Unter den Schweizer Unternehmen mit den höchsten Dividendenrenditen sind Immobilienunternehmen – die in der Verwaltung (Kauf/Verkauf, Vermietung) von Gewerbe-, Wohn- und/oder Industrieimmobilien tätig sind – gut aufgestellt. Tatsächlich liegt die durchschnittliche Rendite der sechs am höchsten kapitalisierten Immobilienunternehmen derzeit bei 4.801 TP3T und damit deutlich über der Rendite der SMI-Spitzenreiter wie Schmiegen (3.14%), Novartis (3,211 TP3B) oder Roche (2,951 TP3B). Während die SMI-Kurse 2013 durchschnittlich um 201 TP3B stiegen, fielen die Kurse der sechs betroffenen Unternehmen im Schnitt um 91 TP3B. Obwohl sie niedriger sind als die Rendite einiger Real Estate Investment Trusts (REITs) in den USA, wie beispielsweise Omega Healthcare Investors Inc. (OHI) mit aktuell 6,41 TP3B, ist die Rendite Schweizer Immobilienunternehmen durchaus attraktiv. Dieser Artikel untersucht, wie interessant diese Unternehmen für dividenden- und wachstumsorientierte Anleger sind.
Die betreffenden sechs Immobiliengesellschaften, ihre Kapitalisierung sowie die Höhe der für die Geschäftsjahre 2002 bis 2012 gezahlten Dividenden (entnommen aus finanzen.ch) sind in der folgenden Tabelle aufgeführt: 
Beachten Sie, dass die meisten Unternehmen eine begrenzte Dividendenhistorie haben und einige dazu neigen, Jahr für Jahr Dividenden in konstanter Höhe auszuschütten. Im weiteren Verlauf des Artikels werden die Unternehmen hinsichtlich einiger ihrer finanziellen Grundlagen und Dividendenquoten verglichen.
Volatilität Kurse (Beta), Rentabilität und Schulden
Die Volatilität aller Wertpapiere liegt unter der Marktvolatilität (Abbildung 1), sodass es sich um defensive Wertpapiere handelt. Im Durchschnitt beträgt das Beta 0,33.
Abbildung 1. Preisvolatilität (Beta-Index).
Andererseits gibt es Unterschiede in der Fähigkeit der Unternehmen, Werte zu schaffen, die sich in der Eigenkapitalrendite (ROE) widerspiegeln (Abbildung 2). Insbesondere weisen PSP, SPS und IS fast doppelt so hohe Renditen auf wie MOB, ALL und WAR.
Abbildung 2. Eigenkapitalrendite (ROE).
Zur Finanzierung ihrer Aktivitäten nahmen die sechs Unternehmen Kredite auf (Abbildung 3). PSP weist jedoch eine deutlich geringere Verschuldungsquote (Schulden zu Eigenkapital) auf als die anderen fünf Unternehmen. Beachten Sie, dass keines der Unternehmen übermäßig verschuldet zu sein scheint.
Abbildung 3. RVerschuldungs-/Eigenkapitalverhältnis (Gesamtverschuldung/Gesamteigenkapital).
Dividenden
Die Dividendenrendite (Abbildung 4) liegt ungefähr zwischen 4% und 6%, wobei IS derzeit die höchste Rendite bietet.
Abbildung 4. Dividendenrendite.
Die Ausschüttungsquoten, die eine Voraussetzung für die Nachhaltigkeit von Dividenden sind, variieren stark (Abbildung 5). Während PSP nur 401 TP3B seines Gewinns ausschüttet, zahlte ALL für das Geschäftsjahr 2012 umgerechnet 1881 TP3B aus. Es versteht sich von selbst, dass eine solche Dividende von einer Kürzung bedroht ist. Das andere Unternehmen, dessen Ausschüttungsquote Ist der WAR hoch, kann die Höhe der zukünftigen Dividenden möglicherweise nicht erhöht werden. Das Gewinnwachstum könnte jedoch eine Erhöhung der zukünftigen Dividenden ermöglichen.
