Intelligente Immobilieninvestitionen: ETFs und börsennotierte Fonds verstehen, um Ihr Vermögen zu diversifizieren

Investition Immobilie gilt zu Recht als eine Säule der Vermögensbildung. Heutzutage bieten Immobilien-ETFs und börsennotierte Fonds eine moderne und zugängliche Alternative für ein Engagement in diesem traditionellen Sektor. In diesem Artikel wird ausführlich untersucht, wie diese Finanzinstrumente Ihre Immobilieninvestitionsstrategie vereinfachen können.

Einführung in Immobilien-ETFs und gehandelte Fonds: Grundlagen

DER ETFs und börsennotierte Immobilienfonds bieten einen direkten Zugang zur Wertentwicklung von Immobilienindizes, Portfolios börsennotierter Immobilienunternehmen oder Gruppen von Immobilienanlagen. Diese Finanzinstrumente ermöglichen es Anlegern, am Immobilienmarkt zu partizipieren, ohne dass diese Immobilien direkt erworben werden müssen. Sie handeln wie Aktien in Echtzeit an den Börsen. Ihr Wert schwankt abhängig von der Entwicklung der zugrunde liegenden Vermögenswerte, die sie darstellen. Diese können breit diversifiziert oder geografisch und sektoral konzentriert sein.

Die Vorteile einer Anlage über Immobilien-ETFs und börsennotierte Fonds

Die Zugänglichkeit ist einer der Hauptvorteile von Immobilien-ETFs und -Fonds, die es Anlegern im Vergleich zu direkten Immobilieninvestitionen ermöglicht, mit relativ bescheidenen Beträgen zu beginnen. Ein einziges Instrument kann den Zugang zu einer breiten Palette von Immobilien ermöglichen, die über verschiedene Regionen und Sektoren verteilt sind. Dies ist ein enormer Diversifizierungsvorteil im Vergleich zu direkten Immobilieninvestitionen, die sich in der Regel auf eine einzelne Immobilie konzentrieren.

Immobilien sind per Definition ein Vermögenswert, der nicht bewegt werden kann. Im Gegensatz zu Wertpapieren ist es schwierig, wenn nicht unmöglich, sie schnell und einfach zu verkaufen. Hier kommen Immobilien-ETFs und börsennotierte Fonds ins Spiel, die diese Einschränkung mildern, indem sie einen ihrer Hauptvorteile bieten: Liquidität.

Auf dem Markt verfügbare Arten von Immobilien-ETFs und börsengehandelten Fonds

Es ist wichtig, die Unterschiede zwischen börsennotierten Immobilienfonds und ETFs, die aus Immobilienunternehmen bestehen, zu verstehen. Wir müssen auch zwischen ETFs und Fonds unterscheiden, die auf bestimmte Segmente wie Wohn- oder Gewerbeimmobilien spezialisiert sind, sowie solchen, die auf bestimmte Immobilienmärkte abzielen, sei es national, regional oder international. Werfen wir einen Blick auf diese verschiedenen Kategorien, bevor wir einige konkrete Beispiele liefern.

Börsennotierte Immobilienfonds

Börsennotierte Immobilienfonds besitzen, betreiben oder finanzieren ertragsbringende Immobilien. Sie ermöglichen den Zugang zu diversifizierten Immobilienportfolios, ohne dass Immobilien direkt gekauft werden müssen. Sie sind im Allgemeinen weniger volatil als der Aktienmarkt insgesamt.

ETFs bestehend aus Immobilienunternehmen

ETFs, die sich aus Immobilienunternehmen zusammensetzen, spiegeln wiederum einen Wertpapierkorb wider, der Aktien von Unternehmen enthält, die im Immobiliensektor tätig sind. Diese ETFs werden direkt von den Ergebnissen der Unternehmen beeinflusst, aus denen sie bestehen. Dies erklärt, warum sie im Allgemeinen eine präsentieren Volatilität höher als börsennotierte Immobilienfonds.

Wohn- und Gewerbeimmobilien-ETFs und börsennotierte Fonds

ETFS und börsennotierte Immobilienfonds zeichnen sich durch eine variable Allokation zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien aus. Obwohl viele diese beiden Kategorien kombinieren, konzentrieren sich einige auf Wohnimmobilien, während sich eine Minderheit auf den Gewerbesektor konzentriert.

Wohnimmobilien

Im Allgemeinen bieten ETFs und Fonds für Wohnimmobilien stabilere und vorhersehbarere Renditen. Tatsächlich bleibt die Nachfrage nach Wohnraum aufgrund des Wohnungsbedarfs auch in Zeiten wirtschaftlicher Abschwächung relativ konstant. Daher ist es in diesem Marktsegment weniger wahrscheinlich, dass es zu starken Schwankungen kommt. Als Teil eines diversifizierten Portfolios erweisen sich Wohnimmobilien als besonders attraktive Option. Tatsächlich verleiht ihm seine geringe Korrelation mit der Wirtschaftstätigkeit und folglich mit den Aktienmärkten eine beträchtliche Stabilität.

