Investir dans un studio ou en parts de SCPI ?

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Une fois n'est pas coutume, nous allons parler d'immobilier. L'article suivant est proposé par Yoann Haslé et s'adresse aux investisseurs français.

Investir dans l’immobilier permet de développer en douceur son patrimoine. Grâce à la location du bien, un investisseur profitera d’un complément de revenu. Celui-ci sera d’autant plus appréciable qu’il s’agira d’une rente au moment de la retraite. Cependant, face à une offre variée sur le secteur immobilier, il sera alors judicieux d’identifier le véhicule plus adapté à la situation de l’investisseur.

• Investir dans un studio

Avant de sélectionner un bien, il sera nécessaire pour l’investisseur d’identifier ses besoins. Ceux-ci pourront aussi bien être la création d’un revenu complémentaire que la réduction de son imposition. Pour répondre à ses différents objectifs, l’immobilier propose différents supports. Un investisseur pourra alors combiner ces 2 nécessités grâce à l’acquisition d’un studio éligible à la loi Pinel.

En effet, le dispositif Pinel permet de réduire jusqu’à 21 % du prix d’acquisition sur 12 ans. Cependant, une limite existe. Un investisseur ne pourra acquérir plus de 300 000 € d’immobilier Pinel par an. Cela représente alors une réduction maximum de 5 250 € par an pendant 12 ans.

Ce dispositif s’appliquera uniquement aux logements neufs. Les acquéreurs pourront alors y loger leurs proches et profiter des avantages du régime. Ce procédé répondra parfaitement aux besoins des parents cherchant à aider leurs enfants à prendre leur envol. En effet, dans le climat économique actuel, les jeunes ont de plus en plus de difficultés à se loger. Grâce à cette acquisition, les parents-bailleurs loueront à leurs enfants le bien, permettant alors la création d’une rente et la réduction de l’imposition en fin d’année.

Avant d’investir, de nombreux aspects devront être pris en considération. En effet, tous les programmes Pinel ne sont pas de qualités identiques. C’est pourquoi une étude du marché local et du secteur devra être menée. Il sera conseillé à l’investisseur de ne pas se focaliser sur la dimension affective mais plutôt garder à l’esprit la rentabilité de son investissement. Pour ce faire accompagner au mieux dans sa démarche, des professionnels du patrimoine (cabinet de gestion de patrimoine, par exemple) seront à même de mener à terme cette étude.

L’investissement dans l’immobilier traditionnel présente un rendement Brut intéressant. Celui-ci s’élève à 6,2 % par an.

Donc pour un investissement de 100 000 €, un propriétaire bénéficiera de 6 200 € bruts de loyers annuels.

Or, l’exploitation d’un appartement entraine un certain nombre de charge. Lors de l’acquisition du bien, le propriétaire devra enregistrer l’achat auprès d’un notaire. Cette action à un coût compris entre 3 % et 7 % du prix d’acquisition.

Chaque année, une taxe foncière devra être acquittée. De plus, la location d’un bien demande la souscription de polices d’assurance permettant la protection du bien. En complément, une assurance contre les loyers impayés sera également attendue. En effet, le propriétaire ne sera pas à l’abri de mauvais payeurs. Les carences de loyers viendront parallèlement réduire la rentabilité du bien. Celles-ci apparaissent lorsqu’un bien n’est pas loué. L’investisseur devra alors assurer le remboursement du prêt ayant permis l’acquisition du bien.

D’autres frais seront également à prévoir comme l’entretien du studio. Certains petits travaux ou gros œuvres devront être entrepris pour conserver le standing du bien. Il sera alors nécessaire de veiller à ce que l’investissement ne se détériore pas. Les parties communes au bâtiment devront également être entretenues. En effet, le bien faisant partie d’un ensemble, des charges seront alors associées. Si le syndic opte pour le ravalement de la façade ou l’installation d’une cage d’ascenseur, alors l’ensemble des propriétaires devra assurer cette action.

De plus, n’oubliez pas que la location d’un bien présente des aléas réguliers, comme le remplacement d’un ballon d’eau ou le changement du compteur électrique.

Enfin, la location d’un bien nécessite la visibilité de celui-ci. Un propriétaire devra alors se rapprocher d’une agence de gestion locative pour rendre son bien visible. Cela représente alors un coût supplémentaire d’environ 11 % de la valeur locative. Ces quelques charges réduisent alors le rendement du bien.

Nous pouvons alors souligner une baisse à 1,6 % de rentabilité nette par an.

L’investissement dans un studio répondra donc à des besoins bien spécifiques. Cependant, pour maximiser les revenus locatifs, il ne sera pas conseillé de privilégier ce mode d’investissement. L’acquisition d’un studio reste un investissement rassurant car il s’agit d’un bien tangible.

