In Schweizer Immobilienunternehmen investieren: eine gute Idee für den dividendenorientierten Anleger?

Unter den Schweizer Unternehmen mit den höchsten Dividendenrenditen nehmen Immobilienunternehmen, die in der Verwaltung (Kauf/Verkauf, Vermietung) von Gewerbe-, Wohn- und/oder Industrieliegenschaften tätig sind, eine gute Position ein. Tatsächlich liegt die durchschnittliche Rendite der sechs höchstkapitalisierten Immobilienunternehmen derzeit bei 4,801 TP3T und liegt damit deutlich über der Rendite der SMI-Tenore wie Nestlé (3,141 TP3T), Novartis (3,211 TP3T) oder Roche (2,951 TP3T). Darüber hinaus stiegen die SMI-Preise im Jahr 2013 um durchschnittlich 201 TP3T, während wir bei den sechs betreffenden Unternehmen einen durchschnittlichen Rückgang um 91 TP3T verzeichneten. Obwohl sie niedriger ist als die Rendite bestimmter Real Estate Investment Trusts (REITs) in den USA, wie z. B. Omega Healthcare Investors Inc. (OHI) mit derzeit 6,41 TP3T, ist die Rendite von Schweizer Immobilienunternehmen so hoch, dass einem das Wasser im Mund zusammenläuft . In diesem Artikel wird versucht, das Interesse dieser Unternehmen für den Anleger zu bewerten, indem er seinen Ansatz auf Dividenden und deren Wachstum gründet.

Die betreffenden sechs Immobiliengesellschaften, ihre Kapitalisierung sowie die Höhe der für die Geschäftsjahre 2002 bis 2012 gezahlten Dividenden (entnommen aus finanzen.ch) sind in der folgenden Tabelle aufgeführt:      

Beachten Sie, dass die meisten Unternehmen eine begrenzte Dividendenhistorie haben und einige dazu neigen, Jahr für Jahr Dividenden in konstanter Höhe auszuschütten. Im weiteren Verlauf des Artikels werden die Unternehmen hinsichtlich einiger ihrer finanziellen Grundlagen und Dividendenquoten verglichen.

Preisvolatilität (Beta), Rentabilität und Verschuldung

Die Volatilität aller Wertpapiere liegt unter der Marktvolatilität (Abbildung 1), sodass es sich um defensive Wertpapiere handelt. Im Durchschnitt beträgt das Beta 0,33.

Abbildung 1. Preisvolatilität (Beta-Index).

Andererseits gibt es Unterschiede in der Fähigkeit der Unternehmen, Werte zu schaffen, die sich in der Eigenkapitalrendite (ROE) widerspiegeln (Abbildung 2). Insbesondere weisen PSP, SPS und IS fast doppelt so hohe Renditen auf wie MOB, ALL und WAR.

Abbildung 2. Eigenkapitalrendite (ROE).

Zur Finanzierung ihrer Aktivitäten nahmen die sechs Unternehmen Kredite auf (Abbildung 3). PSP weist jedoch eine deutlich geringere Verschuldungsquote (Schulden zu Eigenkapital) auf als die anderen fünf Unternehmen. Beachten Sie, dass keines der Unternehmen übermäßig verschuldet zu sein scheint.

Abbildung 3. RVerschuldungs-/Eigenkapitalverhältnis (Gesamtverschuldung/Gesamteigenkapital).

Dividenden

Die Dividendenrendite (Abbildung 4) liegt ungefähr zwischen 4% und 6%, wobei IS derzeit die höchste Rendite bietet.

Abbildung 4. Dividendenrendite.

Die Ausschüttungsquoten, die eine Voraussetzung für die Nachhaltigkeit von Dividenden darstellen, variieren stark (Abbildung 5). Wenn PSP tatsächlich nur 40% seines Gewinns zahlt, zahlte ALL für das Geschäftsjahr 2012 den Gegenwert von 188%. Es versteht sich von selbst, dass eine solche Dividende Gefahr läuft, gekürzt zu werden. Das andere Unternehmen mit einer hohen Ausschüttungsquote, WAR, ist möglicherweise nicht in der Lage, die Höhe der künftigen Dividenden zu erhöhen. Ein Gewinnwachstum könnte jedoch eine Erhöhung der künftigen Dividenden ermöglichen.

Abbildung 5. Ausschüttungsquote.

Die Wertung

Zur Beurteilung der Bewertung der sechs Unternehmen wurden zwei Kennzahlen herangezogen. Zum einen das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) (Abbildung 6) und zum anderen der Vergleich des Buchwerts (Buchwert) zum Aktienkurs (Abbildung 7). WAR ist nach beiden Indikatoren überbewertet. Im Gegenteil wäre PSP um rund 8% unterbewertet, wenn wir uns an den Buchwert halten würden und das Unternehmen gemessen am Kurs-Gewinn-Verhältnis vergleichsweise das günstigste wäre. IS weist ein unterdurchschnittliches Kurs-Gewinn-Verhältnis auf, weist aber laut Buchwert eine Überbewertung von fast 29% auf.

  Abbildung 6. Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV).

Abbildung 7. Differenz (ausgedrückt in %) zwischen Buchwert pro Aktie und Aktienkurs.

 Abschluss

Insgesamt sind die Ergebnisse für den dividendenorientierten Anleger eher enttäuschend: Trotz einer relativ hohen Rendite scheinen diese Unternehmen nicht in der Lage oder an der Ausschüttung steigender Dividenden zu sein. Dividenden sind (bestenfalls) konstant, andernfalls schwankt ihre Höhe stark, ihre Auszahlung wird unterbrochen oder ihre Historie ist kurz. Obwohl IS beispielsweise seit 2003 ausnahmslos eine Dividende ausschüttet, stieg deren Höhe zunächst, wurde dann reduziert und ist schließlich seit 2007 konstant. Trotzdem machen die Rendite von 5,971 TP3T und das bescheidene Kurs-Gewinn-Verhältnis aus IST das Unternehmen, das meiner Meinung nach derzeit die beste Option darstellt. Seien Sie jedoch vorsichtig mit einer Überbewertung basierend auf dem Buchwert.

PSP könnte sich für den wertorientierten Anleger als interessante Aktie erweisen. Tatsächlich verfügt das Unternehmen über gute Fundamentaldaten (Eigenkapital- und Fremdkapitalrendite) und die attraktivste Bewertung unter den sechs analysierten Unternehmen. Sollte es weiterhin zu einer Dividendenausschüttung kommen (erstmals bezogen auf das Geschäftsjahr 2011), wäre dies ein zusätzlicher Pluspunkt. Auf der Seite Investor RelationsZu diesem Thema steht geschrieben: „PSP Swiss Property SA plant eine jährliche Ausschüttung von mindestens 70% des konsolidierten Gewinns für das Geschäftsjahr ohne die Ergebnisse der Gebäude. PSP Swiss Property ist bestrebt, eine nachhaltige Entwicklung der Dividenden zu gewährleisten (.. .) .

Die Gewinne dieser Unternehmen sind natürlich von Zinsschwankungen abhängig. Es könnte daher sinnvoll sein, sich in Zeiten steigender Zinsen in solchen Wertpapieren zu positionieren, da dies zu einem Preisrückgang führt. Schließlich gibt es viele Immobilienfonds, die konstante Renditen und möglicherweise bessere Alternativen zu den in diesem Artikel analysierten Wertpapieren von Immobilienunternehmen bieten.