Gewerbeimmobilien

Zu ETFs und kommerziellen Fonds zählen Immobilien wie Büros, Geschäfte und Lagerhallen. Ihre Leistung korreliert oft mit der allgemeinen wirtschaftlichen Gesundheit. In Expansionsphasen können sie von steigenden Mieten und einer hohen Flächennachfrage profitieren und so höhere Renditen erzielen. Umgekehrt können diese Vermögenswerte in Rezessionsphasen erheblich an Wert verlieren, was die mit dieser Art von Anlage verbundene Volatilität und das Risiko erhöht.

„Geografische“ Immobilien-ETFs und börsennotierte Fonds

Schweizer, europäische und amerikanische Immobilien-ETFs und -Fonds weisen unterschiedliche Rendite- und Risikomerkmale auf, die von der Marktdynamik, den Vorschriften und den wirtschaftlichen Bedingungen der jeweiligen Region beeinflusst werden.

Schweizer Immobilien

Schweizer Immobilien basieren auf einer stabilen politischen Lage, einem soliden rechtlichen Rahmen, einer effizienten Landbewirtschaftung und einer starken Nachfrage nach Qualitätsimmobilien. Schweizer Städte wie Zürich, Genf und Basel werden sowohl von lokalen als auch internationalen Investoren umworben. Diese Attraktivität ist größtenteils auf eine robuste Schweizer Wirtschaft zurückzuführen, die von diversifizierten Sektoren wie dem Finanzwesen, der Hochtechnologie und der Pharmaindustrie getragen wird.

Darüber hinaus sorgt die Stärke des Schweizer Frankens für Stabilität, die viele ausländische Investoren anzieht und so die Attraktivität des Marktes stärkt. Niedrige Zinsen erleichtern zudem den Zugang zu Krediten und unterstützen das weitere Wachstum von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Infolgedessen bleibt die Nachfrage robust, angekurbelt durch Wirtschaftswachstum und erhebliche Einwanderung, was zum Bevölkerungswachstum und damit zum Wohnungsbedarf beiträgt.

Durch die Integration des Engagements in Schweizer Immobilien profitieren Anleger von einem sowohl dynamischen als auch widerstandsfähigen Sektor in einem stabilen wirtschaftlichen Umfeld. Dies spiegelt sich direkt in den Ergebnissen der Schweizer Immobilien-ETFs und -Fonds wider, die relativ konstante Renditen aufweisen, verbunden mit einer gemessenen Volatilität.

Europäische Immobilien

Europäische Immobilien weisen ganz andere Merkmale auf als der Schweizer Immobilienmarkt. Es gibt große Unterschiede je nach Land und sogar innerhalb desselben Landes. Diese Schwankungen können auf viele Faktoren zurückgeführt werden, darunter sich ändernde Wirtschaftspolitiken und demografische Bedingungen.

Ein weiterer wesentlicher Unterschied zur Schweiz besteht darin, dass es sich bei den an europäischen Börsen handelbaren Instrumenten hauptsächlich um ETFs handelt, die auf im Immobiliensektor tätige Unternehmen zurückgreifen, die häufig selbst an den Börsen notiert sind. Daher sind diese Instrumente im Allgemeinen volatiler als ihre Schweizer Pendants. Zwar gibt es Immobilienfonds, wie zum Beispiel SCPIs in Frankreich, diese sind jedoch nicht an der Börse notiert.

Amerikanische Immobilien

Amerikanische Immobilien-ETFs zeichnen sich durch eine hohe Rendite aus, gehen jedoch mit einer recht hohen Volatilität einher. Bei Uncle Sam ist der Grundstücksmarkt groß und vielfältig und bietet zahlreiche Möglichkeiten auf Wohn-, Gewerbe- und Industrieebene. Allerdings ist die Sensibilität gegenüber Konjunkturzyklen ausgeprägt. Daher kann es bei US-Immobilien-ETFs zu starken Schwankungen kommen, wenn sich die Wirtschaftslage ändert.

Ein besonders prominentes Beispiel für diese Volatilität war die Subprime-Hypothekenkrise im Jahr 2008. Damals hatte der Verfall der Immobilienpreise dramatische Auswirkungen auf die gesamte Branche. Immobilien-ETFs, die größtenteils auf hypothekenbesicherte Vermögenswerte setzten, erlitten erhebliche Verluste. Der Markteinbruch führte zu einem Anstieg der Hypothekenausfälle, was zu einem Wertverlust der immobilienbezogenen Wertpapiere führte. Einige Anleger gerieten in Panik, was zu massiven Verkäufen und damit zu weiter fallenden Preisen führte.