Dans un souci de diversification d’un patrimoine et de mutualisation des risques, il sera préférable pour un investisseur déjà propriétaire d’un studio, de varier son patrimoine via des parts de SCPI.

• Investir en parts de SCPI

Une Société Civile de Placement Immobilier est une société habilitée à acquérir et gérer un parc immobilier. Pour permettre l’acquisition de nouveaux biens, la SCPI fait appel à l’épargne publique. Afin de répondre au mieux aux besoins du secteur, la société étudie chaque acquisition pour permettre un taux d’occupation maximisé. Différents segments de l’immobilier sont donc choisis par les SCPI. Actuellement, nous trouvons retrouver les acquisitions dans l’immobilier d’entreprise (bureaux), les commerces, les entrepôts, les centres médicaux ou scolaires.

Avec le développement de l’Europe, les opportunités ne manquent pas. Ainsi, des SCPI proposent aux investisseurs français d’investir dans sur des marchés en plein essor. C’est notamment le cas de Paref Gestion, qui permet via sa SCPI Novapierre Allemagne d’investir sur le territoire allemand.

Les locataires des biens seront des professionnels ou des collectivités locales, cherchant à domicilier leurs bureaux. La sélection des dossiers sera alors laissée à la SCPI, afin d’identifier les capacités de paiement de chaque candidat. Une fois les professionnels identifiés et installés, la SCPI collectera tous les loyers et reversera des dividendes aux associés.

En choisissant d’investir dans l’immobilier via une SCPI, un particulier profitera des avantages du secteur sans en subir les différentes contraintes.

Le prix d’acquisition des parts est consultable auprès de la SCPI. Avec un ticket d’entrée réduit, cet investissement sera abordable dès 5 000 €. Aucun frais ne sera à attendre. L’investisseur paiera uniquement le nombre de parts multiplié au prix unitaire de chaque part. Aucune commission ne sera alors imputée sur le montant investi et aucun passage chez le notaire ne sera nécessaire. L’investissement en parts de SCPI n’implique donc aucuns frais d’acquisition. Seul des frais seront attendus à la sortie du capital, c’est à dire lors de la revente des parts. Ceux-ci représentent environ 9 % du capital sortant. Cette charge est appelée frais de « souscription », mais il s’agit d’un faux ami employé pour la sortie en capital.

L’investissement en parts de SCPI représente un excellent véhicule pour diversifier son capital. Il répondra également parfaitement à un désir de création de rente pour anticiper le départ à la retraite. La SCPI permet donc de développer son patrimoine, tout en se dégageant un complément de revenu. Actuellement, un investisseur pourra prétendre à 5,2 % de rendement par an grâce à l’acquisition de parts. Outre, un rendement alléchant, cet investissement ne présente aucune gestion locative, ce qui en réduit fortement les charges supportées par l’investisseur. En effet, toute la gestion du parc sera laissée à la SCPI. Elle réalisera l’ensemble de l’administration du bien. L’investisseur sera donc exempt de tous soucis ainsi que de taxe foncière.

L’investissement en SCPI présente un certain nombre d’avantages. En effet, en conservant son portefeuille dans le temps, un investisseur profitera de la revalorisation du montant de ses parts. Une hausse de 1 % chaque année pourra alors être observée sur la valeur des parts. Cela s’explique par le concours d’un expert indépendant mandaté pour évaluer l’état du par cet en fixer sa valeur. C’est donc pour cette raison que la SCPI se charge de l’entretien de son parc pour ne pas connaître de dépréciation. Les différents travaux d’entretien ou de remise aux normes seront donc à la charge de la société.

La revente des parts de SCPI reste simple. L’associé ne sera alors pas confronté au marché secondaire pour trouver un éventuel acquéreur. En adressant une simple lettre recommandée à la SCPI, l’investisseur assurera la liquidité de ses parts.

La souscription en part de SCPI reste un investissement intéressant pour une personne cherchant à diversifier ou à se créer un patrimoine. Cependant, toutes les SCPI ne se valent pas. Une étude rigoureuse de la société et de sa stratégie doit être menée. Ses indicateurs de performance seront pris en compte pour identifier ses capacités de gestion. Pour réaliser l’allocation la plus pertinente, il sera alors conseillé à un investisseur de s’entourer de professionnels, qui l’accompagneront au mieux dans sa démarche d’investissement.

Toutefois, si investir dans une SCPI gomme effectivement certaines contraintes (trouver des locataires…), cela n’en élimine évidemment pas tous les risques. Avant d’investir dans de tels produits, gardez en tête deux grands principes de la finance :

• Risque et rentabilité sont deux concepts le plus souvent corrélés (peu de rendement implique peu de risque, donc attention au rendement trop alléchant !)

• Ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier, ce qui implique de diversifier ses placements.

Yoann Haslé – Rocca Conseil Paris

http://www.scpi.info