Investissement immobilier intelligent : comprendre les ETFs et fonds cotés pour diversifier votre patrimoine

L'investissement immobilier est considéré, à juste titre, comme un pilier de la création de patrimoine. Aujourd'hui, les ETFs et fonds cotés immobiliers offrent une alternative moderne et accessible pour s'exposer à ce secteur traditionnel. Cet article explore en détail comment ces instruments financiers peuvent simplifier votre stratégie d'investissement immobilier.

Introduction aux ETFs et fonds cotés immobiliers : principes de base

Les ETFs et les fonds immobiliers cotés offrent une exposition directe à la performance d'indices immobiliers, de portefeuilles de sociétés foncières cotées ou de groupes d'actifs immobiliers. Ces instruments financiers permettent aux investisseurs de participer au marché immobilier sans nécessiter l'acquisition directe de ces biens. Ils s'échangeant en temps réel sur les marchés boursiers, comme des actions. Leur valeur fluctue en fonction de l'évolution des actifs sous-jacents qu'ils représentent. Ces derniers peuvent être largement diversifiés ou se concentrer géographiquement et sectoriellement.

Les avantages de l’investissement via des ETFs et fonds cotés immobiliers

L'accessibilité constitue l'un des principaux atouts des ETFs et fonds immobiliers, permettant aux investisseurs de démarrer avec des montants relativement modestes comparés à l'investissement immobilier direct. Un seul instrument peut donner accès à un large éventail de biens immobiliers répartis dans différentes zones géographiques et différents secteurs. C'est un énorme avantage en termes de diversification par rapport à l'investissement immobilier direct, qui se concentre généralement sur un seul bien.

L'immobilier, par définition, est un actif qui ne peut être déplacé. Contrairement aux valeurs mobilières, il est difficile, pour ne pas dire impossible, de le vendre rapidement et facilement. C'est ici qu'interviennent les ETFs et fonds cotés immobiliers, qui atténuent cette contrainte en offrant l'un de leurs principaux avantages : la liquidité.

Types d’ETFs et fonds cotés immobiliers disponibles sur le marché

Il convient de comprendre les différences qui existent entre les fonds immobiliers cotés en bourse et les ETFs qui sont composés de sociétés immobilières. Il faut aussi distinguer les ETFs et fonds qui se spécialisent dans des segments précis, tels que l'immobilier résidentiel ou commercial, ainsi que ceux qui visent des marchés immobiliers spécifiques, qu'ils soient nationaux, régionaux ou internationaux. Voyons ces différentes catégories, avant d'en fournir quelques exemples concrets.

Les fonds immobiliers cotés

Les fonds immobiliers cotés possèdent, exploitent ou financent des biens immobiliers générant des revenus. Ils donnent accès à des portefeuilles immobiliers diversifiés sans avoir à acheter directement des propriétés. Ils sont généralement moins volatils que le marché boursier dans son ensemble.

Les ETFs composés de sociétés immobilières

De leur côté, les ETFs composés de sociétés immobilières reflètent un panier de titres qui incluent des actions de sociétés opérant dans le secteur immobilier. Ces ETFs sont directement impactés par les résultats des entreprises qui le composent. Ceci explique pourquoi ils présentent généralement une volatilité plus élevée que les fonds immobiliers cotés.

ETFs et fonds cotés immobiliers résidentiels & commerciaux

Les ETFS et fonds immobiliers cotés se caractérisent par une répartition variable entre les biens résidentiels et commerciaux. Bien que beaucoup d'entre eux associent ces deux catégories, certains se consacrent aux actifs résidentiels, tandis qu'une minorité se focalise sur le secteur commercial.

Immobilier résidentiel

En général, les ETFs et fonds résidentiels offrent des rendements plus stables et prévisibles. En effet, la demande en logements reste relativement constante, même en période de ralentissement économique, en raison de la nécessité de se loger. Ce segment du marché est donc moins susceptible de subir des fluctuations importantes. Dans le cadre d'un portefeuille diversifié, l'immobilier résidentiel se révèle être une option particulièrement intéressante. En effet, sa faible corrélation avec l'activité économique, et par conséquent avec les marchés boursiers, lui confère une stabilité appréciable.