Trotz dieses brutalen Schocks hat der Markt Anzeichen einer langfristigen Widerstandsfähigkeit gezeigt. Nach einer längeren Phase des Rückgangs haben sich US-Immobilien-ETFs allmählich erholt, unterstützt durch die wirtschaftliche Erholung und die Verbesserung der Kreditbedingungen.

Beispiele für ETFs und börsennotierte Immobilienfonds

Es gibt eine Vielzahl an ETFs und börsennotierten Immobilienfonds, was die Auswahl schnell verwirren kann. Ich nenne einige Beispiele, die meiner Meinung nach die Vielfalt des Marktes deutlich machen. Wir werden kurz auf ihre Performance und die damit verbundenen Risiken eingehen, bevor wir sie im Abschnitt zum Backtesting genauer analysieren.

In der Schweiz

An der Schweizer Börse gibt es zwei relativ bekannte ETFs, die ziemlich ähnliche Ergebnisse zeigen, obwohl sie unterschiedliche Designs haben. Jeder repräsentiert einen Schweizer Immobilienindex: SXI Real Estate (SRECHA) und SXI Real Estate Funds (SRFCHA).

SRECHA besteht hauptsächlich aus Aktien von Immobilienunternehmen wie Swiss Prime Site, PSP Swiss Property, Allreal, Mobimo, Intershop, Zug Estates, Warteck und SF Urban Properties. SRECHA stellt daher eine eher klassische Wahl in Sachen ETF dar. Trotz dieses Engagements in Aktien des Immobiliensektors zeichnet sich SRECHA durch eine im Marktvergleich relativ geringe Volatilität aus.

SRFCHA besteht hauptsächlich aus börsengehandelten Immobilienfonds und ist somit ein Dachfonds. Logischerweise impliziert diese Art von Struktur eine geringere Volatilität als die von SRECHA. Was jedoch überraschen könnte, ist, dass SRFCHA auch etwas besser abschneidet. Tatsächlich hätte man annehmen können, dass die mit dem ETF und seinen zugrunde liegenden Fonds verbundenen Verwaltungsgebühren seine Rentabilität beeinträchtigen würden.

Zu den Fonds, aus denen sich SRFCHA zusammensetzt, gehört SIMA von UBS, der zu knapp 50% in Wohngebäude und zu 50% in Gewerbebauten (Büros und Gewerbebauten) hauptsächlich in der Deutschschweiz investiert. Es handelt sich um den größten Immobilienfonds der Schweiz. Diese ist auch an der Schweizer Börse kotiert. Unter den anderen SRFCHA-Fonds befindet sich mit ANFO ein weiterer börsennotierter Fonds der UBS, der hauptsächlich in Wohnimmobilien in der Deutschschweiz investiert.

Die folgende Grafik zeigt, dass SRECHA (gelb), SRFCHA (grün), ANFO (rot) und SIMA (blau) weitgehend ähnliche Flugbahnen aufweisen. Seit 2023 hat SIMA die Führung übernommen, während zuvor SRFCHA dominierte. ANFO wiederum liegt knapp dahinter, während SRECHA derzeit auf dem letzten Platz liegt.

Es ist zu beachten, dass die oben genannte Leistung nur den mit Preisänderungen verbundenen Mehrwert (Preisrendite) berücksichtigt. Dividenden werden in dieser Berechnung nicht berücksichtigt. Wir werden diesen Punkt später noch ausführlicher besprechen.

Es gibt auch einen ETF, noch bei UBS, der sich ausschließlich auf Schweizer Gewerbeimmobilien konzentriert: „Swissreal“ (SREA). Allerdings lässt seine Performance zu wünschen übrig, denn er liegt deutlich hinter seinem Referenzindex (SRCHA).

Ich habe hier nur eine begrenzte Auswahl an in der Schweiz erhältlichen Instrumenten vorgestellt. Wenn es um ETFs geht, bietet das Land im Vergleich zu Reisezielen wie Irland oder den Vereinigten Staaten im Allgemeinen weniger Vielfalt. Wenn es um immobilienkotierte Fonds geht, verfügt die Schweiz jedoch über eine beträchtliche Auswahl an Qualitätsinstrumenten.

Wir haben die Möglichkeit, uns für einen Ansatz zu entscheiden, der sich auf die Investition in Aktien von Immobilienunternehmen konzentriert, wie beispielsweise der SRECHA ETF, oder den Fokus auf Immobilieninvestmentfonds zu legen. Persönlich bevorzuge ich die zweite Option, die ein etwas günstigeres Rendite-Risiko-Verhältnis bietet. Durch die Wahl dieses Ansatzes können wir aus einer Vielzahl von Fonds wie ANFO oder SIMA auswählen oder direkt in den SRFCHA ETF investieren, der alle diese Instrumente vereint. Das bestimmende Portfolio, das Sie einsehen können im Mitgliederbereich, umfasst mehrere andere aufgeführte Fonds, die ich hier nicht behandelt habe.

