REIT y MLP

Los REIT y MLP son instrumentos financieros que se encuentran principalmente en Estados Unidos y que son particularmente generosos en términos de sus distribuciones. Podemos decir que son un poco primos, ambos cercanos en su mecanismo de funcionamiento, pero también diferentes en su estructura. La estabilidad de su modelo económico, su relativa independencia del mercado de valores y, por supuesto, los atractivos ingresos que generan, pueden representar una oportunidad interesante para los (futuros) beneficiarios. Además, estos instrumentos tienen una particularidad de la que rara vez hablamos: la protección que ofrecen frente al riesgo cambiario, en particular el de su moneda de referencia, el dólar.

Veamos primero qué se esconde detrás de estos dos términos poco atractivos.

REIT

Un "REIT" es una empresa que obtiene la mayor parte de sus activos e ingresos de bienes raíces. Debe distribuir al menos 90% de su beneficio neto cada año en forma de dividendos. Lo interesante es que puede deducir de sus resultados los dividendos pagados a efectos fiscales, antes de soportar el impuesto. Por lo tanto, obviamente se la anima a distribuir todo su resultado...

Las actividades inmobiliarias no generan rendimientos tan altos como los que se encuentran en las empresas que cotizan en bolsa. Por tanto, el Estado les favorece evitando la doble imposición: la que grava los resultados de la empresa y la que grava los dividendos percibidos por los accionistas. Sin embargo, si la rentabilidad es menor que en otros sectores, también es más estable y, sobre todo, más sostenible. El desempeño de REIT de acciones (alquiler de activos inmobiliarios) alcanza así los 12% anuales (en rentabilidad total) cuando el horizonte de inversión supera la duración de un ciclo inmobiliario (en torno a diez años).

EL REIT hipotecarios (inversiones hipotecarias) pueden distribuir dividendos particularmente generosos. A veces también muestran una rentabilidad extrema, como en 2001, con el 77%. Pero ello a costa de una volatilidad disuasoria, con caídas muy fuertes (-42% en 2007). Los REIT hipotecarios se basan únicamente en deuda, con activos en segundo plano que pueden derretirse como nieve al sol. A diferencia de los REIT de acciones, no se benefician de la apreciación de los bienes raíces. Su rentabilidad anual alcanza así unos modestos 4% en un horizonte de inversión de 10 años (en rentabilidad total).

Los REIT tienen la ventaja de ofrecer una amplia gama de opciones en el campo inmobiliario, con especializaciones por sectores y/o regiones. En general, cuanto más centrados estén en un mercado concreto, mejor, ya que pueden beneficiarse de una ventaja competitiva y/o de un nicho de mercado. Cada sector tiene sus propias características. El sector hotelero, por ejemplo, es muy sensible a la situación económica. Las oficinas dependen ligeramente menos del crecimiento, aunque registran tasas de ocupación generalmente entre 90 y 95%. El sector inmobiliario residencial es aún menos sensible a los altibajos económicos. En cuanto al sector inmobiliario comercial, es sin duda el sector menos rentable, pero también el más estable, gracias a normas muy estrictas en materia de duración y revalorización de los alquileres. Finalmente, los centros médicos también se ven muy poco influenciados por la situación económica, e incluso se dan el lujo de presentar una tasa de ocupación generalmente situada entre 95 y 100%.

En resumen, si desea invertir en REIT a largo plazo para generar ingresos sólidos, es mejor centrarse en REIT de acciones, que obtienen sus ingresos del alquiler de bienes inmuebles, en lugar de REIT hipotecarios, que obtienen sus ingresos. de la deuda hipotecaria. Además, es mejor centrarse en los sectores comercial, sanitario y residencial, que están menos sujetos a los vaivenes económicos.

A pesar de estas precauciones, cualquier inversión conlleva riesgos. Eso sí, lo que más amenaza al sector inmobiliario es la subida de precios. tasa de interés. Un aumento significativo y repentino de la inflación podría, por ejemplo, hacer que la Reserva Federal revise su política monetaria particularmente acomodaticia y, por lo tanto, poner en peligro los REIT. Por el contrario, esta sensibilidad a los tipos resulta paradójicamente interesante para protegerse contra el riesgo cambiario. Un endurecimiento de la política monetaria de la Reserva Federal es perjudicial para el precio de un REIT, pero también fortalece su moneda de referencia, el dólar. Y viceversa.

Otro riesgo de un REIT es que el dinero simplemente no fluya a las arcas de la empresa. Esto puede suceder si las propiedades de alquiler no encuentran compradores o si un inquilino ya no puede pagar el alquiler. Para superar estos riesgos, la compañía tiene interés en diversificar fuertemente tanto sus inquilinos como sus activos inmobiliarios. Cuanto mayor sea la cantidad y diversidad de propiedades e inquilinos, menor será el riesgo. En el sector comercial, por ejemplo, una distribución en varias áreas de actividad diferentes evitará que un gran número de inquilinos se encuentren simultáneamente en mora debido a una crisis estructural o económica que afecte a un sector concreto.

Finalmente, también cabe señalar que Los REIT son generalmente muy volátiles, aunque nos centramos en alquileres en los sectores comercial, residencial y sanitario. La desviación estándar relativa puede ser muy fácilmente el doble que la de una acción que cotiza en bolsa. Por tanto, debes ser consciente de ello antes de invertir en este tipo de activos. Por otro lado, esta volatilidad históricamente no está demasiado ligada a la de las acciones, lo que nos permite estar algo libres del riesgo de mercado. Pero desde la crisis de las hipotecas de alto riesgo esta ventaja se ha desvanecido considerablemente.

