Investir en actions vs immobilier : comparaison objective pour l’indépendance financière

Mis à jour : décembre 2025

Les marchés financiers connaissent régulièrement des turbulences qui effraient la majorité des épargnants. Cette volatilité à court terme pousse souvent vers des placements perçus comme "plus sûrs", notamment l'immobilier. Pourtant, après 25 ans d'investissement et ayant atteint l'indépendance financière progressivement entre 40 et 50 ans, je reste convaincu que les actions constituent un excellent véhicule d'investissement.

Mais attention : je ne dis pas que les actions sont "meilleures" que l'immobilier. Les deux classes d'actifs offrent des rendements comparables sur le long terme. La vraie différence réside dans le profil de l'investisseur, le temps disponible, et les contraintes de gestion.

Les performances réelles : actions vs immobilier en Suisse

Commençons par les chiffres objectifs pour le contexte suisse.

Actions suisses :
Les actions suisses ont généré une performance annuelle moyenne de 7.7% depuis 1926, contre 4.0% pour les obligations. Sur des périodes de détention de 10 ans ou plus, les actions suisses n'ont enregistré aucune performance négative depuis 1926.

Immobilier suisse :
Pour l'immobilier, il faut distinguer deux situations :

Sans effet de levier (achat cash) :

• Rendement total de 5.8% en moyenne depuis 2002
• Composé du rendement locatif (3-5%) + plus-value du bien (1-2%)

Avec effet de levier (financement hypothécaire à 75%) :

• Rendement sur fonds propres de 7% avec un ROA de 3% et un taux d'intérêt de 1%
• Peut atteindre 10-12% dans des configurations optimales
• Le rendement sur fonds propres est environ trois fois plus élevé que le rendement net

Verdict sur les performances pures : À peu près équivalentes (7-8%) si on compare actions sans levier et immobilier avec levier.

Mais le rendement ne fait pas tout : le coût caché du temps

C'est ici que la comparaison devient vraiment intéressante. L'immobilier avec effet de levier offre des rendements comparables aux actions, mais à quel prix en termes de temps et d'efforts ?

Gestion immobilière active :

• États des lieux (entrée/sortie)
• Gestion des locataires et impayés
• Coordination des réparations et entretien
• Suivi comptable et déclarations fiscales
• Gestion des assurances et provisions
• Estimé : 5-15 heures/mois selon le nombre de biens

Gestion immobilière déléguée :

• Coût de gérance : 3-5% des loyers
• Sur un rendement locatif de 4%, perdre 5% de gérance = perdre 1.25 point de rendement
• Rendement net après gérance : 6-9% au lieu de 7-10%

Gestion d'un portefeuille d'actions :

• Achat d'ETF diversifiés : 2-4 heures/an
• Rééquilibrage annuel : 1-2 heures/an
• Suivi et déclaration fiscale : 2-3 heures/an
• Total : 5-10 heures/an (pas par mois !)

La vraie comparaison : rendement par heure investie

Voici l'analyse que peu de gens font :

Immobilier avec levier (gestion active) :

• Rendement : 8% sur fonds propres
• Temps investi : 100 heures/an
• Pour 250'000 CHF investis = 20'000 CHF/an
• Rendement horaire : 200 CHF/heure

Immobilier avec levier (gérance) :

• Rendement : 6.5% après frais de gérance
• Temps investi : 20 heures/an
• Pour 250'000 CHF investis = 16'250 CHF/an
• Rendement horaire : 812 CHF/heure

Actions (gestion passive ETF) :

• Rendement : 7.7%
• Temps investi : 8 heures/an
• Pour 250'000 CHF investis = 19'250 CHF/an
• Rendement horaire : 2'406 CHF/heure

Cette analyse change tout. Les actions sont 3x plus efficientes en temps que l'immobilier délégué, et 12x plus que l'immobilier en gestion directe.