Ich habe immer behauptet, dass SRFCHA eine überzeugende Wahl für jeden neuen Anleger darstellt, noch bevor er sich mit Aktien befasst. Dieser ETF ermöglicht es Ihnen, sich mit der Funktionsweise des Aktienmarktes vertraut zu machen, indem er die Volatilität für Anfänger geeignet darstellt. Darüber hinaus ermöglicht es Ihnen, ein diversifiziertes Portfolio zu erwerben, das sich zwar auf eine einzige Anlageklasse konzentriert, dabei aber im Hinblick auf die Finanzinvestition relativ erschwinglich bleibt. Meiner Meinung nach ist dies eines der einfachsten und zugänglichsten Portfolios, das gleichzeitig ein moderates Risiko und eine attraktive Rentabilität bietet.

In einem komplexeren Portfolio ist es möglich, über die Einzelauswahl des SRFCHA hinauszugehen und bestimmte seiner Komponenten auszuwählen, um die Gesamtergebnisse zu optimieren. Wir werden später einige retrospektive Analysen zu diesem Thema diskutieren.

In Europa

Eine einfache Möglichkeit, in den europäischen Immobilienmarkt einzusteigen, ist die Investition in den von iShares angebotenen IPRP ETF. Obwohl die langfristige Rentabilität zufriedenstellend ist, ist zu beachten, dass die Volatilität besonders hoch ist. Dies erklärt sich aus der Tatsache, dass dieser ETF hauptsächlich auf börsennotierte Immobilienunternehmen wie unter anderem Vonovia, Covivio, Klepierre, Castellum, Icade und Argan setzt.

IPRP umfasst auch Schweizer Unternehmen, wie sie beispielsweise in SRECHA vertreten sind. Dies bedeutet, dass es möglich ist, mit einem einzigen Instrument Zugang zu allen diesen Märkten zu erlangen, was praktisch ist. Daher bietet die Kombination dieser beiden ETFs innerhalb eines Portfolios keinen wirklichen Mehrwert hinsichtlich der Diversifikation. Andererseits kann sich dieser Mix für eine Übergewichtung von Schweizer Immobilien als relevant erweisen, was dazu beiträgt, die Volatilität zu reduzieren und das Rendite-Risiko-Verhältnis zu optimieren.

Europäische Immobilien litten unter dem durch das Wuhan-Virus verursachten Preisanstieg und den darauf folgenden Zinserhöhungen. In der Schweiz war dieses Phänomen dank des starken Frankens deutlich weniger ausgeprägt. In der folgenden Grafik können wir deutlich den Unterschied in der Volatilität und die Auswirkungen der Zinserhöhung auf IPRP (in Blau) im Vergleich zu seinem Schweizer Gegenstück SRECHA (in Orange) erkennen. Letzteres hat in den letzten vierzehn Jahren IPRP sowohl hinsichtlich der Rentabilität als auch des Risikos geschlagen. Dies gilt umso mehr, als der Euro (unten in Schwarz) im gleichen Zeitraum gegenüber dem Schweizer Franken abwertete.

In den USA

In den USA gibt es erwartungsgemäß eine große Auswahl an Immobilien-ETFs. VNQ, angeboten von Vanguard, ist zweifellos das renommierteste und liquideste in dieser Kategorie. Dieser ETF umfasst börsennotierte Immobilienunternehmen sowohl im Wohn- als auch im Gewerbesektor. Langfristig weist VNQ eine attraktive Rentabilität auf, die Volatilität bleibt jedoch hoch. Letzteres wurde während der Subprime-Krise im Jahr 2008 besonders deutlich.

Betrachtet man die letzten zwei Jahrzehnte, kann die Performance von VNQ (unten in Blau dargestellt) trotz eines erheblichen Aufholprozesses seit diesem Ereignis nicht mit der von Schweizer Immobilien (unten von SIMA in Orange dargestellt) mithalten, die eine deutlich geringere Volatilität aufweisen . Dies gilt umso mehr, als der Dollar (unten in Gelb) im gleichen Zeitraum gegenüber dem CHF schmolz.

Zu den Bestandteilen von VNQ gehört das Unternehmen „Realty Income“ (Ticker: O), das eine kleine Diskussion verdient. Das Unternehmen ist einer der wenigen Immobilieninvestmentfonds, der monatliche Dividenden wie Miete zahlt. Es hat auch eine Marke für den Ausdruck „The Monthly Dividend Company“ eingetragen. Realty Income wurde 1969 gegründet und ist im Bereich Gewerbeimmobilien, insbesondere in Ladenketten, Apotheken und Fast-Food-Restaurants, in den USA, Großbritannien, Frankreich, Spanien, Portugal, Italien, Irland und Deutschland tätig.

