REITs und MLPs

REITs und MLPs sind Finanzinstrumente, die vor allem in den USA vorkommen und hinsichtlich ihrer Ausschüttungen besonders großzügig sind. Wir können sagen, dass sie eine Art Cousin sind, beide ähneln sich in ihrem Wirkmechanismus, unterscheiden sich aber auch in ihrer Struktur. Die Stabilität ihres Wirtschaftsmodells, ihre relative Unabhängigkeit vom Aktienmarkt sowie natürlich die attraktiven Erträge, die sie erwirtschaften, können eine interessante Chance für (zukünftige) Rentenempfänger darstellen. Darüber hinaus weisen diese Instrumente eine Besonderheit auf, über die wir sehr selten sprechen: den Schutz, den sie vor Währungsrisiken bieten, insbesondere gegenüber ihrer Referenzwährung, dem Dollar.

Schauen wir uns zunächst einmal an, was sich hinter diesen beiden unscheinbaren Begriffen verbirgt.

REITs

Ein „REIT“ ist ein Unternehmen, das den Großteil seines Vermögens und seiner Erträge aus Immobilien erwirtschaftet. Sie muss jedes Jahr mindestens 90% ihres Nettogewinns in Form von Dividenden ausschütten. Interessant wird, dass das Unternehmen die gezahlten Dividenden steuerlich von seinen Ergebnissen abziehen kann, bevor es die Steuer trägt. Sie wird daher offensichtlich ermutigt, ihr gesamtes Ergebnis zu verbreiten...

Immobilienaktivitäten erwirtschaften nicht so hohe Renditen wie börsennotierte Unternehmen. Der Staat begünstigt sie daher, indem er eine Doppelbesteuerung vermeidet: die Besteuerung der Unternehmensergebnisse und die Besteuerung der von den Aktionären erhaltenen Dividenden. Wenn die Profitabilität jedoch geringer ist als in anderen Branchen, ist sie auch stabiler und vor allem nachhaltiger. Die Leistung von Aktien-REITs (Vermietung von Immobilienvermögen) erreicht somit 12% pro Jahr (in Gesamtrendite), wenn der Anlagehorizont die Dauer eines Immobilienzyklus (rund zehn Jahre) überschreitet.

DER Hypotheken-REITs (Hypothekenanlagen) können besonders großzügige Dividenden ausschütten. Sie weisen teilweise auch eine extreme Rentabilität auf, wie im Jahr 2001 mit 77%. Allerdings geht dies mit einer abschreckenden Volatilität mit sehr starken Rückgängen einher (-421TP3Q im Jahr 2007). Hypotheken-REITs basieren ausschließlich auf Schulden, mit Vermögenswerten im Hintergrund, die wie Schnee in der Sonne schmelzen können. Im Gegensatz zu Equity-REITs profitieren sie nicht von der Wertsteigerung von Immobilien. Ihre jährliche Rendite erreicht somit bescheidene 4% über einen Anlagehorizont von 10 Jahren (in Gesamtrendite).

REITs haben den Vorteil, dass sie im Immobilienbereich eine große Auswahl bieten Spezialisierungen nach Sektoren und/oder Regionen. Generell gilt: Je stärker sie sich auf einen bestimmten Markt konzentrieren, desto besser, da sie von einem Wettbewerbsvorteil und/oder einem Nischenmarkt profitieren können. Jeder Sektor hat seine eigenen Besonderheiten. Die Hotellerie beispielsweise reagiert sehr sensibel auf die wirtschaftliche Lage. Büros sind etwas weniger vom Wachstum abhängig, während die Belegungsraten im Allgemeinen zwischen 90 und 95% liegen. Wohnimmobilien reagieren noch weniger anfällig auf konjunkturelle Schwankungen. Bei den Gewerbeimmobilien handelt es sich sicherlich um den Sektor mit der geringsten Rentabilität, aber auch um den stabilsten, dank sehr strenger Standards hinsichtlich der Dauer und der Neubewertung der Mieten. Schließlich sind medizinische Zentren auch kaum von der Wirtschaftslage beeinflusst und können sogar eine Auslastung aufweisen, die in der Regel zwischen 95 und 1001 TP3T liegt.

Kurz gesagt: Wenn Sie langfristig in REITs investieren möchten, um ein solides Einkommen zu erzielen, sollten Sie sich besser auf Equity-REITs konzentrieren, die ihre Einnahmen aus der Vermietung von Immobilien erzielen, als auf Hypotheken-REITs, die ihre Einnahmen erzielen aus Hypothekenschulden. Darüber hinaus ist es besser, sich auf die Sektoren Gewerbe, Gesundheit und Wohnen zu konzentrieren, die weniger von wirtschaftlichen Schwankungen betroffen sind.

