Investire in società immobiliari svizzere: una buona idea per l'investitore orientato ai dividendi?

Tra le società svizzere con i rendimenti da dividendi più elevati, le società immobiliari - attive nella gestione (acquisto/vendita, locazione) di immobili commerciali, residenziali e/o industriali - occupano una buona posizione. Infatti, il rendimento medio delle sei società immobiliari a maggiore capitalizzazione è attualmente di 4.80%, ovvero ben al di sopra del rendimento dei leader SMI come Nestlé (3.14%), Novartis (3.21%) o Roche (2.95%). Inoltre, mentre i prezzi SMI sono aumentati in media di 20% nel corso del 2013, abbiamo assistito ad un calo medio di 9% per le sei società in questione. Anche se inferiore al rendimento di alcuni Real Estate Investment Trusts (REIT) negli USA, come Omega Healthcare Investors Inc. (OHI) e il suo attuale 6,4%, il rendimento delle società immobiliari svizzere è sufficiente a far venire l'acquolina in bocca . Questo articolo tenterà di valutare l'interesse di queste società per l'investitore basando il suo approccio sui dividendi e sulla loro crescita.

Le sei società immobiliari in questione, la loro capitalizzazione, nonché gli importi dei dividendi pagati per gli anni fiscali dal 2002 al 2012 (tratti da finanzen.ch), figurano nella seguente tabella:      

Si noti che la maggior parte delle aziende ha una storia di dividendi limitata e alcune hanno la tendenza a pagare dividendi di importo costante anno dopo anno. Nel resto dell'articolo, le società vengono confrontate in termini di alcuni dei loro fondamentali finanziari e di rapporti sui dividendi.

Volatilità dei prezzi (beta), redditività e debito

I titoli presentano tutti una volatilità inferiore a quella del mercato (figura 1), costituendo titoli di tipo difensivo. In media, la beta è 0,33.

Figura 1. Volatilità dei prezzi (indice beta).

D’altro canto, appaiono disparità nella capacità delle aziende di creare valore, come indicato dal loro rapporto di rendimento del capitale proprio (ROE) (figura 2). Nello specifico, PSP, SPS e IS mostrano quasi il doppio dei rendimenti di MOB, ALL e WAR.

Figura 2. Rendimento del capitale proprio (ROE).

Le sei società hanno contratto prestiti per finanziare le proprie attività (figura 3). Tuttavia, PSP mostra un rapporto di leva finanziaria (debito/capitale) molto più basso rispetto alle altre cinque società. Da notare che nessuna delle società appare eccessivamente indebitata.

Figura 3. Rrapporto debito/capitale proprio (debito totale/patrimonio totale).

Dividendi

Il rendimento del dividendo (Figura 4) è all’incirca compreso tra 4% e 6%, con il rendimento più alto attualmente offerto dall’IS.

Figura 4. Rendimento da dividendi.

I rapporti di distribuzione, che costituiscono una condizione per la sostenibilità dei dividendi, variano notevolmente (figura 5). Infatti, se PSP pagasse solo 40% dei suoi profitti, ALL ha pagato l'equivalente di 188% per l'anno finanziario 2012. Inutile dire che tale dividendo rischia di essere ridotto. L’altra società con un rapporto di distribuzione elevato, WAR, potrebbe non essere in grado di aumentare l’importo dei dividendi futuri. La crescita degli utili potrebbe però consentire un aumento dei dividendi futuri.

Figura 5. Rapporto di pagamento.

La valutazione

Per giudicare la valutazione delle sei società sono stati utilizzati due rapporti. Da un lato il rapporto prezzo-utili (PE) (figura 6) e dall’altro il confronto tra il valore contabile (valore contabile) e il prezzo delle azioni (figura 7). La GUERRA è, secondo entrambi gli indicatori, sopravvalutata. Al contrario, PSP sarebbe sottovalutata di circa 8% se ci atteniamo al suo valore contabile e la società è comparativamente la più economica in base al rapporto prezzo-utili. IS ha un rapporto prezzo-utili inferiore alla media, ma una sopravvalutazione di quasi 29% secondo il suo valore contabile.

  Figura 6. Rapporto prezzo-utili (PE).

Figura 7. Differenza (espressa in %) tra valore contabile per azione e prezzo dell'azione.

 Conclusione

Nel complesso, i risultati sono piuttosto deludenti per l'investitore orientato ai dividendi: nonostante un rendimento relativamente elevato, sembra che queste società non siano in grado o non intendano pagare dividendi crescenti. I dividendi sono (nella migliore delle ipotesi) costanti, altrimenti il loro ammontare è piuttosto fluttuante, il loro pagamento interrotto o la loro storia breve. Ad esempio, sebbene IS abbia pagato ininterrottamente un dividendo dal 2003, il suo importo è inizialmente aumentato, poi si è ridotto e infine è rimasto costante dal 2007. Nonostante ciò, il rendimento di 5.97% e il modesto rapporto prezzo-utili rendono È l'azienda che costituisce, a mio avviso, la migliore opzione attuale. Attenzione, però, alla sopravvalutazione basata sul valore contabile.

PSP potrebbe rivelarsi un titolo interessante per gli investitori orientati al valore. In effetti, la società ha buoni fondamentali (rendimento del capitale proprio e del debito) e la valutazione più interessante tra le sei società analizzate. Se dovesse proseguire il pagamento del dividendo (primo pagamento relativo all'esercizio 2011), ciò rappresenterebbe un ulteriore punto positivo. Nella pagina relazioni con gli investitori, si legge al riguardo: "PSP Swiss Property SA prevede una distribuzione annua di almeno 70% dell'utile consolidato dell'esercizio escluso il risultato degli immobili. PSP Swiss Property mira a garantire uno sviluppo sostenibile dei dividendi (.. .) ."

I profitti di queste società dipendono ovviamente dalle fluttuazioni dei tassi di interesse. Potrebbe quindi essere saggio posizionarsi su tali titoli durante un periodo di tassi in rialzo, dato che ciò ridurrà i prezzi. Infine, ci sono molti fondi immobiliari che offrono rendimenti consistenti ed alternative eventualmente preferibili ai titoli delle società immobiliari analizzati in questo articolo.