Der Fokus auf defensive Sektoren ermöglichte es „O“ (in Rot unten), die Krise von 2008 viel gelassener zu überstehen als seine amerikanischen Pendants (siehe VNQ in Blau). Auch Realty Income übertrifft SIMA, selbst wenn man den fallenden Dollar berücksichtigt. Seien Sie jedoch vorsichtig mit Abkürzungen: „O“ ist ein börsennotiertes Immobilienunternehmen, während SIMA ein Investmentfonds denkmalgeschützte Immobilien. Die Risiken sind nicht vergleichbar.

Zu den weiteren amerikanischen Immobilien-ETFs gehört auch REZ, das von iShares angeboten wird. Obwohl das Zitat darauf hindeutet, dass es sich um ein Wohnobjekt handelt, ist ihm weniger als die Hälfte seiner Kapitalisierung gewidmet. Der ETF zielt darauf ab, einen Index abzubilden, der aus US-Immobilienaktien in den Bereichen Wohnen, Gesundheitswesen und Selbstlagerung besteht. Wir sind daher auf die defensive Seite dieses Sektors ausgerichtet. Zwischen 2010 und 2024 zeigt REZ (unten in Blau) eine viel nachhaltigere Leistung als VNQ.

Gesamt

Für diejenigen, die sich auf globaler Ebene am Immobilienmarkt beteiligen möchten, ist der von iShares angebotene REET-ETF eine erwägenswerte Option. Allerdings ist die Diversifikation, die dieses Instrument bietet, nicht optimal. Tatsächlich stellt die amerikanische Komponente des ETF einen überwiegenden Teil dar (75%) und konzentriert sich fast ausschließlich auf den kommerziellen Sektor (80%). Zwischen 2014 und 2024 schnitt REET (unten blau dargestellt) deutlich schlechter ab als VNQ (orange dargestellt).

Industrieimmobilien

Unternehmen in der Fertigungs- und Logistikbranche tendieren zunehmend dazu, ihre Immobilienkosten auszulagern. Dazu gehören leichte Produktionsanlagen, Lagerhäuser und Vertriebszentren. Von dieser Dynamik profitieren auf Industrieimmobilien spezialisierte Unternehmen, die ihre Immobilien über langfristige Verträge zur Vermietung anbieten. In bestimmten Ländern wie den USA oder dem Vereinigten Königreich handelt es sich dabei um die sogenannte Triple-Net-Variante: Der Mieter verpflichtet sich, nicht nur die Grundmiete, sondern auch die Instandhaltungskosten sowie andere mit der Miete der Räumlichkeiten verbundene Kosten zu zahlen.

Vorteile von Industrieimmobilien

Der zunehmende Online-Verkauf führt zu einem erhöhten Bedarf an Lagerflächen. Gleichzeitig zwingen Störungen in der Lieferkette viele Industrieunternehmen dazu, mehr Flächen anzumieten, um zusätzliche Lagerbestände zu verwalten. Darüber hinaus entscheiden sich viele Unternehmen aufgrund von Versorgungsengpässen und zunehmenden Hindernissen für den internationalen Handel für eine Produktionsverlagerung.

Diese verschiedenen Phänomene wurden durch die verstärkt chinesisches Virus, was die Einnahmen der im Industrieimmobilienbereich tätigen Unternehmen erheblich gestärkt hat. Aufgrund langfristiger Triple-Net-Mietverträge und niedriger Betriebskosten generieren diese Unternehmen tendenziell auch stabilere Cashflows als andere Gewerbeimmobilienanbieter.

Risiken im Zusammenhang mit Industrieimmobilien

Das Hauptrisiko bei Industrieimmobilien liegt in Überkapazitäten. Um schnell auf die Nachfrage reagieren zu können, rechnen die in diesem Bereich tätigen Unternehmen mit dem Bau und Erwerb neuer Kapazitäten, ohne einen Mietvertrag unterzeichnet zu haben, was im Falle einer unzureichenden Auslastung erhebliche Auswirkungen haben kann Einnahmen.

Wie andere Immobilienunternehmen reagieren auch Unternehmen im Industriesektor empfindlich auf Schwankungen der Zinssätze. Ihre Erhöhung kann die Kosten erhöhen und die Finanzierung künftiger Entwicklungen erschweren.

Prologis

Prologis (PLD) ist ein globaler Riese für Industrieimmobilien. Das kalifornische Unternehmen stellt auch die größte Kapitalisierung des VNQ ETF. Es hat mehr als 6.700 Kunden, verteilt auf 19 Länder, auf einer schwindelerregenden Gesamtfläche von 111,5 Quadratkilometern oder fast 16.000 Fußballstadien.

