Investir dans les sociétés immobilières suisses: une bonne idée pour l’investisseur orienté dividendes?

Parmi les sociétés suisses dont les rendements du dividende sont les plus élevés, les sociétés immobilières - actives dans la gestion (achat/vente, location) de propriétés commerciales, résidentielles et/ou industrielles - figurent en bonne position. En effet, le rendement moyen des six sociétés immobilières les plus fortement capitalisées est actuellement de 4.80%, soit bien supérieur au rendement des ténors du SMI tels que Nestlé (3.14%), Novartis (3.21%) ou Roche (2.95%). Par ailleurs, alors que les cours du SMI s'envolaient en moyenne de 20% durant l'année 2013, l'on assistait à une chute moyenne de 9% des six sociétés en question. Bien qu'inférieur au rendement affiché par certains Real Estate Investment Trusts  (REITs) aux USA, tel que Omega Healthcare Investors Inc. (OHI) et ses 6.4% actuels, le rendement des sociétés immobilières suisses a de quoi donner l'eau à la bouche. Le présent article s'efforcera d'évaluer l'intérêt de ces sociétés pour l'investisseur fondant son approche sur les dividendes et leur croissance.

Les six sociétés immobilières en question, leur capitalisation, ainsi les montants des dividendes versés pour les exercices fiscaux de 2002 à 2012 (tirés de finanzen.ch), figurent dans le tableau suivant:      

Notons que la plupart des sociétés ont un historique de dividendes restreint et certaines une tendance à verser des dividendes d'un montant constant année après année. Dans la suite de l'article, les sociétés sont comparées quant à certains de leurs fondamentaux financiers ainsi que des ratios relatifs aux dividendes.

Volatilité des cours (beta), profitabilité et dettes

Les titres ont tous une volatilité inférieure au marché (figure 1), constituant des titres de type défensif. En moyenne, le beta est de 0.33.

Figure 1. Volatilité des cours (indice beta).

Par contre, des disparités apparaissent quant à la capacité des sociétés à créer de la valeur telle que l'indique leur ratio de rendement des fonds propres (ROE) (figure 2). Spécifiquement, PSP, SPS et IS affichent des rendements quasiment deux fois supérieurs à ceux de MOB, ALL et WAR.

Figure 2. Rendement des fonds propres (ROE).

Les six sociétés ont souscrit des emprunts pour financer leurs activités (figure 3). Toutefois, PSP montre un ratio d'endettement (dettes/fonds propres) bien inférieur à celui des cinq autres sociétés. Notons qu'aucune des sociétés ne paraît excessivement endettée.

Figure 3. Ratio dettes / fonds propres (total debt / total equity).

Les dividendes

Le rendement du dividende (figure 4) se situe grossièrement entre 4% et 6%, le plus haut rendement étant actuellement offert par IS.

Figure 4. Rendement du dividende.

Les ratios de distributions, qui constituent une condition de la pérennité des dividendes, varient fortement (figure 5). En effet, si PSP ne verse que le 40% de ses bénéfices, ALL en a versé l'équivalent de 188% pour l'exercice 2012. Il va sans dire qu'un tel dividende est en danger de réduction. L'autre société dont le ratio de distribution est élevé, WAR, risque de ne pas être en mesure d’accroitre le montant des futurs dividendes. Une croissance des bénéfices pourrait cependant permettre une augmentation des futurs dividendes.

Figure 5. Ratio de distribution.

La valorisation

Afin de juger de la valorisation des six sociétés, deux ratios ont été utilisés. D'une part le ratio cours-bénéfice (PE) (figure 6) et d'autre part, la comparaison de la valeur comptable (book value) au cours de l'action (figure 7). WAR est, selon les deux indicateurs, survalorisé. Au contraire, PSP serait sous-valorisé d'environ 8% si l'on s'en tient à sa valeur comptable et la société est comparativement la moins chère selon le ratio cours-bénéfice. IS présente un ratio cours-bénéfice inférieur à la moyenne, mais une survalorisation de presque 29% selon sa valeur comptable.

  Figure 6. Ratio cours-bénéfice (PE).

Figure 7. Différence (exprimée en %) entre valeur comptable par action et cours de l’action.

 Conclusión

Dans l'ensemble, les résultats sont plutôt décevants pour l'investisseur orienté "dividendes": malgré un rendement relativement élevé, il semble que ces sociétés ne soient pas en mesure ou ne visent pas à verser des dividendes croissants. Les dividendes sont (au mieux) constants, sinon leur montant est passablement fluctuant, leur versement interrompu ou leur historique bref. A titre d'exemple, bien que IS verse  un dividende sans faute depuis 2003, le montant de celui-ci s'est accru dans un premier temps, puis il a été réduit et finalement il est constant depuis 2007. Malgré ceci, le rendement de 5.97% et le ratio modeste cours-bénéfice font de IS la société qui constitue, à mon avis, la meilleure option actuelle. Attention cependant à la survalorisation selon la valeur comptable.

PSP pourrait s'avérer un titre intéressant pour l'investisseur orienté "valeur". En effet, la société présente de bons fondamentaux (rendement sur fonds propres et endettement) et la valorisation la  plus attractive parmi les six sociétés analysées. Si le versement d'un dividende devait perdurer (premier versement relatif à l'exercice 2011), alors ce serait un point positif supplémentaire. Sur la page investor relations, il est écrit à ce sujet: "PSP Swiss Property SA prévoit une distribution annuelle d'au moins 70% du bénéfice consolidé de l'exercice hors résultats des immeubles. PSP Swiss Property vise à garantir une évolution durable des dividendes (...)."

Les bénéfices de ces sociétés sont bien entendu dépendants des fluctuations des taux d'intérêt. Il pourrait ainsi être judicieux de se positionner sur de tels titres lors d'une période d'augmentation des taux, étant attendu que ceci diminuera les cours. Finalement, il existe de nombreux fonds immobiliers qui offrent des rendements réguliers et éventuellement des alternatives préférables aux titres des sociétés immobilières analysés dans le présent article.