Immobilier commercial

Les ETFs et fonds commerciaux, englobent des biens tels que des bureaux, des magasins et des entrepôts. Leur performance est souvent corrélée à la santé économique globale. En période d'expansion, ils peuvent bénéficier d'une hausse des loyers et d'une forte demande pour les espaces, entraînant ainsi des rendements supérieurs. À l'inverse, en période de récession, ces actifs peuvent connaître des baisses de valeur significatives, ce qui accroît la volatilité et le risque associés à ce type d'investissement.

Les ETFs et fonds cotés immobiliers "géographiques"

Les ETFs et fonds immobiliers suisses, européens et américains présentent des caractéristiques distinctes en matière de rendement et de risque, influencées par les dynamiques de marché, les régulations et les conditions économiques spécifiques à chaque région.

Immobilier suisse

L'immobilier helvétique s'appuie sur une situation politique stable, un cadre juridique solide, une gestion foncière efficace et une forte demande pour des biens immobiliers de qualité. Les villes suisses, telles que Zurich, Genève et Bâle, sont courtisées par des investisseurs tant locaux qu'internationaux. Cette attractivité est en grande partie due à une économie suisse robuste, soutenue par des secteurs diversifiés tels que la finance, la haute technologie et l'industrie pharmaceutique.

De plus, la solidité du franc suisse offre une stabilité qui attire de nombreux investisseurs étrangers, renforçant ainsi l'attractivité du marché. Les taux d'intérêt bas favorisent par ailleurs l'accès à l'emprunt et soutiennent la croissance continue de l'immobilier résidentiel et commercial. En conséquence, la demande reste robuste, alimentée par la croissance économique et une immigration significative, qui contribue à l'augmentation de la population et, par conséquent, à celle des besoins en logements.

En intégrant une exposition à l'immobilier suisse, les investisseurs bénéficient d'un secteur à la fois dynamique et résilient, dans un cadre économique stable. Ceci se reflète directement sur la résultats des ETFs et fonds immobiliers helvétiques, qui affichent des rendements relativement constants, associés à une volatilité mesurée.

Immobilier européen

L'immobilier européen présente des caractéristiques très distinctes de celles que l'on peut observer sur le marché immobilier suisse. Il comporte de grandes disparités selon les pays et même au sein d’un même pays. Ces variations peuvent être attribuées à de nombreux facteurs, comprenant des politiques économiques et des conditions démographiques changeantes.

Une autre distinction majeure par rapport à la Suisse réside dans le fait que les instruments négociables sur les bourses européennes sont principalement composés d'ETFs, qui s'appuient sur des sociétés œuvrant dans le secteur immobilier, elles même souvent cotées sur les marchés. De ce fait, ces instruments sont généralement plus volatils que leurs homologues helvétiques. Bien qu'il existe des fonds immobiliers, tels que les SCPI en France, ceux-ci ne sont pas cotés en bourse.

Immobilier américain

Les ETFs immobiliers américains se caractérisent par un rendement élevé, accompagné toutefois d'une volatilité assez importante. Chez l'oncle Sam, le marché foncier est vaste et diversifié, offrant de nombreuses opportunités au niveau résidentiel, commercial et industriel. Cependant, la sensibilité aux cycles économiques est marquée. Les ETFs immobiliers US peuvent ainsi subir de fortes variations lorsque les conditions économiques se modifient.

Un exemple particulièrement marquant de cette volatilité s'est produit durant la crise des subprimes en 2008. À cette époque, la chute des prix de l'immobilier a eu des répercussions dramatiques sur l'ensemble du secteur. Les ETFs immobiliers, qui étaient largement exposés à des actifs adossés à des prêts hypothécaires, ont subi des pertes significatives. L'effondrement du marché a entraîné une augmentation des défauts de paiement sur les prêts hypothécaires, ce qui a précipité une chute de la valeur des titres liés à la propriété. Certains investisseurs ont paniqué, entraînant des ventes massives et accentuant ainsi la baisse des prix.