STAG Industrial

STAG Industrial (STAG), ein weiteres amerikanisches Unternehmen, verfügt über ein diversifiziertes Portfolio an Industrieimmobilien (Lager, Leichtindustrie, flexible Flächen und Büros). Die Mieter verteilen sich auf mehrere Märkte und Branchen. STAG verfügt über fast 600 Gebäude, verteilt auf mehr als 10,6 Quadratkilometer, oder fast 1.500 Fußballstadien. Ähnlich wie Realty Income (O), das wir oben besprochen haben, ist STAG eines der wenigen Immobilienunternehmen, das eine monatliche Dividende zahlt.

ARGAN

Argan (ARG) ist ein französisches Immobilienunternehmen, das sich auf die Entwicklung und Vermietung von Logistikplattformen spezialisiert hat. Auf einer Fläche von 3,6 Quadratkilometern gibt es rund hundert, also mehr als 500 Fußballstadien.

Die drei oben genannten Unternehmen verzeichneten zwischen 2011 und 2024 bemerkenswerte Leistungen, die hauptsächlich auf den Aufstieg des E-Commerce, Beschaffungsherausforderungen und Reshoring-Trends zurückzuführen sind. Wie wir weiter unten sehen, diente die Wuhan-Pandemie als Katalysator für eine Dynamik, die bereits in vollem Gange war. Die darauffolgende Inflation sowie die Reaktionen der Zentralbanken durch Zinserhöhungen bremsten diese Entwicklung jedoch deutlich ab. Trotz dieser Hindernisse schnitten PLD (in Dunkelblau), STAG (in Lila) und ARG (in Hellblau) im analysierten Zeitraum deutlich besser ab als VNQ. Argan verzeichnete die beste Performance, obwohl der Euro im selben Zeitraum um fast 30% an Wert verlor.

Leistungs- und Risikoanalyse

Die Wertentwicklung von Immobilieninvestitionen wird von mehreren Faktoren beeinflusst, darunter Zinssätzen, Inflation und Konjunkturzyklen. Die Korrelation mit dem Aktienmarkt stellt einen der größten Nachteile von Immobilien dar, da sie die Vorteile der Diversifizierung während großer Finanzkrisen einschränkt. Die Volatilität dieser Anlageklasse kann in diesen Zeiträumen sogar erheblich sein. Von allen von uns untersuchten Instrumenten scheinen nur in der Schweiz kotierte Immobilienfonds von diesen Phänomenen teilweise verschont zu sein.

Um einen ETF, einen Fonds oder ein börsennotiertes Unternehmen zu bewerten, ist es wichtig, sich nicht nur auf seine Performance zu konzentrieren, sondern auch auf seine Risiken, insbesondere seine Volatilität und seine Korrelation mit dem Aktienmarkt. In der folgenden Tabelle listen wir die von uns untersuchten Instrumente auf und geben ihre Rentabilitäts- und Risikoindikatoren an, die uns die Wahl für die Erstellung diversifizierter Portfolios erleichtern. Die Wertentwicklung erfolgt in Schweizer Franken, inklusive Dividenden (Total Return). Der Einfachheit halber habe ich mich auf die repräsentativsten ETFs, Fonds und Aktien konzentriert:

• Für die Schweiz habe ich nur die beiden ETFs behalten, die andere börsennotierte Fonds (SRFCHA) und Immobilienaktien (SRECHA) abdecken. Die Quoten anderer Fonds sind denen von SRFCHA ziemlich ähnlich. Einige sind etwas besser (siehe meine Portfolio), andere etwas weniger gut, aber der allgemeine Trend bleibt derselbe.
• Ich habe IPRP (Europa) entfernt, das eine katastrophale Leistung bei gleichzeitig hoher Volatilität aufweist.
• Ich habe auch REET (Global Real Estate) entfernt, dessen Ergebnisse enttäuschend waren und dessen Geschichte etwas kürzer ist als die anderen.

Erkenntnisse:

• SRFCHA und SRECHA werden, wie oben bereits erwähnt, in einem Taschentuch aufbewahrt. SRFCHA hat einen sehr leichten Vorteil in Bezug auf Rentabilität, Sharpe Ratio und maximalen Verlust, dieser bleibt jedoch recht marginal. Die beiden ETFs sind perfekt austauschbar.
• Schweizer Immobilien weisen eindeutig das geringste Risiko auf, sowohl im Hinblick auf maximalen Verlust, Volatilität, Korrelation mit dem Aktienmarkt (S&P 500) als auch auf das Beta. Trotz einer etwas niedrigeren CAGR als andere Instrumente weist es eine sehr gute Sharpe-Ratio auf.
• In den USA schneidet REZ im Allgemeinen besser ab als VNQ, mit einer höheren CAGR und Sharpe Ratio, verbunden mit einer geringeren Korrelation mit dem Markt, sowie einem niedrigeren Beta.
• Es überrascht nicht, dass die Aktien der von uns abgedeckten Gewerbeimmobilienunternehmen sehr volatil sind und Spitzenverluste aufweisen können, die erheblich sein können. Dies kompensieren sie durch eine eher geringe Korrelation zum Markt, was sie zu interessanten Aktien für den Portfolioaufbau machen kann.