Les autres différences cruciales

Capital de départ

Immobilier :

• Minimum 25% de fonds propres (régulation suisse pour immobilier de rendement)
• Pour un bien de 1'000'000 CHF : 250'000 CHF minimum
• Plus 5% de frais de notaire et mutation : 50'000 CHF
• Total nécessaire : 300'000 CHF pour démarrer

Actions :

• Possibilité de démarrer avec 100 CHF
• Investissement progressif possible
• Pas de ticket d'entrée prohibitif

Liquidité

Immobilier :

• Vente en 3-12 mois
• Marché parfois illiquide (crises)
• Impossible de vendre "un peu"

Actions :

• Vente en quelques secondes
• Frais de transaction : 0.1-0.3%
• Marché très liquide
• Vente partielle possible

Diversification

Immobilier :

• Difficile de diversifier avec moins de 1-2 millions
• Concentration géographique
• Risque locataire/vacance

Actions :

• Diversification mondiale
• Un ETF = 500-3000 entreprises
• Risque dilué

Fiscalité suisse

Immobilier :

• Revenus locatifs imposés comme revenu
• Plus-values imposées (impôt sur les gains immobiliers)
• Déductions possibles (entretien, intérêts)

Actions :

• Dividendes imposés (2-3% du capital)
• Gains en capital NON imposés pour particuliers
• Impôt sur la fortune uniquement

Pour l'investisseur FIRE, l'avantage fiscal des actions est considérable : seuls les dividendes sont imposés, pas les plus-values.

Ma vision personnelle

Voici ma liste originale écrite en 2018, qui reflète mon expérience d'investisseur. À prendre au second degré, mais chaque point cache une vérité !

Pourquoi j'aime les actions (version non filtrée) :

• Les actions se taisent, elles ne me posent pas de questions et elles ne me harcèlent pas.
• Les actions me paient des dividendes réguliers qui augmentent régulièrement, contrairement à mon salaire.
• Les actions travaillent pour moi, alors que je ne fais rien pour elles.
• Je n'ai pas besoin de passer chez mon notaire chaque fois que je veux acheter ou vendre mes actions.
• Je n'ai pas besoin de faire un état des lieux après avoir vendu mes actions.
• Je ne me suis jamais engueulé avec le propriétaire d'une entreprise que j'ai acheté. Je ne l'ai même jamais vu.
• Si les actions ne me paient plus de dividendes, je n'ai pas besoin de faire venir la police pour m'en débarrasser.
• Je ne dois pas appeler le plombier s'il y a une fuite d'eau chez une de mes sociétés cotées en bourse.
• Je n'ai pas besoin de constituer un fond de rénovation pour chaque nouvelle entreprise que j'achète.
• Je n'ai pas besoin de mettre le réveil à 6h00 pour m'occuper de mes actions.
• Je ne fais pas des heures supplémentaires pour mes actions.
• Je ne consomme pas de tranquillisants à cause de mes actions (enfin pas pour l'instant…).
• Je n'ai encore jamais dû sauter un repas à cause de mes actions.
• Je n'ai pas besoin de participer à des séances interminables pour prendre une décision d'investissement.
• Je pourrais m'occuper de mes actions même en étant au bord de la plage. Mais je ne le fais quand même pas.
• Je peux acheter ou vendre une action sans devoir rendre des comptes à la terre entière. En fait tout le monde s'en fout.
• Je peux investir dans le tabac ou l'alcool sans me faire traiter de débauché immoral. Bon, les armes je touche pas, faut pas déconner non plus.
• Je peux travailler chez mon patron, tout en étant propriétaire de son concurrent. Mieux : je peux travailler chez mon patron alors que lui travaille pour moi !
• Je peux aller manger des saucisses gratuitement aux assemblées annuelles.
• J'ai l'impression de rajeunir chaque fois que je vois les autres actionnaires à l'assemblée générale.
• J'adore voir le président du conseil d'administration dans ses petits souliers à l'AG.
• J'adore expliquer au fisc comment j'ai pu augmenter ma fortune sans exercer d'activité au black.
• J'aime rentrer chez moi et constater que j'ai gagné plus d'argent en bourse qu'au travail, en y consacrant 8h de moins.
• Si j'ai la gueule de bois, je n'ai pas besoin de téléphoner à mon banquier pour lui dire que j'ai la grippe intestinale.

Actions ou immobilier : quel profil pour quel investisseur ?