Malgré ce choc brutal, le marché a montré des signes de résilience à long terme. Après une période prolongée de déclin, les ETFs immobiliers américains ont graduellement commencé à se redresser, soutenus par la reprise économique et l'amélioration des conditions de crédit.

Exemples d’ETFs et de fonds immobiliers cotés

Il existe une multitude d'ETFs et de fonds immobiliers cotés, ce qui peut rapidement rendre le choix déroutant. Je vais citer quelques exemples qui, à mon sens, illustrent bien la diversité du marché. Nous aborderons brièvement leurs performances et les risques associés, avant de les analyser plus en profondeur dans la section dédiée aux backtests.

En Suisse

Sur la bourse suisse, on trouve deux ETFs relativement renommés qui affichent des résultats assez proches, bien qu'ils présentent des conceptions distinctes. Chacun représente un indice immobilier helvétique : SXI Real Estate (SRECHA) et SXI Real Estate Funds (SRFCHA).

SRECHA est constitué principalement d'actions de sociétés immobilières telles que Swiss Prime Site, PSP Swiss Property, Allreal, Mobimo, Intershop, Zug Estates, Warteck et SF Urban Properties. SRECHA représente donc un choix assez classique en matière d'ETF. Malgré cette exposition aux actions du secteur immobilier, SRECHA se distingue par une volatilité relativement faible par rapport au marché.

SRFCHA, est principalement composé de fonds immobiliers négociés en bourse, ce qui en fait un fonds de fonds. De manière logique, ce type de structure implique une volatilité inférieure à celle de SRECHA. Cependant, ce qui peut surprendre, c'est que SRFCHA affiche également des performances légèrement supérieures. On aurait pu supposer en effet que les frais de gestion associés à l'ETF ainsi qu'à ses fonds sous-jacents nuiraient à sa rentabilité.

Parmi les fonds qui constituent SRFCHA, on trouve SIMA d'UBS, qui est investi pour près de 50% dans des bâtiments d'habitation et pour 50% dans des immeubles commerciaux (bureaux et constructions commerciales) situés essentiellement en Suisse alémanique. Il s'agit du plus grand fonds immobilier de Suisse. Celui-ci est également côté à la bourse suisse. Parmi les autres fonds de SRFCHA on trouve un autre fonds coté d'UBS, ANFO, investi surtout dans de l'immobilier résidentiel en Suisse alémanique.

Le graphique ci-dessous illustre que SRECHA (en jaune), SRFCHA (en vert), ANFO (en rouge) et SIMA (en bleu) présentent des trajectoires globalement similaires. Depuis 2023, SIMA a pris la tête, tandis qu'auparavant, c'était SRFCHA qui dominait. ANFO, quant à lui, se positionne juste derrière, tandis que SRECHA se situe actuellement en dernière position.

Il convient de préciser que la performance mentionnée ci-dessus ne prend en compte que la plus-value liée à l'évolution des prix (price return). Les dividendes ne sont pas inclus dans ce calcul. Nous aborderons ce point plus en détail ultérieurement.

Il existe également un ETF, toujours chez UBS, consacré exclusivement à l'immobilier commercial helvétique : "Swissreal" (SREA). Sa performance laisse toutefois à désirer car il est nettement distancé par son indice de référence (SRCHA).

J'ai présenté ici seulement une sélection limitée d'instruments disponibles en Suisse. En matière d'ETFs, le pays offre généralement moins de variété par rapport à des destinations comme l'Irlande ou les États-Unis. Cependant, lorsqu'il s'agit de fonds cotés immobiliers, la Suisse dispose d'un choix considérable d'outils de qualité.

Nous avons la possibilité d'opter pour une approche axée sur l'investissement dans des actions de sociétés immobilières, illustrée par l'ETF SRECHA, ou de nous concentrer sur les fonds de placements immobiliers. Personnellement, je privilégie la seconde option, qui présente un ratio rendement/risque légèrement plus favorable. En choisissant cette approche, nous pouvons sélectionner parmi une multitude de fonds, comme ANFO ou SIMA, ou encore investir directement dans l'ETF SRFCHA, qui regroupe l'ensemble de ces instruments. Le portefeuille déterminant, que vous pouvez consulter dans la zone membres, comprend plusieurs autres fonds cotés que je n'ai pas abordés ici.