Portfolio-Integrationsstrategien

Wie oben erwähnt, können Schweizer Immobilien über einen ETF wie SRFCHA eine sehr interessante Wahl für jemanden sein, der seine ersten Schritte in der Welt des Investierens unternimmt. Es handelt sich um eines der einfachsten Portfolios überhaupt, das jedoch relativ risikoarm und profitabel bleibt. Nur wenige Anlagen erwirtschaften durchschnittlich mehr als 5% in CHF pro Jahr, bei einer Volatilität von nur 8%.

Natürlich können Immobilien auch in einem Portfolio einschließlich anderer Vermögenswerte nützlich sein. Wir haben oben gesehen, dass börsennotierte Schweizer Immobilienfonds nur eine geringe Korrelation zum S&P 500 aufweisen. Dies gilt sogar für bestimmte amerikanische Aktien von Unternehmen, die im Gewerbeimmobilienbereich tätig sind. Dies bedeutet, dass sie wahrscheinlich eine interessante Diversifizierung innerhalb eines Portfolios mit Aktien ermöglichen, indem sie dessen Rendite-Risiko-Verhältnis optimieren. In diesem Artikel beschränken wir uns auf diese beiden Vermögenswerte (Immobilien und Aktien). In den folgenden Beiträgen erweitern wir die Auswahl auf weitere Anlageklassen.

Wir empfehlen generell eine Allokation in Immobilien-ETFs zwischen 5% und 15% eines Portfolios. In Wirklichkeit ist es nicht so einfach, da es stark von den von Ihnen verwendeten Vermögenswerten abhängt. Was sich daraus ergibt, testen wir im Folgenden mit verschiedenen Gewichtungen und verschiedenen Instrumenten, sowohl für Aktien als auch für Immobilien. Die Portfolios wurden einem Backtest unterzogen, indem sie einmal im Jahr neu gewichtet wurden, um der Zielallokation zu entsprechen.

Schweizer Portfolio (Aktien + Immobilien)

Eine Immobilienallokation von 100 % in der Schweiz weist eine bessere Sharpe Ratio auf als eine Anlage, die sich ausschließlich auf Aktien konzentriert. Bei gleichem Risiko ist es daher besser, in Immobilien im Land von Wilhelm Tell zu investieren als in börsennotierte Unternehmen. Dies bestätigt SRFCHA als bevorzugtes Instrument innerhalb einer einzelnen ETF-Strategie. Als noch vorteilhafter erweist sich jedoch die Kombination beider Anlageklassen.

Der „Sweet Spot“ in Bezug auf Rendite/Risiko liegt nahezu paritätisch, mit einer Verteilung von 45 % Aktien und 55 % Immobilien. Dieser Ansatz unterscheidet sich daher deutlich von der üblichen Beratung, die eine Aufteilung zwischen 5 % und 15 % für Grundstückswerte empfiehlt. Es gibt also tatsächlich einen Schweizer Sonderfall rund um Immobilien, der sich aus den bereits in diesem Artikel genannten Gründen erklären lässt.

US-Portfolio (Aktien + Immobilien)

Ganz anders sieht es auf der anderen Seite des Atlantiks aus. Aktien schneiden deutlich besser ab als Immobilien, mit einer deutlich höheren Sharpe Ratio. Darüber hinaus generiert die Kombination dieser beiden Anlageklassen aufgrund ihrer relativ hohen Korrelation keinen Mehrwert. Dieses Phänomen ist auch bei REZ zu beobachten, das allerdings weniger marktgebunden ist als VNQ.

Mit einer Allokation von 15 % in Immobilien weist das Portfolio eine Sharpe Ratio auf, die der einer Strategie entspricht, die ausschließlich auf dem SPY basiert, jedoch mit geringerer Rentabilität. Es ist zu beachten, dass der untersuchte Zeitraum die Subprime-Krise nicht umfasst; Daher wären die Ergebnisse noch ungünstiger ausgefallen.

Ein Portfolio, das ausschließlich aus dem SPY ETF besteht, erweist sich daher als effizienter. Diese Beobachtung gilt auch für die verschiedenen getesteten Allokationen für die Schweiz, und zwar in bedeutsamem Maße.

US-Aktien und Schweizer Immobilien

Besonders interessant wird es, wenn wir US-Aktien mit Schweizer Immobilien kombinieren. Sicherlich müssen wir auf etwas Profitabilität verzichten, aber andererseits können wir dadurch die Volatilität des Portfolios deutlich reduzieren, was sich in einer deutlich besseren Sharpe Ratio niederschlägt. Die optimale Allokation im Hinblick auf Rendite und Risiko beträgt daher etwa 60 % amerikanische Aktien und 40 % Schweizer Immobilien.

