributación. Para cumplir con sus diferentes objetivos, el sector inmobiliario ofrece diferentes soportes. Un inversor puede entonces combina estas 2 necesidades gracias a la adquisición deun estudio elegible para la ley Pinel.

De hecho, el dispositivo Pinel permite reducir hasta 21 % del precio de adquisición en 12 años. Sin embargo, existe un límite. Un inversor no puede adquirir más de 300.000 euros al año en bienes inmuebles de Pinel. Esto representa entonces una reducción máxima de 5.250 euros al año durante 12 años.

Este sistema sólo se aplicará a viviendas nuevas. Los compradores podrán entonces alojar a sus seres queridos y beneficiarse de los beneficios del plan. Este proceso satisfará perfectamente las necesidades de los padres que buscan ayudar a sus hijos a emprender el vuelo. De hecho, en el clima económico actual, los jóvenes tienen cada vez más dificultades para encontrar vivienda. Gracias a esta adquisición, los padres-propietarios alquilarán la propiedad a sus hijos, permitiéndoles la creación de una anualidad y la reducción de impuestos al final del año.

Antes de invertir, será necesario tener en cuenta muchos aspectos. De hecho, todos Los programas Pinel no son de idéntica calidad.. Es por esto que se debe realizar un estudio del mercado y sector local. Se aconsejará al inversor que no se centre en la dimensión emocional sino que tenga presente la rentabilidad de su inversión. Para respaldar mejor este enfoque, los profesionales del patrimonio (empresas de gestión de activos, por ejemplo) podrán realizar este estudio.

Invertir en bienes raíces tradicionales presenta un Interesante rendimiento bruto. Esto equivale a 6,2 % al año.

Así, por una inversión de 100.000 €, el propietario se beneficiará de un alquiler anual bruto de 6.200 €.

Sin embargo, el funcionamiento de un apartamento implica un cierto número de cargos. Al adquirir la propiedad, el propietario debe registrar la compra ante notario. Esta acción cuesta entre 3 % y 7 % del precio de adquisición.

Cada año, un impuesto a la propiedad debe ser pagado. Además, alquilar una propiedad requiere suscripción de pólizas de seguro permitiendo la protección del inmueble. Además, un seguro contra alquiler impago También se esperará. De hecho, el propietario no estará a salvo de los malos pagadores. Deficiencias de alquiler al mismo tiempo reducirá la rentabilidad del inmueble. Estos aparecen cuando una propiedad no está alquilada. El inversor deberá entonces garantizar el reembolso del préstamo que permitió la adquisición del inmueble.

También se esperarán otros costos, como mantenimiento del estudio. Será necesario realizar ciertas obras pequeñas o importantes para mantener el nivel de la propiedad. Entonces será necesario garantizar que la inversión no se deteriore. También será necesario mantener las zonas comunes del edificio. En efecto, al ser el inmueble parte de un conjunto, las cargas se asociarán. Si el administrador opta por la renovación de la fachada o la instalación de un hueco de ascensor, entonces todos los propietarios deberán velar por esta actuación.

Además, no olvides que alquilar una propiedad presenta peligros regulares, como reemplazar un tanque de agua o cambiar el medidor eléctrico.

Por último, alquilar una propiedad requiere su visibilidad. El propietario tendrá entonces que ponerse en contacto con un agencia de gestión de alquileres para hacer visible su propiedad. Esto representa entonces un coste adicional de aproximadamente 11 % del valor del alquiler. Estos pocos cargos reducen el rendimiento de la propiedad.

Entonces podemos destacar una disminución en 1,6 % de rentabilidad neta al año.

Por tanto, invertir en un estudio satisfará necesidades muy específicas. Sin embargo, para maximizar los ingresos por alquiler, no es aconsejable favorecer este método de inversión. La adquisición de un estudio sigue siendo una inversión tranquilizadora porque es una muy tangible.

En aras de la diversificación de activos y de la agrupación de riesgos, será preferible que un inversor que ya posee un estudio, varíe sus activos a través de acciones SCPI.

• Invertir en acciones de SCPI

A Sociedad Civil de Inversión en Bienes Raíces es una empresa autorizada para adquirir y administrar bienes inmuebles. Para permitir la adquisición de nuevos activos, la SCPI pide ahorro publico. Para satisfacer mejor las necesidades del sector, la empresa estudia cada adquisición para permitir una tasa de ocupación maximizada. Por lo tanto, los SCPI eligen diferentes segmentos de bienes inmuebles. Actualmente encontramos adquisiciones en inmuebles corporativos (oficinas), comercios, almacenes, centros médicos o escolares.