J'ai toujours soutenu que SRFCHA représente un choix incontournable pour tout nouvel investisseur, même avant d'explorer les actions. Cet ETF permet de se familiariser avec le fonctionnement de la bourse, en présentant une volatilité adaptée aux débutants. De plus, il permet d'acquérir un portefeuille diversifié, bien que centré sur une seule classe d'actifs, tout en restant relativement abordable en termes d'investissement financier. Selon moi, il s'agit d'un des portefeuilles les plus simples et accessibles, tout en présentant un risque modéré et une rentabilité intéressante.

Dans un portefeuille plus complexe, il est possible d'aller au-delà du choix unique du SRFCHA en sélectionnant certains de ses composants pour optimiser les résultats globaux. Nous aborderons plus loin quelques analyses rétrospectives à ce sujet.

En Europe

Un moyen facile d'entrer sur le marché immobilier européen est d'investir dans l'ETF IPRP proposé par iShares. Bien que la rentabilité à long terme soit satisfaisante, il faut souligner que sa volatilité est particulièrement élevée. Ceci s'explique par le fait que cet ETF s'appuie principalement sur des sociétés immobilières cotées en bourse telles que Vonovia, Covivio, Klepierre, Castellum, Icade et Argan, entre autres.

IPRP inclut également des sociétés suisses, telles que celles présentes dans SRECHA. Cela signifie qu'il est possible de s'exposer à l'ensemble de ces marchés avec un seul instrument, ce qui est pratique. Par conséquent, combiner ces deux ETFs au sein d'un portefeuille n'apporte pas vraiment de valeur ajoutée en termes de diversification. En revanche, ce mélange peut s'avérer pertinent pour surpondérer l'immobilier suisse, ce qui contribue à réduire la volatilité et à optimiser le rapport rendement/risque.

L'immobiler européen a souffert du renchérissement provoqué par le virus de Wuhan et des hausses de taux qui ont suivi. En Suisse, grâce au franc fort, ce phénomène a été nettement moins marqué. On voit bien dans le graphique ci-dessous la différence de volatilité et l'impact de la hausse des taux sur IPRP (en bleu) par rapport à son homologue suisse, SRECHA (en orange). Sur les quatorze dernières années ce dernier a battu IPRP tant du point de vue de le rentabilité que du risque. Ceci est d'autant plus vrai que l'euro (en noir ci-dessous) a fondu par rapport au franc suisse durant la même période.

Aux USA

Aux États-Unis, il existe, comme on peut s'y attendre, un large éventail d'ETFs immobiliers. VNQ, proposé par Vanguard, est sans conteste le plus renommé et le plus liquide de cette catégorie. Cet ETF englobe des sociétés immobilières cotées en bourse, tant dans le secteur résidentiel que commercial. Sur le long terme, VNQ montre une rentabilité intéressante, mais sa volatilité demeure élevée. Cette dernière a été particulièrement accentuée lors de la crise des subprimes en 2008.

En examinant les deux dernières décennies, malgré un rattrapage significatif depuis cet événement, la performance de VNQ (indiquée en bleu ci-dessous) ne parvient pas à rivaliser avec celle de l'immobilier suisse (représenté par SIMA en orange ci-dessous), qui affiche une volatilité nettement moins marquée. Ceci est d'autant plus vrai que le dollar (en jaune ci-dessous) a fondu par rapport au CHF durant la même période.

Parmi les composants de VNQ, figure l'entreprise "Realty Income" (ticker : O), qui mérite un petit apparté. La société est l'une des rares entreprises de placement immobilier qui verse des dividendes mensuels, comme des loyers. Elle a d'ailleurs enregistrée une marque déposée pour l'expression "The Monthly Dividend Company". Realty Income a été fondée en 1969 et est active dans l'immobilier commercial, en particulier dans les chaînes de magasins, les pharmacies et la restauration rapide, aux USA, au Royaume-Uni, en France, Espagne, Portugal, Italie, Irlande et Allemagne.