Trotz dieser Vorsichtsmaßnahmen birgt jede Investition Risiken. Die größte Bedrohung für den Immobiliensektor ist natürlich der Preisanstieg. Zinssatz. Ein deutlicher und plötzlicher Anstieg der Inflation könnte beispielsweise dazu führen, dass die Fed ihre besonders expansive Geldpolitik überprüft und damit REITs gefährdet. Umgekehrt ist diese Zinssensitivität paradoxerweise für die Absicherung gegen Währungsrisiken interessant. Eine Straffung der Geldpolitik der Fed schadet dem Preis eines REITs, stärkt aber auch dessen Referenzwährung, den Dollar. Und umgekehrt.

Ein weiteres Risiko eines REIT besteht darin, dass das Geld einfach nicht in die Unternehmenskasse fließt. Dies kann passieren, wenn die Mietobjekte keine Käufer finden oder ein Mieter seine Miete nicht mehr zahlen kann. Um diesen Risiken zu begegnen, ist das Unternehmen daran interessiert, sowohl seine Mieter als auch sein Immobilienvermögen stark zu diversifizieren. Je größer die Menge und Vielfalt der Objekte und Mieter, desto geringer ist das Risiko. Im gewerblichen Bereich wird beispielsweise durch eine Verteilung auf mehrere unterschiedliche Tätigkeitsbereiche verhindert, dass aufgrund einer Branchen- oder Wirtschaftskrise eine große Anzahl von Mietern gleichzeitig in Zahlungsverzug gerät.

Abschließend ist noch darauf hinzuweisen REITs sind im Allgemeinen sehr volatil, obwohl wir uns auf Vermietungen in den Bereichen Gewerbe, Wohnen und Gesundheitswesen konzentrieren. Die relative Standardabweichung kann sehr leicht doppelt so hoch sein wie die einer öffentlich gehandelten Aktie. Daher müssen Sie sich dessen bewusst sein, bevor Sie in diese Art von Vermögenswerten investieren. Andererseits ist diese Volatilität historisch gesehen nicht allzu eng mit der von Aktien verknüpft, was es uns ermöglicht, einigermaßen frei von Marktrisiken zu sein. Doch seit der Subprime-Krise ist dieser Vorteil deutlich geschwunden.

MLPs

Da die Zinssätze für traditionelle festverzinsliche Anlagen in den letzten Jahren stark gesunken sind, greifen Anleger zunehmend auf spezialisierte Anlageinstrumente zurück, um die benötigten Erträge zu erzielen. MLPs Sie erfreuen sich daher großer Beliebtheit, da sie dank der Steuervorteile, von denen sie profitieren, ähnlich wie ihre Cousins, die REITs, sehr hohe Renditen bieten können. MLPs zahlen keine Steuern, bevor sie ihre Gewinne ausschütten, wodurch sie gegenüber ihren Aktionären großzügiger sein können. Um von diesem Steuervorteil zu profitieren, müssen 90%-Einnahmen aus einem MLP aus Aktivitäten in den Bereichen Immobilien, Rohstoffe oder natürliche Ressourcen (Bergbau, Holz oder Energie) stammen.

Die MLPs werden von einem Komplementär kontrolliert, der grundsätzlich eine Beteiligung an 2% hält. Meist handelt es sich dabei um private Unternehmen, einige sind aber auch an der Börse notiert. In diesen Fällen zahlt die Komplementärin den Großteil ihres Cashflows an ihre Aktionäre aus. Nehmen Sie das Beispiel von Kinder Morgan (NYSE:KMI), einem Komplementär der Kinder Morgan Energy Partners (NYSE:KMP) MLP. Während Kinder Morgan eine Rendite von 4,51 TP3T bietet, zahlt Kinder Morgan Energy Partners Ausschüttungen von 6,51 TP3T. Dies gibt einen kleinen Eindruck von den Steuervorteilen, die MLPs gewährt werden ...