Con el desarrollo de Europa, no faltan oportunidades. Así, los SCPI ofrecen a los inversores franceses la oportunidad de invertir en mercados en auge. Este es en particular el caso de Paref Gestion, que permite, a través de su SCPI Novapierre Alemania, invertir en territorio alemán.

Los inquilinos de la propiedad serán profesionales o autoridades locales, buscando domiciliar sus oficinas. La selección de expedientes quedará entonces en manos de la SCPI, con el fin de identificar las capacidades de pago de cada candidato. Una vez identificados e instalados los profesionales, La SCPI cobrará todos los alquileres y pagará dividendos a los socios..

Al optar por invertir en bienes raíces a través de un SCPI, un particular se beneficiará de las ventajas del sector sin estar sujeto a las diversas limitaciones.

El precio de compra de las acciones puede consultarse en la SCPI. Con una entrada reducida, esta inversión será asequible desde 5.000€. No se esperarán tarifas. El inversor sólo pagará el número de acciones multiplicado por el precio unitario de cada acción. Sin comisión Luego se deducirá del monto invertido y sin visita al notario no será necesario. Por lo tanto, invertir en acciones de SCPI no implica ningún coste de adquisición. Sólo se esperarán comisiones cuando se retire el capital, es decir, cuando se revendan las acciones. Estos representan aproximadamente 9 % del capital saliente. Este cobro se llama cuotas de “suscripción”, pero es un falso amigo utilizado para la salida de capitales.

Invertir en acciones de SCPI representa un excelente vehículo para diversificar su capital. También responderá perfectamente al deseo de crear una anualidad para anticipar la jubilación. Por lo tanto, el SCPI le permite desarrollar sus activos, liberando al mismo tiempo ingresos adicionales. Actualmente, un inversor podrá reclamar 5,2 % de rendimiento al año mediante la adquisición de acciones. Además de un retorno atractivo, esta inversión no presenta gestión de alquiler, lo que reduce en gran medida los costes asumidos por el inversor. De hecho, toda la gestión del parque quedará en manos de la SCPI. Ella realizará toda la administración del inmueble. De este modo, el inversor estará libre de todas las preocupaciones y del impuesto sobre la propiedad.

Invertir en SCPI tiene una serie de ventajas. En efecto, manteniendo su cartera en el tiempo, un inversor se beneficiará de la revalorización del importe de sus acciones. Un aumento de 1 % cada año. Luego se puede observar sobre el valor de las acciones. Esto se explica con la asistencia de un experto independiente encargado de evaluar el estado del inmueble y determinar su valor. Es por ello que la SCPI es responsable del mantenimiento de sus activos para no sufrir depreciación. Los distintos trabajos de mantenimiento o mejora serán, por tanto, responsabilidad de la empresa.

La reventa de acciones de SCPI sigue siendo sencilla. De este modo, el socio no tendrá que enfrentarse al mercado secundario para encontrar un posible comprador. Mediante el envío de una simple carta certificada a la SCPI, el inversor garantizará la liquidez de sus acciones.

La suscripción de acciones de SCPI sigue siendo una inversión interesante para una persona que busca diversificar o crear activos. Sin embargo, no todos los SCPI son iguales. Se debe realizar un estudio riguroso de la empresa y de su estrategia. Se tendrán en cuenta sus indicadores de desempeño para identificar sus capacidades de gestión. Para realizar la asignación más relevante, se aconsejará al inversor que se rodee de profesionales que le apoyen mejor en su proceso de inversión.

Sin embargo, si invertir en un SCPI elimina efectivamente ciertas limitaciones (encontrar inquilinos, etc.), obviamente esto no elimina todos los riesgos. Antes de invertir en este tipo de productos, tenga en cuenta dos principios fundamentales de las finanzas:

• Riesgo y rentabilidad son dos conceptos que suelen correlacionarse (poco rendimiento implica poco riesgo, ¡así que tenga cuidado si el rendimiento es demasiado tentador!)

• No ponga todos sus huevos en una sola canasta, lo que significa diversificar sus inversiones.

Yoann Haslé – Rocca Conseil París

http://www.scpi.info