Le focus sur des secteurs défensifs a permis à "O" (en rouge ci-dessous) de traverser la crise de 2008 nettement plus sereinement que ses consoeurs américaines (cf. VNQ en bleu). Realty Income bat aussi SIMA, même si l'on tient compte de la baisse du dollar. Attention toutefois aux raccourcis : "O" est une entreprise immobilière cotée en bourse, tandis que SIMA est un fonds de placement immobilier coté. Les risques ne sont pas comparables.

Parmi les autres ETFs immobiliers américains, figure également REZ proposé par iShares. Bien que sa quote suggère qu'il est à vocation résidentielle, moins de la moitié de sa capitalisation y est dévouée. L'ETF vise à répliquer un indice composé d’actions immobilières américaines dans les secteurs résidentiel, de la santé et de l’entreposage libre-service. On est ainsi orienté vers le côté défensif de ce secteur. Entre 2010 et 2024, REZ (en bleu ci-dessous) affiche une performance bien plus soutenue que VNQ.

Global

Pour ceux qui souhaitent s'exposer au marché immobilier à l'échelle mondiale, l'ETF REET proposé par iShares est une option à considérer. Cependant, la diversification offerte par cet instrument n'est pas optimale. En effet, la composante américaine de l'ETF représente une part prépondérante (75%) et se concentre presque exclusivement sur le secteur commercial (80%). Entre 2014 et 2024, REET (illustré en bleu ci-dessous) a affiché des performances nettement inférieures à celles de VNQ (représenté en orange).

L’immobilier industriel

Les entreprises du secteur manufacturier et logistique montrent une tendance croissante à externaliser leurs charges immobilières. Cela inclut des installations légères de production, des entrepôts et des centres de distribution. Cette dynamique bénéficie aux sociétés spécialisées dans l'immobilier industriel, qui proposent à la location leurs biens par le biais de contrats à long terme. Dans certains pays, comme aux USA ou au Royaume-Uni, ces derniers sont de type triple net : le locataire s'engage à payer non seulement le loyer de base, mais également les frais d'entretien ainsi que les autres coûts liés à la location des lieux.

Avantages de l’immobiler industriel

L'essor des ventes en ligne entraîne une nécessité accrue d'espaces d'entreposage. Parallèlement, les perturbations de la chaîne d'approvisionnement poussent de nombreuses entreprises industrielles à louer davantage de surfaces pour gérer des stocks supplémentaires. De plus, plusieurs sociétés choisissent de relocaliser leur production en réponse aux défis d'approvisionnement et aux entraves de plus en plus nombreuses qui touchent le commerce international.

Ces divers phénomènes ont été amplifiés par le virus chinois, ce qui a considérablement renforcé les revenus des entreprises œuvrant dans l'immobilier industriel. Ces sociétés tendent à générer par ailleurs des flux de trésorerie plus stables que ceux des autres acteurs de l'immobilier commercial, en raison des baux à long terme à triple net et de leur faible niveau de coûts d'exploitation.

Risques liés à l’immobilier industriel

Le principal risque de l'immobilier industriel se situe au niveau des surcapacités. Afin de pouvoir répondre rapidement à la demande, les sociétés actives dans ce domaine anticipent la construction et l'acquisition de nouvelles capacités, sans avoir signé de bail, ce qui peut, en cas de niveau d'occupation insuffisant, fortement peser sur les revenus.

Comme pour les autres entreprises immobilières, celles actives dans le domaine industriel sont également sensibles aux variations des taux d'intérêt. Leur hausse peut faire grimper les dépenses et rendre le financement de futurs développements plus difficile.

Prologis

Prologis (PLD) est un mastodonte de l'immobilier industriel au niveau mondial. L'entreprise californienne constitue d'ailleurs la plus grosse capitalisation de l'ETF VNQ. Elle compte plus de 6'700 clients, répartis à travers 19 pays, sur une surface totale vertigineuse de 111.5 kilomètres carrés, soit près de 16'000 stades de foot.