Abbildung 5. Ausschüttungsquote.
Die Wertung
Zur Beurteilung der Bewertung der sechs Unternehmen wurden zwei Kennzahlen herangezogen. Zum einen das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) (Abbildung 6) und zum anderen der Vergleich des Buchwerts (Buchwert) zum Aktienkurs (Abbildung 7). WAR ist nach beiden Indikatoren überbewertet. Im Gegenteil wäre PSP um rund 8% unterbewertet, wenn wir uns an den Buchwert halten würden und das Unternehmen gemessen am Kurs-Gewinn-Verhältnis vergleichsweise das günstigste wäre. IS weist ein unterdurchschnittliches Kurs-Gewinn-Verhältnis auf, weist aber laut Buchwert eine Überbewertung von fast 29% auf.
Abbildung 6. Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV).
Abbildung 7. Differenz (ausgedrückt in %) zwischen Buchwert pro Aktie und Aktienkurs.
Abschluss
Insgesamt sind die Ergebnisse für dividendenorientierte Anleger eher enttäuschend: Trotz einer relativ hohen Rendite scheinen diese Unternehmen nicht in der Lage zu sein oder dies auch nicht anzustreben. wachsende DividendenDividenden sind (bestenfalls) konstant, andernfalls schwankt ihre Höhe stark, ihre Auszahlung wird unterbrochen oder ihre Historie ist kurz. Beispielsweise zahlt IS seit 2003 ununterbrochen Dividenden, deren Höhe zunächst anstieg, dann sank und schließlich seit 2007 konstant bleibt. Trotzdem ist IS mit einer Rendite von 5,971 TP3T und dem moderaten Kurs-Gewinn-Verhältnis meiner Meinung nach aktuell die beste Option. Vorsicht vor einer Überbewertung im Vergleich zum Buchwert.
PSP könnte sich für den wertorientierten Anleger als interessante Aktie erweisen. Tatsächlich verfügt das Unternehmen über gute Fundamentaldaten (Eigenkapital- und Fremdkapitalrendite) und die attraktivste Bewertung unter den sechs analysierten Unternehmen. Sollte es weiterhin zu einer Dividendenausschüttung kommen (erstmals bezogen auf das Geschäftsjahr 2011), wäre dies ein zusätzlicher Pluspunkt. Auf der Seite Investor RelationsZu diesem Thema steht geschrieben: „PSP Swiss Property SA plant eine jährliche Ausschüttung von mindestens 70% des konsolidierten Gewinns für das Geschäftsjahr ohne die Ergebnisse der Gebäude. PSP Swiss Property ist bestrebt, eine nachhaltige Entwicklung der Dividenden zu gewährleisten (.. .) .
Die Gewinne dieser Unternehmen sind natürlich von Zinsschwankungen abhängig. Es könnte daher sinnvoll sein, sich in Zeiten steigender Zinsen in solchen Wertpapieren zu positionieren, da dies zu einem Preisrückgang führt. Schließlich gibt es viele Immobilienfonds, die konstante Renditen und möglicherweise bessere Alternativen zu den in diesem Artikel analysierten Wertpapieren von Immobilienunternehmen bieten.
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Vielen Dank, Jean-Louis, für diesen wieder einmal hervorragenden und vollständigen Artikel. Tatsächlich haben sich die Werte von Immobilienunternehmen in letzter Zeit in die entgegengesetzte Richtung zu denen traditioneller Aktien entwickelt. Als Beispiel nehme ich CS REF INTERSWISS von Crédit Suisse, das ich gut kenne:
http://www.swissquote.ch/sqi_ws/ChartServlet?isin=CH0002769351¤cy=CHF&exchangeId=4&w=620&h=440&frequence=daily&period=custom&from=20090719&to=20140119&c1=CH0009980894_-9_CHF
Diese Werte sind derzeit nicht nur günstiger und interessanter als herkömmliche Aktien, sondern ermöglichen Ihnen auch, Ihr Portfolio zu diversifizieren und dessen Volatilität zu reduzieren, da sie sich nicht systematisch in die gleiche Richtung wie der Aktienmarkt bewegen. Dies ist auch einer der Gründe, die mich dazu bewogen haben, die REITs & MLPs-Strategie zu entwickeln:
http://www.dividendes.ch/reits-mlps/
Wie Sie sagen, bieten viele dieser Unternehmen jedoch keine steigenden Dividenden an, was mit den Besonderheiten des Immobiliensektors zusammenhängt. Oder wenn sie zunehmen, dann in einem leichten Tempo. In den USA gibt es jedoch einige, die recht gute Fortschritte machen, wie zum Beispiel OHI, das Sie erwähnt haben.
