Analyse de Allreal (ALLN:SWX)

La société immobilière et entreprise générale zurichoise Allreal a été fondée en 1999 et est cotée à la bourse suisse depuis 2000.

Son portefeuille immobilier est valorisé à 3.6 mia pour une capitalisation boursière de 2.4 mia. Allreal est numéro 3 en Suisse derrière SPS et PSP.

Allreal est active uniquement sur le marché helvétique et présente un mix intéressant entre immeubles d’habitation, locaux commerciaux, places de parking, entrepôts, etc. Les immeubles d'habitation ont l’avantage d’être moins soumis aux cycles immobiliers que les locaux commerciaux.

Lors de l’acquisition de nouveaux objets, les sociétés immobilières suisses sont fortement concurrencées par les caisses de pension et les assurances, qui sont friandes d’immobilier en cette période de faibles taux d’intérêt.

Les fonds propres d’environ 52% sont très bons pour une société immobilière. La rentabilité des fonds propres (ROE) de 8.5% est également correcte (en comparaison: 6.4% chez SPS, 10.4% chez Intershop).

De plus, Allreal est parvenue à réduire significativement son taux de vacance au cours des dernières années (environ 2.9% en 2017 contre 5.1% en 2016 et 7.5% en 2015).

Le dividende est plutôt intéressant (rendement actuel 3.5%), mais nous n’avons pas vraiment à faire à un dividende croissant, puisqu’il n’a augmenté que de 10% entre 2010 et 2017. Le ratio de distribution du dividende oscille généralement autour des 80%, ce qui laisse assez peu de marge pour une augmentation future substantielle.

Le dividende présente cependant l’avantage d’être (pour l’instant) versé à partir des réserves de capitaux, ce qui le rend non imposable. Mais étant donné la diminution de ces réserves au cours des dernières années, rien ne garantit que cette pratique durera encore plus d’une année ou deux.

Ni le ratio cours-bénéfice (PER) ni le ratio cours-valeur comptable (PBR) ne sont véritablement appropriés pour évaluer les valeurs immobilières. La meilleure mesure est donnée par la VNI (valeur nette d’inventaire), en anglais NAV (net asset value).

A un cours de 164.80, la prime par rapport à la VNI (qui se situe à environ 132 fr. par action) est de presque 25%. Cette prime est très élevée en comparaison historique et limite le potentiel d’appréciation. J’envisageais un achat seulement à un cours proche des 150 fr.

Il existe actuellement des opportunités bien plus attrayantes parmi les actions immobilières suisses...

Patiente (Hannibal) lecteur, et la réponse ici, bientôt tu découvriras...