MLPs scheinen eine zu haben besondere Attraktivität für große Erdgas- und Ölproduzenten. Viele von ihnen haben ihre Vermögenswerte und Pipelines tatsächlich in MLPs übertragen, die sie als Komplementär kontrollieren. Die Gebühren der Ölbetreiber sind reguliert und basieren auf der Menge der transportierten Produkte, nicht auf dem Ölpreis. Das langfristige Gewinnwachstum folgt somit dem der Gesamtwirtschaft und ist nicht vom Ölpreis abhängig. Bei Erdgasbetreibern können die Margen jedoch je nach Rohstoffpreis variieren. Einige Händler nutzen Absicherungsstrategien, um ihre Anfälligkeit gegenüber Preisschwankungen zu verringern. Aber nicht alle tun dies, weil es ihr Aufwärtspotenzial einschränkt.

Genau wie REITs, MLPs sind sehr volatilund ist möglicherweise nicht für das Risikoprofil aller Anleger geeignet. Andererseits reagieren sie auch nicht sehr empfindlich auf Schwankungen am Aktienmarkt, was für die Diversifizierung eines Portfolios immer interessant ist. Zu guter Letzt bieten sie, wie ihre Cousins, ein Hervorragender Schutz vor Währungsrisiken repräsentiert durch den Dollar mit seiner dauerhaften strukturellen Schwäche.

Abschließend möchten wir noch auf ein kleines technisches Detail eingehen, das je nach der steuerlichen Behandlung des einzelnen Anlegers, der sich für diese Anlageform entscheidet, von Bedeutung sein kann. MLPs zahlen keine Dividenden, sondern Ausschüttungen, die einen geringen Ertrag und einen großen Kapitalgewinn mit sich bringen. Dies könnte theoretisch bedeuten, dass in der Schweiz ein Großteil dieser Ausschüttung nicht steuerpflichtig ist. Es bleibt abzuwarten, wie dies in der Praxis gehandhabt wird, auch unter Berücksichtigung der zusätzlichen US-Quellensteuer. Leider ist davon auszugehen, dass dies nach der üblichen Regel für amerikanische Dividenden gehandhabt wird (15% nicht erstattungsfähige US-Steuer und 15% erstattungsfähige CH-Steuer).

Zum Schluss

REITs und MLPs sind sich letztendlich sehr ähnlich, auch wenn sie in unterschiedlichen Branchen tätig sind und eine andere Struktur haben. Die steuerliche Behandlung, der sie unterliegen, ermöglicht es ihnen, großzügige Ausschüttungen auszuschütten. Normalerweise stehe ich hohen Renditen sehr skeptisch gegenüber. Meistens sind sie ein Zeichen für eine verantwortungslose Führung des Unternehmens und/oder für wirtschaftliche oder strukturelle Schwierigkeiten. Bei diesen beiden Instrumenten sind diese großzügigen Ausschüttungen jedoch im Gegenteil das Ergebnis eines Steuermechanismus, der es ihnen ermöglicht und sogar dazu ermutigt, mehr Dividenden an ihre Eigentümer auszuschütten.

Sehr oft sind hohe Renditen auch ein Synonym für ein schleppendes Dividendenwachstum. Wir kennen dieses Phänomen gut bei Unternehmen des Typs „Versorgungsunternehmen“, wie z Konsolidierter Edison (NYSE:ED). Das gibt es natürlich auch bei REITs und MLPs, aber das ist nicht unbedingt der Fall. Viele von ihnen haben den berühmten Dividendenaristokraten nicht einmal etwas zu beneiden, auch wenn ihre Ausschüttungsgeschichte viel bescheidener ist.

Natürlich ist auch nicht alles rosig. Auch wenn sie relativ geschützt vor Börsenschwankungen sind, Die Volatilität von REITs und MLPs ist wirklich sehr hoch. Damit werden sicherlich viele Anleger leben. Andere, die an defensive Anlagen mit stabilen und steigenden Dividenden gewöhnt sind, könnten im Gegenteil schnell Angst bekommen.

Allerdings haben diese beiden Arten von Instrumenten, und darüber habe ich in der Einleitung gesprochen, eine Eigenschaft, die von europäischen und insbesondere schweizerischen Anlegern, die US-Wertpapiere kaufen, sehr oft vergessen wird. REITs und MLPs lieben einen schwachen Dollar... Und es erübrigt sich zu erwähnen, dass diese verdammte Währung historisch gesehen die bedauerliche Tendenz hat, an Wert zu verlieren.

Unter Berücksichtigung all dieser Überlegungen habe ich beschlossen, eine hinzuzufügen neue wachsende Dividendenstrategie zu meinem Portfolio, basierend auf MLPs und REITs. Dieser zählt für den Anfang mehr als 30 Titel und ist verfügbar im Mitgliedsteil.