Wir müssen sie daher aus der Sicht des wachsenden Dividendeninvestors eher als Diversifikationsfonds betrachten, die nach Chancen genutzt werden können, und nicht als Portfoliofonds.
Tatsächlich ist es eine Möglichkeit der Diversifizierung, die in Betracht gezogen werden sollte. Angesichts des Gewichts der Quellensteuer von 351 TP3T können wir jedoch die Zweckmäßigkeit einer Anlage in Wertpapiere in Frage stellen, deren Dividende nicht steigt und die größtenteils immer noch sehr gut bewertet erscheinen, selbst wenn uns ein jüngster durchschnittlicher Rückgang um 91 TP3T zum Nachdenken anregen könnte ein möglicher Einstiegspunkt. Ich hätte mir gewünscht, dass wir den Begriff Abschlag/Aufschlag auf neu bewertete Nettovermögenswerte hervorheben: Was genau ist das?
Beachten Sie, dass es in Frankreich günstigere Immobilien gibt, mit denen Sie Renditen von mindestens 5 bis 6 % oder sogar mehr erzielen können. Eine kurze Frage: Gibt es Schweizer Immobilienunternehmen, die die Dividende kapitalisieren, ohne Gebühren verschlingende Fonds zu sein? Wenn wir die Abgabe außer Acht lassen, sieht die Betrachtung anders aus …
Ich habe auf Morningstar ein wenig nach Kapitalisierungsfonds von Schweizer Immobilienunternehmen mit einer Gesamtkostenquote von 0,5 und weniger recherchiert, was Folgendes ergibt:
Credit Suisse Select Fund (CH) Swiss Real Estate Securities F /
Pictet (CH) – Institutionelle Schweizer Immobilienfonds Klasse I CHF / http://www.morningstar.ch/ch/funds/snapshot/snapshot.aspx?id=F00000NZLL
ZKB Immobilien Schweiz indirekt aktiv T / http://www.morningstar.ch/ch/funds/snapshot/snapshot.aspx?id=F00000OXBV
Was direkt kapitalisierende Schweizer Immobilienunternehmen angeht, ist mir das nicht bekannt
Vielen Dank, Jean Louis, für diesen sehr gut dokumentierten Artikel zur argumentierten Finanzstudie
Ich sehe mehrere zusätzliche Vorteile gegenüber den von Ihnen vorgestellten:
Sofern ich mich nicht irre, gibt es bei den meisten dieser Anlagearten keine Vermögens- oder Dividendensteuer – Informationen finden Sie in den Emissionsprospekten –
Wenn wir davon ausgehen, dass die Dividende abzüglich Steuern erfolgt, sind die Konsequenzen nicht unerheblich, wenn wir unser persönliches Steuerformular erhalten.
Die Rückerstattung der Quellensteuer von 35 % entsteht daher für einen in der Schweiz ansässigen Einwohner nicht –
Viele bilaterale Steuerabkommen sollen es ermöglichen, dass bestimmte ausländische Unternehmen auch in der Schweiz nicht besteuert werden (Einkommen im Wohnsitzland und Kantone, in denen es keine Vermögenssteuer gibt).