MLP

Dado que las tasas de interés de las inversiones tradicionales de renta fija han caído drásticamente en los últimos años, los inversores han recurrido cada vez más a vehículos de inversión especializados para obtener los ingresos que necesitan. MLP Por lo tanto, han ganado una popularidad considerable porque pueden ofrecer rentabilidades muy altas, gracias a las ventajas fiscales de las que se benefician, un poco como sus primos los REIT. Las MLP no pagan impuestos antes de distribuir sus ganancias, lo que les permite ser más generosas con sus accionistas. Para beneficiarse de esta ventaja fiscal, los ingresos 90% de un MLP deben provenir de actividades inmobiliarias, materias primas o recursos naturales (minería, madera o energía).

Las MLP están controladas por un socio general, que en principio posee una participación en 2%. La mayoría de las veces se trata de empresas privadas, pero algunas también cotizan en bolsa. En estos casos, el socio general paga la mayor parte de su flujo de caja a sus accionistas. Tomemos el ejemplo de Kinder Morgan (NYSE:KMI), que es socio general de Kinder Morgan Energy Partners (NYSE:KMP) MLP. Mientras que Kinder Morgan Company ofrece un rendimiento de 4,5%, Kinder Morgan Energy Partners paga distribuciones de 6,5%. Esto da una pequeña idea de las ventajas fiscales concedidas a las MLP...

Los MLP parecen tener una atracción particular para los grandes productores de gas natural y petróleo. De hecho, muchos de ellos han transferido sus activos y oleoductos a MLP, que controlan como socios generales. Las tarifas de los operadores petroleros están reguladas y se basan en el volumen de productos transportados, no en el precio del petróleo. Por tanto, el crecimiento de los beneficios a largo plazo sigue el de la economía en su conjunto y no depende del precio del petróleo. Sin embargo, en lo que respecta a los operadores de gas natural, los márgenes pueden variar según el precio del producto básico. Algunos comerciantes utilizan estrategias de cobertura para reducir su vulnerabilidad a las fluctuaciones de precios. Pero no todos lo hacen porque limita su potencial de crecimiento.

Al igual que los REIT, Los MLP son muy volátilesy puede no ser adecuado para el perfil de riesgo de todos los inversores. Por otro lado, tampoco son muy sensibles a las variaciones del mercado de valores, lo que siempre resulta interesante para diversificar una cartera. Por último, pero no menos importante, al igual que sus primos, ofrecen una excelente protección contra el riesgo cambiario representado por el dólar, con su perenne debilidad estructural.

Por último, señalemos un pequeño detalle técnico que podría resultar importante en función del tratamiento fiscal al que esté sujeto el inversor particular que opte por este tipo de inversión. Las MLP no pagan dividendos, sino distribuciones, que generan una pequeña cantidad de ingresos y una gran cantidad de ganancias de capital. En teoría, esto podría significar que en Suiza una gran parte de esta distribución no está sujeta a impuestos. Queda por ver cómo se manejará esto en la práctica, teniendo también en cuenta las retenciones adicionales de Estados Unidos. Desafortunadamente, es seguro que esto se gestionará según la regla habitual que se aplica a los dividendos estadounidenses (15% de impuestos estadounidenses no recuperables y 15% de impuestos recuperables de CH).

En conclusión

Los REIT y MLP, aunque operan en industrias diferentes y operan con una estructura diferente, son, en última instancia, muy similares. El tratamiento fiscal al que están sujetos les permite pagar generosas distribuciones. Normalmente soy muy escéptico acerca de los altos rendimientos. La mayoría de las veces son señal de una gestión irresponsable de la empresa y/o de dificultades económicas o estructurales. Sin embargo, en lo que respecta a estos dos instrumentos, estas generosas distribuciones son, por el contrario, fruto de un mecanismo fiscal que les permite e incluso les anima a pagar más dividendos a sus propietarios.

Muy a menudo, los altos rendimientos también son sinónimo de un lento crecimiento de los dividendos. Este fenómeno lo conocemos bien en empresas del tipo “Utilities”, como por ejemplo Edison consolidado (BOLSA DE NUEVA YORK:ED). Por supuesto, esto también existe entre los REIT y las MLP, pero no es necesariamente así. Muchos de ellos ni siquiera tienen nada que envidiar a los famosos Dividend Aristocrats, aunque su historia de distribuciones crecientes es mucho más modesta.

Por supuesto, tampoco todo es color de rosa. Aunque están relativamente protegidos de las fluctuaciones del mercado de valores, la volatilidad de los REIT y MLP es realmente muy alta. Sin duda, muchos inversores vivirán con esto. Otros, acostumbrados a inversiones de tipo defensivo que proporcionen dividendos estables y crecientes, podrían, por el contrario, asustarse rápidamente.

Sin embargo, y ya lo mencioné en la introducción, estos dos tipos de instrumentos tienen una característica que muy a menudo olvidan los inversores europeos, y en particular los suizos, que compran títulos estadounidenses. A los REIT y MLP les encanta un dólar débil... y no hace falta decir que históricamente esta maldita moneda tiene una desafortunada tendencia a perder su valor.

Teniendo en cuenta todas estas consideraciones, decidí agregar un nueva estrategia de dividendo creciente a mi cartera, basada en MLP y REIT. Este cuenta para empezar. más de 30 títulos y esta disponible en la parte miembro.