Schweizer Aktien und amerikanische Immobilien

Aus Neugier beschloss ich, die Ergebnisse eines entgegengesetzten Ansatzes zu untersuchen, indem ich Schweizer Aktien und amerikanische Immobilien mischte. Auf den ersten Blick könnte man aufgrund der begrenzten Rentabilität von EWL und der relativ hohen Volatilität von REZ enttäuschende Ergebnisse erwarten. Allerdings bietet die Kombination der beiden Vermögenswerte eine bessere Sharpe-Ratio als jeder der ETFs einzeln betrachtet (siehe oben).

Der Sweet Spot liegt bei 60 % Schweizer Aktien und 40 % amerikanischer Immobilien. Allerdings sehen wir, dass die Performance deutlich unter der der bisherigen Strategie bleibt. Die Ergebnisse sind sicherlich interessant, erweisen sich jedoch nicht unbedingt als nützlich.

Komplexere Portfolios

Statt Ihr Augenmerk auf alle Schweizer Immobilien zu richten, können Sie sich auf einige der darin enthaltenen Fonds konzentrieren (in der Tabelle unten: „immo CH“). Das mache ich jetzt mit dem Festlegung des Portfolios. Dadurch können die CAGR und die Sharpe Ratio etwas ansteigen. Ebenso können wir SPY gemäß einer bereits in unserem Artikel erwähnten Strategie auf drei ETFs (QQQ+VDC+XLV) verteilen letzter Beitrag. Auch hier gewinnen wir bei unseren Indikatoren noch ein paar Zehntel dazu. Am Ende hatten wir eine gute Rentabilität (durchschnittlich 11.231 TP3T/Jahr), begleitet von einer sehr guten Sharpe Ratio (1,15). Auch das Portfolio der vorletzten Linie ist einen Blick wert und weist mit nur vier ETFs hervorragende Ergebnisse auf.

Wir können den gleichen Ansatz verfolgen, indem wir uns neben SPY auch auf internationale Gewerbeimmobilien über O, STAG, PLD und ARG konzentrieren. Aus CAGR-Sicht sind die Ergebnisse sehr gut, aus Sharpe-Ratio-Sicht jedoch weniger. Selbst wenn wir SPY in drei ETFs aufteilen und einen Anteil an Schweizer Immobilien hinzufügen, können wir keine Sharpe Ratio erreichen, die so gut ist wie die im vorherigen Absatz erwähnte 1,15. Darüber hinaus ist die Wertentwicklung in der Vergangenheit, wie oft gesagt wird, keine Garantie für die Zukunft. Dies gilt umso mehr, wenn wir den Umfang einzelner Aktionen betrachten, wie hier bei PLD, O, STAG und ARG.

Abschluss

Immobilien-ETFs und börsennotierte Fonds stellen eine einfache und effektive Lösung für Anleger dar, die sich in diesem Sektor engagieren möchten. Sie bringen Flexibilität und Liquidität in eine Anlageklasse, an der es schmerzlich mangelt. Ihre Integration in ein diversifiziertes Portfolio trägt zur Optimierung des Risiko-Rendite-Verhältnisses bei. Dies ist insbesondere bei Schweizer Immobilien der Fall, beispielsweise über einen ETF wie SRFCHA. In Kombination mit dem US-Aktienmarkt ergibt sich ein Portfolio, das sowohl profitabel als auch relativ risikoarm ist.

Dies stellt einen erheblichen Gewinn für jeden dar, der finanzielle Unabhängigkeit anstrebt oder bereits erreicht hat. Ein Portfolio, das sowohl effizient als auch volatil ist, bedeutet eine hohe Sharpe Ratio und eine höhere risikofreie Auszahlungsrate.

Ein weiterer unbestreitbarer Vorteil von Immobilien, der sich direkt aus dieser Beobachtung ergibt, liegt in der Anlagedauer, die in der Regel kürzer ist als bei Aktien. Während für letztere ein Anlagehorizont von mindestens zehn Jahren, idealerweise zwanzig Jahren, empfohlen wird, reduzieren sich diese Zahlen bei Immobilien, insbesondere in der Schweiz, auf die Hälfte.

In unserem nächsten Artikel werden wir eine weitere weithin bekannte Anlageklasse besprechen: Anleihen. Wir werden untersuchen, woraus sie bestehen und welche verschiedenen Formen es gibt. Wir werden uns insbesondere auf ihre Interaktion mit Aktien konzentrieren, insbesondere durch eines der bekanntesten Portfolios: das 60/40-Modell. Wir werden seinen Ruf hinterfragen und beurteilen, ob er diese Bekanntheit wirklich rechtfertigt. Dazu werden wir unterschiedliche Gewichtungen anhand mehrerer Aktienindizes sowie verschiedener Anleihen-ETFs untersuchen.