Plutôt que de trancher, voici les profils types :

L'immobilier est fait pour vous si :

• Vous avez les fonds propres nécessaires
• Vous aimez les actifs tangibles
• Vous avez du temps (ou acceptez de payer une gérance)
• Vous êtes bricoleur ou bon négociateur
• Vous aimez optimiser fiscalement via les déductions
• Vous cherchez un complément de revenus réguliers
• L'effet de levier ne vous effraie pas

Les actions sont faites pour vous si :

• Vous démarrez avec peu de capital
• Vous valorisez votre temps libre
• Vous détestez gérer des relations humaines (locataires)
• Vous cherchez la liquidité maximale
• Vous voulez dormir tranquille sans appels d'urgence
• Vous optimisez pour l'indépendance financière (gains non imposés)
• Vous préférez la diversification mondiale

Stratégie d'investissement actions pour le long terme

Pour ceux qui choisissent les actions, voici les principes que j'applique depuis 25 ans :

1. Horizon long terme
Minimum 10-15 ans. La volatilité à court terme est le prix à payer pour la simplicité.

2. Diversification via ETF
Quelques ETFs diversification instantanée. Pour 0.1-0.2% de frais annuels.

3. Investissement régulier
200-500 CHF par mois battent souvent 10'000 CHF investis au mauvais moment.

4. Réinvestissement des dividendes (en phase d'accumulation)
C'est le secret : les 7.7% historiques incluent les dividendes réinvestis.

5. Discipline émotionnelle
Les corrections de -20% arrivent tous les 5-7 ans. C'est normal. Ne vendez jamais en panique.

Et pourquoi pas les deux ?

La vraie sagesse est peut-être de combiner :

• Actions pour la partie "croissance et liquidité"
• Immobilier pour la partie "revenus réguliers et diversification"

Questions fréquentes

Les actions ne sont-elles pas plus risquées que l'immobilier ?
Sur le court terme (moins de 5 ans), oui. Sur 10-15 ans, les statistiques montrent que les actions ont toujours été positives en Suisse depuis 1926. L'immobilier avec levier est également risqué si les taux montent ou les prix baissent.

Et si je n'ai que 50'000 CHF ?
Actions, sans hésiter. Impossible de faire de l'immobilier correctement avec ce montant. Avec 50'000 CHF en actions, vous êtes déjà bien diversifié mondialement.

L'effet de levier immobilier n'est-il pas un avantage énorme ?
Oui, mais cela va dans les deux sens. Si votre bien perd 20% et que vous avez 75% d'emprunt, vos fonds propres perdent 80%. L'effet de levier amplifie les gains ET les pertes.

Combien de temps pour gérer un portefeuille d'actions ?
Avec une approche ETF passive : 5-10 heures par an. Avec des actions individuelles et une stratégie quantitative : 20-40 heures par an. Toujours moins que l'immobilier.

Peut-on vivre des dividendes comme des loyers ?
Oui, mais il faut un capital plus important. Un portefeuille dividendes suisse rapporte 2.5-3.5% en dividendes. Pour 50'000 CHF/an, il faut 1.4-2 millions. L'immobilier peut générer plus de cash-flow avec moins de capital (grâce au levier), mais avec plus de travail.

Quelle est la place de l'immobilier dans une stratégie FIRE ?
La meilleure approche consiste à utiliser sa LPP pour acquérir sa RP, puis la remettre en location. Ceci permet d'extraire ses avoir de prévoyance (car les rendements LPP sont misérables) et surtout d'avoir accès à une rente avant l'âge légal.

Conclusion

Actions et immobilier offrent des rendements comparables (7-8% long terme en Suisse). La vraie différence n'est pas la performance brute, mais :

1. Le temps investi : 8h/an (actions) vs 100h/an (immobilier actif)
2. Le capital de départ : 100 CHF (actions) vs quelques centaines de milliers de francs (immobilier)
3. La liquidité : instantanée (actions) vs 3-12 mois (immobilier)
4. La complexité : minimale (actions) vs importante (immobilier)

L'essentiel n'est pas de choisir "le meilleur" placement, mais celui qui correspond à votre personnalité, vos contraintes et vos objectifs. Et surtout : de commencer, maintenant, avec ce que vous avez.

Sources et données

• Pictet Wealth Management : Performance historique des actions suisses (1926-2024)
• Jordà, Òscar et al. : The Rate of Return on Everything, 1870-2015, Federal Reserve Bank of San Francisco
• Julius Baer / Wüest Partner : Switzerland Annual Property Index 2024
• BCV : Les moteurs du rendement immobilier
• Investissement-Locatif.ch : L'effet de levier de l'hypothèque