STAG Industrial

STAG Industrial (STAG), une autre société américaine, dispose d’un portefeuille diversifié d’immobilier industriel (entrepôts, industrie légère, espaces flexibles et bureaux). Ses locataires sont répartis à travers plusieurs marchés et industries. STAG compte près de 600 bâtiments, répartis sur plus de 10.6 kilomètres carrés, soit près de 1'500 stades de foot. Tout comme Realty Income (O) dont nous avons parlé plus haut, STAG figure parmi les rares sociétés immobilières qui versent un dividende mensuel.

ARGAN

Argan (ARG) est une foncière française spécialisée dans le développement et la location de plateformes logistiques. Elle en compte une centaine, réparties sur 3.6 kilomètres carrés, soit plus de 500 stades de foot.

Les trois sociétés mentionnées ci-dessus ont enregistré des performances remarquables entre 2011 et 2024, principalement propulsées par l'essor du commerce en ligne, les défis d'approvisionnement et les tendances de relocalisation. Comme nous le constatons ci-dessous, la pandémie de Wuhan a servi de catalyseur à une dynamique déjà bien amorcée. Toutefois, l'inflation qui a suivi, ainsi que les réactions des banques centrales à travers l'augmentation des taux d'intérêt, ont fortement ralenti cette évolution. Malgré ces obstacles, sur la période analysée, PLD (en bleu foncé), STAG (en violet) et ARG (en bleu clair) ont nettement surpassé VNQ. Argan a affiché la meilleure performance, et ce, malgré une dépréciation de près de 30% de l'euro durant cette même période.

Analyse des performances et des risques

La performance des placements immobiliers est influencée par plusieurs facteurs, notamment les taux d'intérêt, l'inflation et les cycles économiques. La corrélation avec le marché des actions constitue un des plus gros bémols de l'immobilier, car elle limite les bénéfices de diversification pendant les crises financières majeures. La volatilité de cette classe d'actifs peut même être significative durant ces périodes. Parmi l'ensemble des instruments que nous avons parcouru, seuls les fonds immobiliers cotés helvétiques semblent partiellement épargnés par ces phénomènes.

Pour évaluer un ETF, un fonds ou une société cotée en bourse, il est primordial de s'attarder non seulement sur sa performance, mais également sur ses risques, en particulier sa volatilité et sa corrélation avec le marché des actions. Nous reprenons dans le tableau qui suit les instruments que nous avons parcourus en précisant leurs indicateurs de rentabilité et de risque, ce qui facilitera notre choix pour la constitution de portefeuilles diversifiés. La performance est donnée en francs suisses, dividendes compris (Total Return). Par souci de simplification, je me suis focalisé sur les ETFs, fonds et actions les plus représentatifs :

• Pour la Suisse, j'ai conservé uniquement les deux ETFs qui couvrent les autres fonds cotés (SRFCHA) et les actions immobilières (SRECHA). Les ratios des autres fonds sont assez similaires à SRFCHA. Certains sont un peu meilleurs (cf. mon portefeuille), d'autres un peu moins bons, mais la tendance générale reste la même.
• J'ai enlevé IPRP (Europe), qui affiche une performance catastrophique associée à une forte volatilité.
• J'ai enlevé également REET (immobilier mondial) dont les résultats étaient décevants et qui possède un historique un peu plus court que les autres.

Constats :

• SRFCHA et SRECHA, comme on l'avait déjà constaté plus haut, se tiennent dans un mouchoir de poche. SRFCHA possède un très léger avantage au niveau de la rentabilité, du ratio de Sharpe et de la perte maximale, mais cela reste assez marginal. Les deux ETFs sont parfaitement substituables.
• L'immobilier helvétique est clairement le moins risqué, tant du point de vue la perte maximale, de la volatilité, de la corrélation avec le marché des actions (S&P 500) et du beta. Malgré un CAGR légèrement plus faible que les autres instruments, il affiche ainsi un très bon ratio de Sharpe.
• Aux USA, REZ affiche globalement de meilleurs résultats que VNQ, avec un CAGR et un ratio de Sharpe plus élevés, associés à une correlation plus basse avec le marché, ainsi qu'un beta inférieur.
• Les actions des sociétés immobilières commerciales que nous avons abordées sont, sans surprise, très volatiles, avec des pertes maximales qui peuvent être importantes. Elles compensent ceci par une corrélation plutôt faible avec le marché, ce qui peut en faire des titres intéressants pour constituer un portefeuille.