Ich persönlich habe diese Art von Einnahmen mit denen verglichen, die durch den Erwerb eines Studios erzielt werden:
– Keine Sorgen um die Mietverwaltung –
– Wenn Sie im Rentenalter zusätzliches regelmäßiges Einkommen benötigen, können Sie Aktien schrittweise weiterverkaufen
Anstatt die Immobilie komplett weiterverkaufen zu müssen:
In beiden Fällen gibt es jedoch einen Grund, „die richtige Wahl zu treffen“, die nicht vor bösen Überraschungen gefeit ist.
– Das Studio kann aus verschiedenen Gründen an Wert verlieren: Renovierung, Änderung des Nachbarschaftsplans wie Rampe
Autobahn, die unter seiner Nase verläuft usw.
– Das Immobilienunternehmen ist nicht frei von Risiken – Katastrophales Management – Gebühren aller Art – Entwertung seiner Immobiliensubstanz – Art: geringere Nachfrage nach Büros in einem bestimmten Bereich, daher Umzug nach unten korrigiert, auch mit kleineren Arbeiten zu rechnen unvorhergesehene Ereignisse wie Asbestsanierung, verschiedene Normen, Modernisierungsarbeiten wie Computerzugang usw.
Hallo swx,
Tatsächlich beziehen einige dieser Unternehmen, beispielsweise SPS, die Dividende aus ihren Kapitalrücklagen, wodurch sie von der Besteuerung befreit sind. Prüfen Sie, ob andere genauso vorgehen, da es manchmal schwierig ist, diese Informationen auf den „Investor-Relations“-Seiten der betreffenden Unternehmen zu erhalten.
Interessant ist der Vergleich zwischen dem Erwerb von Immobilien und Investitionen über Aktien oder Immobilienfonds. Durch die Kombination von Immobilienunternehmen aus mehreren Ländern, insbesondere aus Ihrem Wohnsitzland und US-amerikanischen REITs, können Sie gute Renditen erzielen, ohne sich um die Verwaltung der Immobilie kümmern zu müssen. Sie müssen jedoch darauf vorbereitet sein, dass die Preise erheblich schwanken (siehe den deutlichen Rückgang der US-REITS-Preise in den letzten Monaten) und dürfen in diesem Fall nicht in Panik geraten.
Guten Morgen
Vielen Dank für diesen Artikel und Ihre Kommentare
für mich sehr bereichernd
ludovic
PSP/As. B.: alle Anträge angenommen, Dividende von 3.25 CHF pro Aktie
Zürich (awp) – Die Aktionäre des Immobilienunternehmens PSP Swiss Property haben an der Generalversammlung am Donnerstag allen Anträgen des Verwaltungsrats zugestimmt. Sie stimmten insbesondere für eine Dividende von 3,25 Franken pro Aktie, teilte das Unternehmen am Donnerstagabend in einer Medienmitteilung mit.
Sämtliche Vorstandsmitglieder wurden für eine weitere Amtsperiode von einem Jahr wiedergewählt. Günther Gose wurde als Vorstandsvorsitzender bestätigt. Vertreten waren 27.539.500 Aktien bzw. 60.04% des Grundkapitals.
dl/fah
(AWP / 03.04.2014 19:55 Uhr)
Der Kauf eines ganzen Gebäudes kann eine hervorragende Investition sein. Der Schlüssel: Die prognostizierte Rentabilität sorgfältig beurteilen und wissen, wie man die Finanzierung für die Renovierung mobilisiert.
Herzlichen Glückwunsch zu Ihrem Artikel. Für die Beurteilung börsennotierter Immobiliengesellschaften fehlt ein wesentliches Element: die Neubewertung des Nettovermögens.
Der Buchwert spiegelt nicht die Bewertung des Immobilienvermögens wider. Allerdings ist der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie, das dürfen wir nicht vergessen, in erster Linie ein Immobilienerwerb.
Einige niedrig verzinsliche Wertpapiere können sich in Bezug auf Preis/NAV als echte Juwelen erweisen.
Habt alle einen schönen Tag