Stratégies d’intégration dans un portefeuille

Comme mentionné plus haut, l'immobilier suisse, via un ETF comme SRFCHA peut constituer un choix très intéressant pour une personne qui fait ses premiers pas dans l'univers de l'investissement. C'est un des portefeuilles les plus élémentaires possible, tout en demeurant relativement peu risqué et rentable. Peu de placements rapportent plus de 5% en CHF par an en moyenne, avec une volatilité de seulement 8%.

Evidemment, l'immoblier peut aussi être utile dans un portefeuille comprenant d'autres actifs. On a vu ci-dessus que les fonds immobilers cotés helvétiques sont peu corrélés au S&P 500. C'est même le cas de certaines actions américaines de sociétés actives dans l'immobilier commercial. Ceci signifie qu'elles sont susceptibles d'apporter une diversification intéressante au sein d'un portefeuille comprenant des actions, en optimisant son ratio rendement/risque. Dans cet article, on va se limiter à ces deux actifs (immobilier et actions). Dans les posts suivants, on étendra le choix à d'autres classes d'actifs.

On conseille généralement une allocation aux ETFs immobiliers se situant entre 5% et 15% d'un portefeuille. En réalité, ce n'est pas aussi simple car cela dépend grandement des actifs qu'on utilise. On va tester ci-dessous ce que ça donne, avec diverses pondérations et divers instruments, tant pour les actions que pour l'immobilier. Les portefeuilles ont été backtestés en les rééquilibrant une fois par an pour les faire correspondre à l'allocation cible.

Portefeuille helvétique (actions + immobilier)

Une allocation immobilière à 100 % en Suisse présente un meilleur ratio de Sharpe comparativement à un investissement exclusivement axé sur des actions. À risque équivalent, il est donc préférable d’investir dans l’immobilier au pays de Guillaume Tell plutôt que dans des sociétés cotées en bourse. Cela confirme SRFCHA comme un instrument privilégié dans le cadre d'une stratégie reposant sur un seul ETF. Néanmoins, la combinaison des deux classes d'actifs s’avère être une option encore plus avantageuse.

Le "sweet spot" en matière de rendement/risque se situe à proximité de la parité, avec une répartition de 45 % d'actions et de 55 % d'immobilier. Cette approche s'éloigne donc fortement des conseils usuels, qui recommandent une allocation située entre 5 % et 15 % pour les valeurs foncières. Il y a donc bien un sonderfall helvétique autour de l'immobilier, qui s'explique par les raisons déjà évoquées tout au long de cet article.

Portefeuille US (actions + immobilier)

Les choses se présentent de manière très différente de l'autre côté de l'Atlantique. Les actions affichent des performances nettement supérieures à celles de l'immobilier, avec un ratio de Sharpe considérablement plus élevé. Par ailleurs, la combinaison de ces deux classes d'actifs ne génère aucune plus-value, en raison de leur corrélation relativement élevée. Ce phénomène est également observable avec REZ, qui est pourtant moins lié au marché que VNQ.

Avec une allocation de 15 % en immobilier, le portefeuille présente un ratio de Sharpe égal à celui d'une stratégie se basant uniquement sur le SPY, mais avec une rentabilité moindre. Il convient de noter que la période étudiée n'inclut pas la crise des subprimes; par conséquent, les résultats auraient été encore moins favorables.

Un portefeuille composé uniquement de l'ETF SPY se révèle donc plus performant. Ce constat s'applique également aux diverses allocations testées pour la Suisse, et ce de manière significative.

Actions américaines et immobilier suisse

Là où les choses deviennent particulièrement intéressantes, c'est lorsque nous combinons les actions américaines à l'immobilier suisse. Certes, nous devons sacrifier une partie de la rentabilité, mais en revanche, cela nous permet de réduire considérablement la volatilité du portefeuille, ce qui se traduit par un bien meilleur ratio de Sharpe. L'allocation optimale en termes de rendement et de risque se situe ainsi autour de 60 % d'actions américaines et 40 % d'immobilier suisse.

Actions suisses et immobilier américain

Par curiosité, j'ai décidé d'explorer les résultats d'une approche opposée, en mélangeant les actions suisses et l'immobilier américain. À première vue, on pourrait s'attendre à des résultats décevants en raison de la rentabilité limitée de EWL et de la volatilité relativement élevée de REZ. Cependant, l'association des deux actifs offre un meilleur ratio de Sharpe que chacun des ETFs pris individuellement (voir plus haut).

Le point idéal se situe à 60 % d'actions suisses et 40 % d'immobilier américain. Toutefois, nous constatons que les performances restent nettement inférieures à celles de la stratégie précédente. Les résultats sont certes intéressants, mais ne se révèlent pas nécessairement utiles.

Portefeuilles plus complexes

Plutôt que de jeter son dévolu sur l'ensemble de l'immobilier helvétique, on peut se focaliser sur quelques-uns des fonds qui le composent (dans le tableau ci-dessous : "immo CH"). C'est ce que je fais désormais avec le portefeuille déterminant. Ceci permet de faire grimper quelque peu le CAGR et le ratio de Sharpe. Dans le même ordre d'idée, on peut répartir SPY sur trois ETFs (QQQ+VDC+XLV), selon une stratégie déjà évoquée dans notre dernier post. Là aussi on gagne encore quelques dizièmes sur nos indicateurs. On s'en sort pour finir avec une jolie rentabilité (11.23%/an en moyenne), assortie d'un très bon ratio de Sharpe (1.15). Le portefeuille de l'avant dernière-ligne mérite également le détour, en affichant d'excellents résultats, avec seulement quatre ETFs.

On peut suivre la même approche en se focalisant sur l'immobilier commercial international, via O, STAG, PLD et ARG, en complément à SPY. Les résultats sont très bons du point de vue du CAGR, mais moins du point de vue du ratio de Sharpe. Même en décomposant SPY en trois ETFs et en ajoutant une part d'immobilier suisse, on ne parvient pas obtenir un ratio de Sharpe aussi bon que les 1.15 évoqués dans le paragraphe précédent. De plus, comme on le dit bien souvent, les performances passées ne constituent pas une garantie pour le futur. C'est encore plus vrai lorsqu'on se situe à l'échelle des actions individuelles, comme ici avec PLD, O, STAG et ARG.

Conclusion

Les ETFs et fonds cotés immobiliers représentent une solution simple et efficace pour les investisseurs souhaitant s'exposer à ce secteur. Ils apportent de la flexibilité et de la liquidité à une classe d'actifs qui en manque cruellement. Leur intégration dans un portefeuille diversifié contribue à optimiser son couple rendement-risque. C'est tout particulièrement le cas avec l'immobilier suisse, via un ETF comme SRFCHA par exemple. Combiné au marché des actions US, il permet d'obtenir un portefeuille à la fois rentable et relativement peu risqué.

Ceci constitue un atout considérable pour toute personne aspirant à l'indépendance financière ou l'ayant déjà atteinte. Un portefeuille à la fois performant et peu volatil est synonyme d'un ratio de Sharpe élevé et d'un taux de retrait sans risque supérieur.

Un autre avantage indéniable de l'immobilier, découlant directement de ce constat, réside dans la durée d'investissement, qui est généralement plus courte que celle des actions. Alors que pour ces dernières, il est recommandé de respecter un horizon de placement d'au moins dix ans, idéalement vingt ans, pour l'immobilier, en particulier helvétique, ces chiffres sont réduits de moitié.

Dans notre prochain article, nous aborderons une autre catégorie d'actifs largement connue : les obligations. Nous examinerons en quoi elles consistent et les diverses formes qui existent. Nous mettrons particulièrement l'accent sur leur interaction avec les actions, notamment à travers l'un des portefeuilles les plus célèbres : le modèle 60/40. Nous questionnerons sa réputation et évaluerons s'il justifie véritablement cette notoriété. Pour cela, nous explorerons différentes pondérations en utilisant plusieurs indices d'actions ainsi qu'une variété d'ETFs obligataires.